房地产企业国内融资掀起一波高潮

　　刚刚引入中国平安的碧桂园，又开始了打新钱的计划。4月9日，碧桂园公告称，现阶段正考虑由其中一间中国附属公司于中国发行境内公司债券，但尚未确定详尽条款。

　　在此一周前，碧桂园宣布中国平安以62.95亿港元收购其9.9％股份一事。其后，碧桂园战略发展部相关负责人对外否认因资金紧张而引入合作伙伴，并指集团可动用现金可以覆盖1.8倍的短期债务，集团并没有迫切的融资需求。

　　碧桂园2014年度业绩报告也显示，截至2014年底，其可动用现金约272.1亿元，净借贷比率同比2013年下降7.6个百分点至59.7％。从私募、公募到供股融资、银团贷款，过去一年中碧桂园财务在吴建斌治下动作频频，几乎是马不停蹄地在尝试各种融资工具。

　　这一次，作为香港上市公司，而又看似不缺钱的碧桂园将融资目光从境外转向境内，开始考虑境内公司债。有分析人士向观点地产新媒体指出，碧桂园此举恰逢国内放松地产融资阶段，其现有资金虽不短缺，但公司债的发行有利于降低融资成本及今明两年达295.7亿元到期债务的长短结构调整。

　　境内债市窗口期

　　自去年中以来，房地产企业国内融资正在掀起一波高潮。2014年7月，新城控股旗下江苏新城完成发行20亿元公司债，开启了2009年来房企发行且募集资金不用于保障房的公司债闸门，随后福星股份、北辰实业等公司紧跟其后试水。

　　2014年9月初，在监管层的允许下上市房企获准可以在银行间市场发行中期票据，随后包括金融街、金隅股份、招商地产、华夏幸福、保利地产等一批房企先后作出申请。而珠江实业、厦门建发等企业则选择超短融筹资。

　　公司债、中票、短融，去年以来房企境内融资活跃。及至2015年开年，上市房企再融资迎来明确的放松信号。2015年1月16日，证监会表示，与国土资源部经协商决定调整工作机制，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。

　　国泰君安分析师指出，再融资和并购重组涉及房地产业务不再由国土部事前审查，意味着地产融资放松进入实质阶段。仅仅截至1月20日，除去已完成发行的3支公司债，后续已公告、尚未实施的上市房企拟发债总规模高达1447.7亿元。

　　尽管此前发行公司债的房企主体主要为A股上市公司，但作为香港上市公司的碧桂园当下显然也看到了境内债市的渠道机会。

　　按照1月16日证监会正式发布的《公司债券发行与交易管理办法》，公司债发行主体范围从原来限于境内证券交易所上市公司、发行境外上市外资股的境内股份有限公司、证券公司扩大至所有公司制法人。

　　翻阅资料可知，此前曾经成功发行境内公司债的香港上市房企包括富力地产、首创置业，但这两者均为在香港上市的H股，此次碧桂园可谓正乘上公司债放松的东风。

　　有分析人士认为，碧桂园净负债率及手上现金状况表现都不错，境内发债的吸引力应该在于降低融资成本与调整长短债务结构，而前者正是碧桂园CFO吴建斌在公开场合一再强调的重点。

　　融资成本与财务结构调整

　　自CFO吴建斌去年4月宣布上任后，碧桂园的融资动作颇有大刀阔斧调整之风。从2014年5月2.5亿美元私募及5.5亿美元公募融资，到8月净筹31亿港元的供股融资，再到12月45亿港元银团贷款以及今年2月9亿美元长期票据，碧桂园先后尝试了不同的融资工具，而重要目的就是替换旧债与降低融资成本。

　　此前吴建斌曾在碧桂园业绩会中强调，对控制负债，碧桂园坚持的原则是稳健，“负债水平上限是70％，这是对市场的承诺。”其亦曾透露，在集团的战略层面上，计划是在未来两年内将公司的融资成本减半，将此前大于8％的融资利息降低至4％-5％。

　　不难看出，这位前中海系高管正在多管齐下调整碧桂园的财务结构。截至2014年12月31日，碧桂园可动用现金约272.1亿元，占总资产的约10.2％，净借贷比率为59.7％，相比2013年同期的67.3％降低7.6个百分点。

　　但值得注意的是，尽管现金状况可以覆盖一年短债，但实际上碧桂园三年内到期的债务占比达59.96％。其中2015年到期债务为149.3亿元，2016年为146.4亿元，2017年为70.62亿元，其中77.98％为境内贷款。

　　尽管碧桂园目前对境内公司债仍处于考虑阶段，但有分析认为，公司债融资成本较低，且有利于企业锁定长期资金，调整长短期债务结构。

　　观点地产新媒体了解，此前已经发行公司债的上市房企中，北辰实业25亿元五年期与七年期的债券票面利率为4.80％及5.20％，上实发展3月23日确定的20亿元七年期公司债票面利率为4.92％。

　　在2009年及2014年都曾发行公司债的富力地产身上也可以看到境外上市房企发行公司债的做法。2009年富力地产发行5年期55亿元公司债，彼时票面年利率仅约6％，随后于去年再次提出发行65亿元5-10年境的内公司债券，用于偿还银行贷款及补充公司营运资金。

　　但机会与风险总会并存，债市窗口期也并非完全就是风口。蜂拥而上的债券融资在房地产行业整体行情降温之时极有可能遭受冷遇，在行业长周期不确定性的担忧之下，对中长期债券的需求同样有着退潮风险。