积极有效地全面应对房地产业新趋势

　　如何看待当前的楼市基本状况？曾任原建设部办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一有一个判断，目前，整个房地产市场都处在回暖状态，而三四线城市的回暖较慢，或者说比较困难。

　　唐山是楼市供给相对过剩的一个比较典型的城市，从全国范围看，还有相当数量的城市面临商品房供给过剩的情况。房地产行业产业链长，对经济的带动作用明显。应该如何应对一些城市楼市低迷的状况？

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前可以将市场分为三类，一类是北上广深等住房供给明显不足的城市，人口不断增加；一类是供求基本平衡的城市，如江苏徐州，人口在少量增加，今年以来楼市略有回暖；还有一类就是严重供过于求的，比如内蒙古鄂尔多斯，也包括唐山，前期供应量大，人口却基本没有增长，导致高库存。

　　邓郁松认为，造成房地产市场供需矛盾的重要原因之一，即是土地供给。一些热点城市供不应求是由于土地供给太少，而住房数量供大于求则是由于前期土地供给量过大。“因此，供求矛盾的根子在地方。”邓郁松说，“任何一个房地产市场想要健康发展，都不可能脱离供求关系，正确看待供求关系至关重要”。

　　一个基本的事实是，自2013年我国户均拥有住房量达到1套之后，房地产行业总体快速增长，高投资，价格高增长的时代基本告一段落。无论是中央还是地方，开发企业还是购房居民，都应该尊重市场的发展规律，认识到房地产已经进入了新的发展阶段。

　　邓郁松说，对于当前供给明显大于需求的城市而言，首先应尽可能少推地，把土地供应降下来；其次，应该落实中央有关政策，将商品房和保障性住房打通，即将存量商品房在条件允许的情况下转化为保障性住房，或者在实施棚改时，实行货币化安置，鼓励安置居民到市场上购买存量商品房，起到既安置住房困难群众，又消化存量房的作用。

　　此外，邓郁松还认为，应该通过税收等政策鼓励住房消费，主要是自住和改善性需求，通过卖小买大，改善住房条件，也利于房地产市场的活跃。

　　邓郁松说，随着城镇化进程稳步推进，城市基础设施等条件逐步完善，吸引力逐步增强，还将有大量村镇人口走向城市，房地产市场的发展仍有很大发展空间。

　　邓郁松建议，房地产市场对金融税收政策十分敏感，应该实施尽可能中性的金融税收政策，对确保房地产市场的平稳至关重要。从国际经验来看，房地产市场低利率、低首付容易制造泡沫，积累风险，在对楼市进行干预时，应该谨慎使用金融税收等政策，时刻警惕风险。

　　对于房地产行业的未来走势，朱中一认为，人口老龄化社会的来临，是一个不得不面对的现实。应对老龄化社会，也将是一个不小的挑战。对于房地产行业而言，过去的重点可能放在了建新楼上，未来，一些老旧小区的“适老改造”恐怕将是一个新的重点。“这些小区楼层不高，没有电梯，加装电梯的呼声现在已经有了。对于开发商而言，开发适老型项目，或者对老建筑进行适老改造，也可以视作是一个新机遇。”

　　互联网风潮正劲。大众创业、万众创新也有望激发新的经济活力。朱中一认为，未来，大量自主创业的年轻人，将有可能不再涌入写字楼办公，有可能是在家办公，而办公的区域最好和住宅的区域有一定间隔。因此，市场上需求更多的或许是兼顾创业者办公、洽谈以及居住两重功能的商品住房，或者当前明显过剩的一些住宅或者商业项目，经过改造可以变成适合创业者创业和居住的空间。

　　总而言之，市场不缺乏机会。一方面，我们应认清市场的阶段性特征，另一方面，应顺势而为，寻找新的发展机遇。