一线城市二手房成交量大涨 二手房价格大幅上涨可能性较小

　　随着公积金新政、降准降息接连出台，房地产市场重新活跃。近期，人口密集的一线城市二手房成交量大涨，买卖双方积极入市，挂牌量普遍增长，价格略有上涨。业内人士指出，宽松的政策将促进一线城市的楼市持续回暖，但由于受新房供应量和库存量影响，未来二手房价格大幅上涨可能性较小。

　　北京上海成交猛增

　　链家地产市场研究部统计，5月4日至10日一周，北京市二手住宅网签量达到3500套，与3月和4月同期相比，分别增长了102.9%和5%。这一周北京市二手住宅成交均价为35871元/平方米，较上周微涨0.4%，成交均价环比变化连续三周保持在1%的区间。4月份北京二手房住宅网签达到了17191套，创近25个月新高。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，二手房转让税收新政策实施1个多月以来，北京二手房成交量明显升温。虽然难以出现价格全面大涨，但今年楼市肯定好于去年。在二手房成交升温后，后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。

　　上海二手房市场在多项利好刺激下，4月份成交大幅增长六成，达到3.6万套，创上海楼市历史次高纪录。上海中原地产研究咨询部数据显示，4月上海二手房成交均价为每平方米24149元，环比上涨5.2%。

　　上海二手房成交历史最高点是在2013年“国五条”刺激下，当年3月份成交6.96万套。虽然无法与历史高点相比，但今年3、4月份楼市成交放大效应也极为显著。进入5月后，这种态势得到了延续。德佑地产表示，5月上旬的二手房成交量相较4月上旬上涨了三成左右。

　　分析人士表示，上海二手房4月成交均价出现5.2%的环比上升，主要还是受到成交结构的影响，中高价位的房源成交比重上升，明显拉升了4月的成交均价。上海市场购买力强劲，对于中高端产品的购买欲和需求潜力较大。

　　广州二手房供应量也明显增多。满堂红市场研究部的最新市场报告显示，该公司在4月新增可售有效房源超过4900套，环比增加20.2%。成交方面，“满两年”的物业成交比例为40.3%，环比增加3.9个百分点。

　　从实际的成交个案看，买家仍比较理性。4月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%，但其占当月总成交宗数的比例与3月一样，皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍，成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。

　　房价大涨概率较小

　　上海二手房指数办公室认为，4月份二手房市场政策效应超过市场预期；挂牌量持续减少7个月后止跌反弹；一二手房间价格制约显现。尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍，但改善需求继续成为交易主角，改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等。此外，股市获利资金在楼市兑现，纯投资客身影再度显现。

　　上海二手房指数办公室表示，4月挂牌量自去年9月以来首次出现止跌上升，而且去化达历史次高，说明买卖双方积极入市。后市二手房会否走出大涨行情，回答仍是否定的。在开发商去库存的压力下谨慎涨价，二手房价格也受制于新房价格走势。目前新政只是房贷、税费放宽，尚不触及限购的调控底线，房价短期大幅上涨的几率极小。

　　根据链家交易统计，近期北京二手房市场在高成交的基础上已经有所降温。其中，实际成交量连续两周下滑，日均新增客源、房源量连续5周环比下降。在大量业主诚意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗后，市场升温的势头放缓。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所在近期的报告中指出，今年商品房市场供给充足。政府对房地产市场的支持政策以及相应的财政金融政策将进一步促进改善型住房消费，住房需求将明显增长。预计今年人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续回调态势。