一线城市商业地产未饱和 需求将上升

　　北京城市核心区土地资源日臻稀缺，热点地块往往成为开发商争抢的香饽饽，催生出一个又一个“地王”项目。从曾经的万柳地王、夏家胡同地王，农展馆及近期的海淀高价地，备受瞩目的背后是“面粉贵过面包”的现实，拉动房价上涨。为此，中新网房产频道将通过实地探访，逐一揭开昔日“地王”项目的神秘面纱，解读众多高价地的“前世今生”。

　　近年来，北京可入市地块正越来越向四周郊区扩展，三环内鲜有土地入市，甚至四环、五环内新增地块都屈指可数，一旦有地块竞拍便引来众房企哄抢。

　　近日，北京大兴区土地市场集中爆发，在不到两周时间里共有8宗地块成交，让一度冷清的北京土地市场瞬间升温。其中，大兴区瀛海镇地块减去限价商品房后，商业部分楼面价约为3.6万/平米，远超区域内商品房售价。

　　商业类地块的火热成交，再度将公众的目光聚焦到商业地产。中新网房产频道梳理发现，近年来北京土地市场商业地块多受热捧，溢价率普遍偏高。在经历了你争我夺的“拼杀”之后，昔日的黄金地块也进入施工运作阶段，在考验开发商专业能力的同时，也见证着北京商业地产市场的发展。

　　昔日热点商业地块进展缓慢部分仍在地下工程阶段

　　在繁华的崇文门商圈，每日熙熙攘攘的人流穿梭于国瑞城、新世界百货等几大购物中心，或许没有太多人去留意，在这里，一座新的购物中心正在建造。记者多次从这里经过发现，建筑已经高达十多米，外观时尚的围挡内正紧张施工，从围挡信息中可以知道这个在建项目叫摩方。

　　摩方所在的位置，正是多年前曾轰动业内的崇文菜市场地块。据了解，2011年6月27日，合景泰富地产旗下子公司广州丰璟房地产在33轮竞拍后，以7.1亿的总价力压新世界和苏宁，竞得北京崇文菜市场地块，楼面价4.32万元/平米，溢价率近140%，当时被称为“单价地王”。

　　随后的时间里，该地块施工进展似乎并不顺利，此间曾有报道合景泰富涉嫌囤地，或是陷入“商圈”困局，但各方对项目进展不置可否。大约一年前，合景泰富就该地块建设情况发声，表示这里将建成全部自持的购物中心，预计2016年底开业。

　　作为合景泰富在北京的首个商业项目，崇文门菜市场地块从拿地到现在已经整整4年时间，如今摩方内部进展情况如何？为此，中新网房产频道向合景泰富发去采访提纲，但对方并未就具体问题给予回复，不过表示项目招商中心即将落成，不久就要开幕，这让外界对项目多了一份期待。

　　在寸土寸金的北京二环，地段优势不言而喻，同样具有这样优势区位的地块还有朝阳区的霞光里商业地块。2012年7月30日，和裕地产旗下宝鸿天城经过63轮竞拍，最终以15.15亿元总价摘得朝阳区霞光里5号、6号金融用地，楼面价约合3.79万元/平米，溢价率高达169%。

　　与崇文菜市场地块相比，霞光里地块占地面积和溢价率上都略胜一筹，不过拿地将满3年其开发进度更显缓慢。记者从现场看到，隔着高高的围挡只能见到施工中的挖掘机，绕到东面一个门口后，记者进去看到现场正在进行地基阶段的工程，但立刻被门卫劝离现场。在问及这里要建什么时，对方称是在盖房子。

　　霞光里地块位于三元桥商圈，在东北三环和四环之间，周边配套成熟，被业内称为当年以来最优质的纯商业地块。对于项目的具体规划及施工进程，记者致电和裕地产营销中心总经理王骞，但电话并未接通，短信息也未给予回复。

　　中新网房产频道梳理发现，近几年来，北京商业金融类地块多受热捧，除以上优质区位地块外，CBD中服地块、香河园住宅及商业金融用地都曾引发房企争抢，区位优势更是难以复制。如今，香河园地块已由南昌市政与融创中国联合开发，住宅项目使馆壹號院已于近期入市，但商业部分进程并未提及。同样红极一时的CBD核心区众商业金融类地块，入市4年来目前仍在地下施工阶段。

　　一线城市商业地产未饱和需求将上升

　　不难发现，北京众多核心区商业项目进展缓慢，具体原因或许只有开发商自己了解。对此，世邦魏理仕华北区研究部副董事孙祖天在接受中新网房产频道采访时分析称，商业项目的开发进度受到多种原因的影响，如建筑、拆迁、开发商策略等，每个项目的情况都不尽相同，不能一概而论。

　　“如今零售物业市场对开发商运营管理能力的要求越来越高，具体表现在成熟开发商通常在对购物者需求的调查研究，品牌招商资源，项目资产管理经验，着眼于长期的财务回报规划和预期等方面都做到精益求精，这一方面靠开发商对自身核心竞争力的培养，另一方面也有赖于专业的商业地产服务商的支持。”孙祖天说。

　　近年来，住宅市场经历多轮政策调整，而商业地产却鲜有政策束缚，发展空间相对自由。为此，很多城市商业地产市场发展迅猛，一时间各类商场、写字楼拔地而起，但受到市场需求和产品同质化影响，商业地产项目空置率较高，市场趋于饱和，有些城市甚至出现泡沫。

　　不过，以上情况在北京等一线城市似乎并未显现。来自戴德梁行的最新数据显示，春节过后北京写字楼市场逐渐回暖。北京甲级写字楼市场在二季度的平均租金环比微涨0.31%，至每月每平米383.53元，同比微涨0.86%。由于本季度新入市项目的预租状况较好，并且企业租赁活动比上季度活跃，全市甲级写字楼平均空置率因此环比下降0.86个百分点至4.55%。另外，零售物业的空置率为12.05%，租金也表现为相对稳定。

　　易居智库研究总监严跃进对中新网房产频道表示：“对于一线城市而言，商业和办公的去库存周期都在持续增加，但这不意味着此类城市已经面临饱和。随着灵活租赁模式的推进，最典型的是后续为了配合创客空间的打造，不排除一些商业和写字楼物业存在招租模式的转变。在政策优惠力度增加的情况下，对于此类物业的需求会继续上升，进而缩小空置率。”

　　同样，在孙祖天看来，商业地产饱和也是相对的，而非绝对。以北京为例，无论是办公楼市场还是零售市场，处于核心商圈，开发运营策略有合理而有针对性的物业仍处于稀缺状态。