通州楼市降温已波及到燕郊

　　立了秋的北京，迅速降了温，限购后的通州楼市迅速退了烧。

　　据中原地产统计，限购后的首周，通州二手房住宅叠加新建商品房住宅合计网签为531套，环比前一周跌幅为20%，而受网签周期的影响，预计随后几周的限购政策影响会更大。不过，不受限购制约的公寓类物业则“一枝独秀”，签约持续保持在单周100套的高位。值得关注的是，通州楼市的“退烧”已经波及“近邻”燕郊，其上周末开盘的两个项目已经不复之前热销的态势。中原地产首席分析师张大伟认为，一旦通州市场成交降温，燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。

　　住宅产品“入秋”

　　限购对住宅产品销售的影响可谓“立竿见影”，在限购次日，住宅产品的销售就明显遇冷，限购一周以来，成交环比前一周下跌了两成。而这仅仅只是开始，因为网签周期的原因，张大伟预计，限购政策的威力在成交量的体现上将更为明显。

　　记者在调查中了解到，不同经纪人对市场需求的判断不同，有的经纪人表示，之前需求的八成都被拒之门外，也有经纪人认为，约有六成以上的需求被抑制。在业内人士看来，不管多少需求变成无效需求，可以肯定的是，通州住宅成交在短时间内不会有太大的起色。

　　中原地产的统计也显示，住宅成交已经大幅下滑。上周二手房住宅叠加新建商品房住宅合计网签为531套，环比上上周跌幅为20%。在新房住宅方面，截至23日，8月通州新建商品房住宅成交只有644套，相比前两月的1500套以上成交萎缩明显。二手房住宅也不乐观，截至23日，8月通州二手房签约套数为1100套。另据链家网研究院统计，上周链家在通州区的成交量不到之前一周成交量的一半，通州区在全市成交占比仅为3.3%，较上周下降52.2%，较6月第三周最高点下降了11.6个百分点。

　　“通州作为一个未来集中释放利好的区域，目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激，如果限购，会明显影响购房数量，这种情况下，房价再大幅上涨的可能性将明显降低。”张大伟说。

　　公寓成交达近一年的最高点

　　在住宅产品受到抑制的背景下，不限购的公寓产品成为不少购房者的选择。

　　8月22日，位于通州南区的不限购公寓珠江四季悦城开盘，50套房在一小时内售罄，销售金额达1亿元。中原地产的统计数据显示，截至23日，通州签约公寓达到了538套，是最近一年的最高点，环比上涨超过100%，而且预计成交量还将持续走高。

　　另据统计，目前通州区在售的商住项目共有12个，但很多项目没拿到预售证，能够直接出售的并不多。业内预计，随着这些项目的入市，三四季度通州商住公寓市场还将持续升温。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，虽然通州普宅遭遇“限购”，但是对区域预期前景的认同使得商住类产品“脱颖而出”。上周成交排名前十项目中，通州区占据三席，其中两个项目为商住，富力运河十号更是以196套的成交高居榜首。高姗认为，在通州限购未蔓延到商住之前，这类产品成交热情仍将持续高涨。

　　波及燕郊楼市

　　从上周的楼市情况来看，通州楼市的降温已经波及到燕郊。

　　据悉，上周燕郊开盘的两个项目均没有出现之前的热销场景，其中，上上城开盘当天去化不足一成。据报道，8月22日，位于燕郊核心区的热盘上上城理想新城二期开盘，共432套房源，截止到上午11点，开盘两小时仅售出约20套，去化不足一成，和上个月开盘的去化五成以及5月31日开盘时的基本售罄相差甚远。

　　事实上，燕郊今年以来供应量巨大，据中原地产统计，燕郊截至8月20日，年内新增供应住宅套数高达11516套，这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。而全北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套，也就是仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半，如果叠加北京周围其他区域，环北京供应量远超过北京数倍。

　　“燕郊价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心，从往年市场看，一旦北京的通州楼市出现观望，燕郊市场就会感冒，而如果通州市场感冒，燕郊基本就开始大规模促销。配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法相比通州郊区，所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。一旦通州市场成交降温，燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。”张大伟表示。