上月东莞七成洋房被深圳客买走

　　“我们项目的营销人员周末都在深圳周边街道中心区摆点宣传，客户的来源群体也主要是深圳客。”记者近期在山区片各镇楼盘走访发现，东莞山区片楼盘项目的营销重点全部在深圳周边地区。营销广告宣传片打造的一个核心概念也是莞深同城，交通一体化等。

　　楼市成交数据也证实了深圳客是东莞开发商不得不抱紧的“大腿”。“8月成交火热主要的推动者非深圳客莫属，深圳客群体在莞置业的比例已经上升至七八成，撑起了东莞全市成交的大“半边天”。“东莞市场最大的楼盘营销代理商东莞中原地产在分析8月份东莞楼市火爆原因及成交数据时发现，8月份东莞楼盘七成以上被深圳客买走。

　　随着深圳房价的不断上涨，及东莞临深片区最近镇街凤岗、塘厦房价水涨船高即将跨入“2时代”，从8月份的楼市成交数据发现，深圳客进入东莞的脚步越来越快，清溪、樟木头、松山湖、虎门等镇区的楼盘也迎来了越来越多的深圳买家。

　　8月东莞住宅成交88.87万平方米，环比上升4.82%，销量创同期新高。利好政策接连出台，持续宽松的政策环境下，许多开发商纷纷提前在8月推货入市抢跑“金九”，8月楼市陆续出现了多个“日光盘”，市场成交呈现出一派火热景象。而“金九”购房旺季已至，业内人士认为，目前政策环境已是5年来最宽松的时候，政策利好情况下，“金九”无疑成为客户买房好时机，也是开发商以价换量冲刺业绩的好时机。

　　深圳客加快消化东莞库存凤岗塘厦出现无货可卖现象

　　8月份，深圳客成为支撑东莞楼市的主力，东莞中原地产研究部认为，推动深圳客加速向莞外溢的主要原因是，前几个月深圳房价飙涨后居高不下，深圳房价太高迫使深圳客不得不转移到周边城市置业，而东莞凭着价格洼地的优势深受深圳客青睐。同时8月深圳银行信贷收紧也迫使更多深圳客外溢至东莞。

　　受到深圳客的大力支撑，今年以来临深区域住宅成交持续火热，库存量快速得到去化。一些供应较为活跃的区域，如虎门、长安，由于消化速度太快，消化周期迅速缩短。而塘厦和凤岗今年以来供应一直偏紧，新品供应完全跟不上市场消化速度，造成这两个区域住宅库存量告急，消化周期已低于2.5个月。截至8月31日，塘厦和凤岗库存量超过100套的项目仅一两个。从消化周期来看，另外清溪、黄江的消化周期也比较低，约3个月左右，反映目前与深圳接驳的区域尤其临深区域的库存均告急。这也是近期深圳客加大向沙田、洪梅、松山湖等区域渗透的原因之一。

　　随着凤岗和塘厦住宅库存逐渐吃紧，近两个月区域内多个项目涨价明显。如凤岗某两项目6月洋房均价环比5月上涨了1000元，踏入7月后持续涨价到8月，目前这两个项目单价已近2万，在短短的三个月内涨价幅度高达5000—7000元。除此之外，凤岗和塘厦还有别的项目近期也出现涨价过快的现象。而支持这些开发商猛烈涨价的理由主要是：一、区域内住宅库存量告急，自身楼盘优势渐显。尤其是截至7月底，凤岗和塘厦仅有两三个项目的洋房库存量过百套，其它在售盘库存量普遍较低。二、市场环境较好，深圳客购房需求旺盛且外溢势头强烈。

　　然而，涨价过快的背后，开发商却迎来出货难的压力。据监测数据显示，开发商涨价过猛造成项目成交骤降。这些涨价过快的项目成交从7月份开始逐渐转淡，到8月成交量缩水2倍—5倍。

　　开发商推货热情高涨纷纷提前抢跑“金九”

　　据监测数据统计显示，8月住宅市场共有23个项目供应住宅69.65万平方米，环比上升2.97%。从出现住宅供应的楼盘看，项目数环比7月减少4个，但大部分项目供应套数超过100套，其中有13个项目单盘供应住宅超过200套。开发商纷纷开始惯用“大步流星”的推货策略反映出跑量冲刺的意图十分明显。实际上，开发商推货热情高涨，纷纷提前抢跑“金九”，8月开盘或加推的项目非常多，包括有碧桂园翡翠湾、翠珑湾三期、松湖朗悦、嘉宏锦园、珠江观澜御景、龙泉幸福里等近20个项目推货入市，其中纯新盘明显增多，吸纳了大量的市场人气，令8月楼市异常活跃。从产品结构看，刚需产品供应继续大幅放量，占全市比例高达8成多。

　　与此同时，8月别墅供应347套，环比大幅增长62.15%。从产品结构看，8月250平方米以上的别墅供应185套，环比7月增加11.45%，供应比重为53%。据统计，今年下半年别墅潜在供应量非常庞大，随着金九银十逐渐临近，筹备已久的别墅项目逐渐加快入市。除了光大山湖城、碧桂园翡翠湾、信鸿香溪水岸等陆续新增入市外，翔龙御湖居、佳兆业御龙山、光大江与城、翡翠松山湖、班芙春天等项目将计划于金九银十新增供应入市。未来阶段性时间内，东莞别墅新增供应将持续活跃，但由于当前股市低迷蔓延影响，别墅成交降温明显，在供应不断放量的形势下，别墅库存积高，未来别墅出货压力逐增。

　　松山湖片区现大量新盘竞争日渐白热化

　　8月松山湖片区住宅供应量创历史新高，为31.28万平方米。从今年1月以来松山湖片区供应迅速活跃起来，随着万润广场、广源阳光里、宏远康城假日等一个个全新盘陆续亮相，松山湖片区成为新的楼市热点区域。而8月松山湖片区再增松湖朗悦、光大山湖城和龙泉幸福里三个纯新盘，给该片区再次注入大批量的新品房源。据统计，目前松山湖片区的库存量为109.32万平方米，片区库存去化压力逐增。目前松山湖在售的楼盘已超过40个，另外预计年内入市的还有碧桂园天汇、松湖碧桂园、中央盛景等项目，业内分析，过大的供应量将加剧片区库存消化压力，市场竞争逐渐白热化。

　　住宅库存创6年新低超六成洋房价格环比上涨

　　东莞房管局公众信息网的统计数据显示，截至8月31日，东莞住宅市场库存量为504.34万平方米，环比7月下降3.20%，比去年同期上升2.29%。8月住宅成交依然良好，近四个月住宅交易量均处于较高位运行，加快去化库存，促使库存消化周期继续走低，8月已缩短至7个月，为近6年来最低。眼下“金九银十”将至，购房需求增加将加剧库存告急的压力。

　　从住宅分类看，截至8月底，东莞洋房库存355.29万平方米，环比7月下降5.41%；别墅库存为95万平方米，环比上升4.89%；公寓库存为54.05万平方米，环比下降1.38%。

　　据介绍，8月东莞住宅成交均价为9492元/平方米，环比7月的10042元/平方米下降5.48%，本月普通住宅成交均价为8850元/平方米，环比上月下降5.92%。8月东莞住宅价格环比下滑明显，主要由于本月光大山湖城和中熙香缇公馆两个镇区6字楼项目成交火爆，双双跃进前五，而上个月排行前五的项目就有四个是均价过万的，一个是过8千的，因此本月较低级项目成交体量过大明显拉低全市住宅均价。

　　从8月份洋房价格环比变化发现，8月份较多项目都出现不同幅度的涨价。数据显示，洋房价格环比上涨的比例为64.3%，21.4%的项目洋房价格涨幅超过5%。另外据东莞中原研究部监测发现，的确8月份期间较多开发商对市场过分乐观，扛价现象比较明显。一方面，持续宽松的政策环境导致开发商对市场预期过高的主要原因。另一方面，近5个月东莞楼市成交回暖并持续火爆，与2014年相比，今年开发商资金回笼相对较快，出货压力迅速减轻又十分看好后市，从而从容抬价。

　　除了那些较为热销的项目抬价外，其它不少出货一直不算好的项目也跟风抬价，尽管这些项目抬价幅度不大，但是成交却直接受挫。最大的原因就是这些项目扛价脱离对自身条件的考虑，这里面大部分都是没有深圳客支撑的项目。这反映出深圳客购买力明显要强很多，东莞本地客户购买力始终有限尤其是刚需客对价格最敏感。正因为这些项目的开发商过分乐观扛价引发部分客户观望，僵持下造成项目难出货。

　　“金九银十”东莞楼市有望迎来消费者入市

　　对于接下来的“金九银十”楼市走向，东莞中原市场研究部总监车德锐认为，近日中央取消“限外令”，取消限外令更多是吸引外资投资，刺激外籍购房需求，这意味着要保持中国房价的稳步向上，才能吸引外资的投入。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛，但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定，这主要是开发商通过设计紧凑户型，控制面积来控制总价，事实上单价是持续上涨的。目前经济增长乏力，央行多次下调利率，利率也是处于历史低位，通常经济低谷和利率低位，也是房价的最低位，这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上“金九银十”东莞楼市开始集中放量，市场上有充足的房源选择，年底轻轨开通也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是购房者入市成本最低、入市的好时机。

　　目前东莞本地成交普遍不足，主要由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求，加上一些镇区内部需求量有限，令这些区域的市场蛋糕快速变小，从而导致其他中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看，目前本地自发需求已进入调整期，短期内挖掘外围客户是重点。车德锐建议，临深板块可以加大在深圳拓客力度，继续挖掘深圳客，或借深圳中介转介力量带来更多深圳客户。松山湖板块可以继续挖掘深圳投资客，深挖松山湖创新产业园以及科技园等企业员工。交通便利片区可以凭借便利的交通挖掘邻镇客户；对于一些与深圳距离较远的片区，若交通便利如有广深高速、沿江高速、地铁等通达性强的，也可以考虑深挖深圳客。

　　虽然东莞房价整体预期向上，但目前东莞各区域楼市成交已出现局部分化，这种分化现象正在逐步加剧。车德锐建议，临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好，自然房价水涨船高。其次是，东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢，且挖掘外围客户难度大，那么以价换量将是最有效的办法。以价换量一方面有利加快回笼资金，另一方面可以缩短销售周期，降低营销成本。