房企被迫进入转型期

　　房地产行业“躺着就把钱赚了”的时代成为历史后，房企被迫进入转型期。

　　数据显示，2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速同比下降2.49%，商品房待售面积6.22亿平方米，创历史新高。另外，统计152家房地产上市公司去年年报发现，2014年营业收入同比增长14.68%，但归属母公司的净利润开始下降为869.61亿元，同比下降0.13%。市场普遍共识是，增长乏力，地产行业已进入调整期。

　　行业低迷，生存压力骤增，新常态下房企纷纷转型。5月14日，万达与万科联袂上演强强联合的大戏，便是一个缩影。纵观国内房企大鳄，万达的轻资产化，绿地的大金融、大消费、大基建，恒大的多元化布局都颇具代表性。而诸多中小型房企，也不乏搭载生物医药、海洋工程、现代服务业欲再下一城的案例。

　　穷则思变，变则通。不管选择怎样的转型模式，都是对企业成长的勇敢尝试。轻资产后起称王还是多元化大杀四方，或许探索过程才是最精彩的看点。

　　万达:轻资产的诱惑力

　　首先讲下亚洲首富王健林的故事。

　　根据彭博华人富豪榜和亚洲富豪榜截至5月1日的数据，万达集团董事长王健林以381亿美元的身家超过李嘉诚，成为新的华人首富兼亚洲首富。

　　王健林最为人所知的是其地产开发商万达董事长的身份。换句话说，王健林从房地产中掘得了第一桶金。而眼下，万达的去房地产化却成为了市场的热点。

　　另外，对王健林首富之位贡献最大的已经不是“卖房所得”。遍布全国的万达广场提供的租金、万达院线在资本市场市值的飙升成为王健林财富的重要支柱。同样，这也引发了整个行业的思考。

　　在万达集团2014年年会上，王健林披露了万达的转型方向:从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从业务上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

　　1月14日，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石等4家公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营和管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。

　　当时，万达方面对外表示，这一举措标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，上市后的万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。

　　4月15日，在深交所做的演讲中，王健林详细阐述了万达“轻资产化”的发展路子。

　　据王健林称，万达商业地产要从重资产向轻资产转型，到2020年，万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字。

　　谈到为什么要选择轻资产化的路子，王健林说了三点理由:利用万达广场扩大竞争优势；

　　拿资源优势去拓展中小城市市场；产生边际效应。

　　除了资产轻量化之外，王健林还谈到，“希望通过快钱建立内部融资渠道”。

　　种种迹象表明，万达的轻资产化再一次受到追捧。

　　万科:做城市配套服务

　　相比万达，万科的转型可谓是代价惨重。

　　去年年末万科在丢掉行业一哥宝座后，郁亮把万科比作是一个过了青春期的的企业，因此不需要用规模和个子来衡量。

　　今年3月9日，毛大庆离职新闻发布会上，郁亮更是公开表示，“去年我们就放弃了规模这件事情，今年我们强调以现金流为基础的真实价值创造，继续抓现金，抓回款，没有回款的销售是耍流氓。”

　　3月31日，万科发布的年报中，详细阐述了房地产进入白银时代的概念。同时，万科尝试研究世界上27个有较为完整数据的经济体的不动产价值发展历程。结论是，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

　　不过中国经济研究院研究员刘德炳却告诉中国经济网记者，“去年报中，万科只是利用全球房企发展历程讲了个美丽的故事；而业绩更加惨淡的一季报，才更能说明万科的困局。”

　　4月26日，万科公布1季报。1—3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%，这被市场定义为行业标杆性事件。

　　对于业绩的下降，万科方面表示，一季度利润下降有特殊原因，不具有代表性，全年业绩预计仍将增长。同样，也有市场分析人士认为，一季度不是房地产结算的密集期，加上安邦保险的减持，都是数据下滑的客观因素；另一个层次，万科未来的业务板块是三好住宅和城市配套服务商，策略调整后，业绩在短期内受影响也是理所当然。

　　5月14日，万科和万达终于走到了一起。双方将通过联合拿地、合作开发等形式，充分发挥各自优势，实现互利共赢，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。

　　此次和万达的合作，也有市场分析人士认为，两个企业在基因、文化、气质上都有一定差异；只有顺利通过磨合期，才能达到合作实质大于形式的效果。

　　绿地:打造同系企业群

　　2014年，对于绿地而言，其意义非同凡响。

　　借助上海国资混改东风，绿地欲借壳金丰投资开始登陆资本市场。经过不断鏖战，今年4月份，证监会终于有条件通过绿地借壳申请。4月24日复牌后，金丰投资连续开出5个涨停，足以证明市场对房企市场最大借壳案的支持。

　　不过，这也仅仅是绿地意气风发的一个剪影。

　　在去年年底的一哥之争中，绿地超越万科问鼎头把交椅时，市场就开始密切关注这家企业的辉煌之路。当然，更包括其转型战略。

　　1月24日，绿地公布了2014年业绩。全年实现业务经营收入达4021亿元，较上年增长22%，年末总资产近4800亿元。房地产业务全年实现预销售金额2408亿元，较上年增长50%；实现预销售面积2115万平方米，较上年增长30%，两项指标齐攀历史新高，绿地也因此登顶全球最大房企。

　　当时，董事长张玉良称，力争到2020年业务经营收入达到8000亿元。他还认为，绿地房地产业绩在2014年再创新高，来自于多年来积极坚持产品结构优化、区域布局完善、营销模式创新等的合力支撑，是战略转型和战术革新的综合成果，是综合实力的再突破。

　　根据绿地方面规划，绿地集团将重点完成多项核心战略任务，全面转型升级、实现再成长。总体将加快形成“3+X”产业集群的总体布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育。

　　在绿地借壳有条件通过时，张玉良再次明确指出，要在做强房地产主业的基础上，加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展，并通过参股优质企业和嫁接互联网培育新商业模式，打造“绿地系”企业群。

　　分析人士认为，“绿地在做大规模的同时，也打造了可为企业提供持续发展的产业布局；紧抓基建工程，进军金融领域，拓展消费市场。以房地产为中心的综合型服务体系一旦形成，其后市表现相当可观。”

　　恒大:眼花缭乱的多元化

　　有专家调侃，“恒大的多元化转型像一本百科全书，每一页的注释里都躲着十万个为什么。”

　　2010年，广州恒大足球俱乐部亮相。足球，成了恒大转型的第一张名片。五年过去，广州恒大在亚冠和中超都有所斩获，许家印在看台上频频出现的身影，让人几乎忘却了他恒大地产董事局主席的身份。

　　2013年11月9日晚，恒大亚冠夺冠庆典上，“恒大冰泉”首次面世。11月10日恒大集团在广州总部举行恒大冰泉上市发布会，揭开恒大冰泉的神秘面纱，正式对外宣布进军高端矿泉水市场。

　　2014年8月7日，恒大集团同时成立了三个新业务公司，分别为恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团。据报道，三大产业预计投资额将达到1000亿元。

　　在8月26日的中期业绩发布会上，许家印更重申要坚定不移实施多元化。

　　另外，在恒大2014年业绩会上，许家印还透露，未来将分拆恒大旗下矿泉水、粮油和乳业三大产业赴港上市。

　　这还不算完。2015年4月1日，新传媒公告显示，公司与恒大健康产业有限公司订立股权收购协议，同意向其收购天津恒大原辰医学美容医院有限公司96.25%股权，韩国原辰医疗美容集团持有恒大原辰其余3.75%股权，这意味着恒大集团正式向新传媒注入健康产业资产。

　　从足球到牛奶，再到美容，多元化后的恒大像是一个巨型超市，让市场眼花缭乱。实际上，这些转型业务并未带来明显的利润，因此市场上“恒大多元化完全看不懂”的声音也从未中断，

　　而许家印则回应称，目前集团于其他产业的投资，在集团总销售的占比微不足道，房地产业务是集团的基础，其他业务则是战略产业。

　　一位市场分析人士告诉中国经济网记者，“恒大烧钱转型的背后是卡位。凭借着资金优势进入行业后，很可能会打破旧的格局，从而形成新的增长点；但目前效果和想象中尚有差距。”

　　转型和被淘汰的抉择

　　其实，约5年前，房企的转型已经炒的沸沸扬扬。只不过相对于目前局势，当时的房地产行业依然处于“好赚钱”的行业。

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　　到了今年一季度，已经是另外一种景象。

　　中原地产数据显示，截至4月13日，16家上市房企公布2015年一季度业绩，其中12家企业同比下调。具体看，12家企业中包含了万科等标杆房企，多家企业的利润跌幅超过50%。

　　行业也普遍认为，“融资—拿地—开发—销售”的盈利模式已经不能适应新常态市场需求；而转型已经成为事关企业生死的大事。

　　另外一组统计数据显示，截止目前，房地产行业的144家A股上市公司，有转型意向或行动的公司有86家，按照转型的类型划分，可分为在房地产行业内部转型、保留房地产业务，向房地产相关行业延伸、保留房地产业务，向其它行业延伸以及收缩地产业务，谋求彻底转型。

　　从房地产公司纷纷转型的现状可以看出房地产行业已经是“辉煌不再”，躺着都能赚钱的时代已经渐行渐远。但具体哪个行业更有“钱途”，房地产企业本事暂时还未做出明确判断。

　　一位行业观察人士告诉中国经济网记者，“如何面对下一轮行业洗牌，每个房企都有新的抉择。依托实体做轻资产运营也好，不断冲入新领域铺大摊子也好，或许根本就没有可以复制的模式，只有适合自己的方法。”