佳兆业房源“锁”正逐步解开

　　“锁房”曾将上市房企佳兆业(01638.HK)拖向生死边缘，4个多月后，那些拴住佳兆业房源的“锁”正逐步解开。

　　《第一财经日报》记者从深圳规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)官网查询发现，佳兆业在深圳的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园等多个项目的部分房源状态已从“管理局锁定”变为“司法查封”。

　　这意味着有关政府部门态度发生转变，不再对佳兆业项目销售进行行政干预，佳兆业只需要面对由债务危机引发的司法程序。

　　解锁也是融创(01918.HK)收购佳兆业的前提条件之一，但融创仍面临境内外债权人的博弈。

　　逐渐解锁

　　4月3日开始，佳兆业位于深圳的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号、佳兆业假日广场、佳兆业前海广场等项目的部分房源状态由”管理局锁定”变为“司法查封”。

　　有消息称，到4月6日，所有“管理局锁定”的房源将解锁完成。

　　不过，《第一财经日报》记者4月6日17时查询发现，佳兆业位于深圳的部分房源仍处于“管理局锁定”状态。

　　政府突然解锁的原因尚不得知。业内人士分析，这意味着政府已放弃对佳兆业深圳房源的行政干预。

　　当佳兆业员工听到解锁的消息时，可能悲喜交加。

　　4个多月前，正是“锁房”一事让佳兆业迅速“坍塌”。

　　去年11月28日开始，佳兆业在深圳的佳兆业中央广场三期、佳兆业悦峰花园等多个项目约上千套未售房源被“管理局锁定”，无法对外销售。随后，不到一个月时间内，佳兆业位于深圳的所有未售房源全部被锁，且其在深圳的所有业务遭叫停或限制。

　　而包括深圳规土委在内的相关部门并未对外给出锁房的原因。此前，中国房地产史上从未发生过类似事件。

　　此后，佳兆业大股东郭氏家族转让股份、董事长郭英成辞任、高管连续出走、债务违约、资产遭查封……短短两个月时间，佳兆业就从一家全国TOP20的上市房企迅速走向了死亡边缘。

　　到今年2月，郭氏家族决定将所有股权转让给融创，其衰落的“神速”令业内唏嘘不已。

　　而今，锁房终于慢慢解除，剩下的就是司法问题。

　　由于佳兆业债务违约风险逐渐暴露，许多境内债权人纷纷向法院提出诉前财产保全，查封了佳兆业大部分项目资产。

　　例如，佳兆业中央广场的项目公司宝吉工艺品(深圳)有限公司，牵涉诉讼极多，包括中信银行深圳分行要求提前偿还7亿元借款，华鑫国际信托要求偿还约5.9亿元借款及违约金。佳兆业悦峰花园的项目公司——深圳市悦峰投资有限公司，面临中信银行深圳分行提前偿还2.5亿元借款的要求。

　　截至2015年3月12日，向法院提出对佳兆业境内贷款下的资产保全申请已达64份，其中，佳兆业已接获25份民事裁定书，涉及境内贷款137.57亿元。

　　融创收购不确定性增加

　　融创是解锁的另一受益方。

　　按照融创收购郭氏家族股权的协议，佳兆业的所有业务运营非正常经营状态能通过令融创满意的方式解决，这项收购才能进行。也就是说，解锁是融创收购佳兆业的前提条件之一。

　　此前有分析称，在这次收购中，政府的态度最为关键。此番解锁，意味着融创扫除了收购佳兆业的一大障碍。

　　另外两个重要的前提条件是，债务重组、处理好司法问题。

　　目前，融创与佳兆业都在着力解决这两个问题。

　　佳兆业在3月3日、3月8日分别提出了境内债务重组建议、境外债务重组建议。佳兆业建议境内债务削减利息、延长债务期限3~6年；境外债务大幅下调票息率，由6.875%至12.875%，大幅下调到2.7%至6.9%，全部还款年期延长五年。

　　但事情进展得并不顺利，尤其是境外债务重组。

　　3月22日晚间，佳兆业公告称，公司仍在与境外债券持有人进行磋商，并未就最初的境外债务重组方案条款达成任何协议。一些境外债权人集结在一起，聘请了律师与佳兆业进行沟通。他们持有佳兆业的境外债券总额超过50%，并预期还会有所增加。

　　而解锁可能会增加境内债权人谈判的砝码。因为境内债权人大部分有抵押，解锁后意味着资产可以盘活，即便佳兆业破产，境内债权人依然可以通过变卖资产获得偿付。

　　业内人士分析，基于处理好司法问题的前提，佳兆业应该会加速与境内债权人谈判，达成重组一致意见，解除项目查封，让项目正常运转。

　　因为佳兆业实在拖不起了。截至3月2日，佳兆业的现金结余只有19亿元，不足以支付2015年约298亿元的到期债务。

　　评级机构穆迪表示，在境外债券持有人拒绝债务重组初步计划，以及债券持有人与佳兆业之间磋商迟迟未果的情况下，融创及时完成收购佳兆业的不确定性有所加大。

　　佳兆业内部人士对《第一财经日报》记者表示，即便融创收购成功，仍然有很多利益关系要处理，包括半年蒸发的资产谁来买单、大量员工离职带来的工作交接重启问题、留下来员工的融合问题等等。