上市房企转型玩“跨界” 高利润时代正式终结

　　在逐渐宽松的货币政策推动下，房地产市场复苏迹象逐渐显现。

　　上海同策咨询研究院通过对A股上市的125家房地产公司已公布的年度中期财务报表进行整理，并根据销售毛利率指标对前100家企业进行排名，形成了A股上市房企半年报销售毛利率TOP100排行榜。数据显示，125家房地产企业在2015年中期销售毛利率行业均值为28.88%，这一指标在2014年中期为34.21%，同比下降5.33个百分点。

　　对此，上海同策咨询研究部研究员肖云祥接受经济导报记者采访时表示，虽然在房地产市场整体面上出现了回暖的趋势，但也反映出房地产企业的获利能力在进一步降低。“企业要获得发展，只有抓住机会适时进行转型，实行多元化运作，抱团合作，才能适应当前的房地产发展趋势。”

　　获利能力下降

　　125家上市房企在2015年中期销售毛利率行业均值为28.88%，而这一指标在2014年中期为34.21%，同比下降5.33个百分点。而在中期毛利率TOP100的榜单中，高于28.88%的企业有73家，27家低于该指标。

　　肖云祥告诉导报记者，虽然2014上半年房地产市场整体表现不景气，但在2013年底房地产市场较为火爆，由于房地产行业销售结算的特性，部分销售业绩将体现在下一报告期内，所以2014年上半年上市房企销售毛利率较高。“而2015年上半年的销售毛利率所反映的数据，部分为2014年下半年期内的销售业绩结算，所以在2014年下半年上市房企在销售方面遇到阻力的情况下，2015年中期报告中所体现出的销售毛利率较低。但在进入2015年后，房地产市场在政策面的推进下，市场积极释放需求，特别是在上半年市场销售快速攀升，企业积极去库存化，预计三季报中房企业绩将较好。”

　　从同比数据分布来看，在报告期间内处于负值区间的房企共有52家，其中最低的为绵世股份，同比下跌45.1%；同比涨幅最高的为皇庭国际，同比上涨36.3%。

　　榜单显示，今年上半年销售毛利率最高的房地产企业为皇庭国际，其在当期销售毛利率为76.3%，而当期该指标最低的公司为中体产业，其当期销售毛利率为21.9%。而在2014中期，销售毛利率最高的企业是阳光股份，为83.81%；当期该指标最低的房地产企业是天宸股份，为13.06%。

　　“结合同比和环比数据来看，虽然在房地产市场整体面上出现了回暖的趋势，但也反映出房地产企业的获利能力在进一步降低。尽管在上半年楼市回暖迹象明显，但土地、销售、资金、管理等成本在不断上升，致使企业在获利能力方面有所降低。”肖云祥分析说。

　　谋多元化运作

　　近年来，随着房地产市场整体趋势下行以及营业成本的不断攀升，房企的获利空间越来越小，房企转型成为业内一个新的话题。2011年房地产市场销售毛利率平均值达到39.25%的最高值，随后就逐年下降，至2014年该平均值为32.39%，下降6.87个百分点。

　　肖云祥告诉导报记者，在经历了2009年-2011年房地产市场的快速发展后，房企每年中期销售毛利率平均值从2009年的35.95%提高至2011年的40.33%。“但在2011年之后随着房地产市场趋势的走低，房企每年中期销售毛利率平均值也随之降低，直至2015年中期降至28.88%的历史最低位，同比跌幅达5.33%，为近年来最大跌幅。”

　　房地产高利润的年代已经过去，在房企获利空间被压缩的同时，诸多房企在寻求自身的转型，重新寻找利润增长点。

　　“以万科为例，其一直是房地产行业内的领头羊，但近年来万科着手自身转型，将自己定位为城市配套服务商，不再追求规模，而是追求创新、运营效率的提高、生态可持续的发展模式。”肖云祥分析说，“因为转型，因为跨界，房企已经告别传统的拿地开发发展模式，变得丰富与多元，向着平台化的服务型企业转变。”

　　同样的情况也出现在苏宁环球身上，苏宁环球旗下苏宁环球传媒宣布收购韩国动漫公司RedRover20.17%的股份，后者是韩国惟一一家动漫上市公司，收购完成后，苏宁环球将持有20.17%股份，成为第一大股东。据统计，加上收购RedRiver的资金，去年以来苏宁环球在多元化战略上共计投入了约21.5亿元。

　　此外，中弘股份斥资58亿元购买交易对手持有的三亚鹿回头旅游区开发公司100%的股权，进军文化旅游地产业，此外还收购并私有化了一个来自新加坡名为“亚洲旅游”的线上旅游服务平台，并通过购买香港壳公司间接控制一家名为“仟金所”的互联网金融公司。

　　“在新的房地产形势下，房地产市场集中度越来越高，行业利润却在不断走低，上市房企要获得发展，只有抓住机会适时进行转型，实行多元化运作，抱团合作，才能适应当前的发展趋势。”肖云祥分析说。