二季度上海高档住宅销量套数年度同比骤增250%

　　上半年，上海楼市在一系列“救市”政策下回暖，房企加速推盘跑量，因而涌现出了这样一大批热销项目。下半年，会不会更热？政策是最好的问路石。7月15日，在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，上海市委书记韩正指出：“密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。”

　　不到一个月，上海地王再易主。

　　7月15日，上海市闸北区上海火车站北广场以北地块的出让，金融街控股股份有限公司的全资子公司金融街投资有限公司，击败华润置地、龙湖地产及葛洲坝联合体这两家对手，以88.15亿元的总价缔造了新地王。该地块成交楼板价为27022元平方米，溢价率高达50.12%。

　　事实上，今年以来，上海“地王”被密集刷新，与此同时，高档住宅区受追捧，商业地产空置率创7年来新低。上海楼市为何这么热？下半年，房价会不会出现报复性增长？

　　市场又热

　　除了一个又一个“地王”的诞生，第二季度，上海高档住宅销量套数年度同比骤增250%，超过33万方甲级写字楼入市

　　上海火车站北广场以北地块，位于上海市闸北区天目西路街道，分三宗土地，范围包括东至普善路、南至中兴路、西至恒丰北路、北至现状沪太路；东至大统路、南至中兴路、西至普善路、北至沪太路、中华新路；东至恒丰北路、南至中兴路、交通路、西至彭越浦、北至中华新路。金融街控股股份有限公司公告显示，用途为办公楼、商业用地、居住用地、文体用地。

　　据记者了解，该地块使用权并非首次出让。2012年，该地块曾发出预申请公告，但遭遇流拍。如今，历经三年，变身地王，身价倍增。

　　值得注意的是，上海年内第二高的地价转让交易也在闸北区。6月3日，华润华发联合体以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，当时，刷新上海地王纪录。

　　今年上半年，上海高端住宅价格也创历史新高。6月底，上海顶级豪宅汤臣一品卖出一套公寓，面积为1206平方米，成交价格为2.45亿元，创造了上海顶级豪宅的成交价格新的纪录。此外，外滩某住宅项目挂牌价38万元/平方米。

　　世邦魏理仕二季度报显示，在强劲的高端改善型需求推动下，高档住宅销量套数年度同比骤增250%。戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，“受益于‘330新政’以及股市资金的溢出效应影响，第二季度，上海新房成交达到限购以来的峰值。”

　　除了住宅市场，商业地产也出现7年来最低的空置率——5.7%。世邦魏理仕数据显示，第二季度，超过33万方甲级写字楼入市，开启供应高峰序幕。

　　三大原因

　　政策面自3月30日以来，不断放松；资金面也是一路变松，而且股市部分资金也回流楼市；还有一个原因值得注意，为了半年报更靓丽一些，6月份之前房企在项目去化上拼得很凶

　　为什么“地王”、“顶级豪宅新高”、“项目单价新高”近期如此频繁？

　　分析人士认为，最主要原因是房地产政策环境变得宽松。自“330房产新政”发布以来，一系列刺激购房的措施出炉。德佑链家统计数据显示，从今年4月份开始，贷款买房的比例从去年年底的七成，回升至八成以上。

　　另一个原因是资金面宽松。世邦魏理仕分析，中国人民银行先后进行了两次降准和一次降息的操作，宽松的货币环境无疑有利于推动当前楼市反弹向纵深发展。除此之外，前段时间股市上涨使民众可支配收入上升。数据显示，在6月15日调整之前，上证指数在今年上半年涨幅达到56%，大多数个股涨幅更大。市场监测显示，在这个阶段，有部分投资者抛售股票套取现金买房，也在一定程度上促进了市场成交。

　　除了政策面和资金面的变化外，“房地产企业的财务要求”也是推手之一。“由于要出半年报，6月份之前房企在项目去化上拼得很凶，这也在一定程度上透支了未来一段时间的购买力。”易居控股有限公司执行总裁丁祖昱分析。

　　后市回稳

　　当前楼市的基本面尚未发生逆转，供大于求的局面并未发生根本性的逆转，下半年如果没有进一步刺激手段出台，高增长态势可能难以为继

　　上海房地产市场上半年的火热状态能够持续吗？

　　丁祖昱对此比较谨慎，“7、8月份，想要维持现有的销量会非常困难，销量回落在所难免。”

　　事实上，市场监测结果显示，市场消化速度已经出现放缓迹象。中国指数研究院公布的数据表明，2015年第二周，全国九成城市楼市出现周期性回落，成交量下滑。北上广深四大一线城市共成交117.8万平方米，环比下滑20.4%。其中，上海成交量为47.3万平方米，环比下滑22.1%。

　　与之对应的是开发商推盘热情也出现回落，数据表明，该时段内，包括北京、上海、南京、杭州等在内的10个监测城市，新开盘项目仅25个，较7月第一周的33个，明显减少。专家表示，高端住宅想要走出特立独行的快速增长行情，显然不太现实。

　　不少机构认为，当前楼市的基本面尚未发生逆转，供大于求的局面并未发生根本性的逆转，未来市场走势难言乐观，“7、8月份是楼市传统淡季到来，高端住宅快速增长态势会受到影响。考虑到目前楼市基本面尚未真正反转，下半年如果没有进一步刺激手段出台，高增长态势可能难以为继。”

　　伍惠敏认为，下半年上海楼市的整体行情会回归稳定理性增长，“全年成交量预计将突破1200万平方米”。