新一轮政策不能改变楼市白银时代趋势

　　犹如投入石子的湖面，自3月30日楼市新政落地的一刻起，楼市立即泛起了涟漪。

　　从开发商到中介，从售楼员到经纪人，从购房者到卖房者，楼市各参与方无不随之而动。记者在近日的走访调查中发现，看房量、成交量、市场热度均大幅反弹，购房者心态也出现变化，热情高涨，3月中旬尚且寂寥的售楼处沸腾起来，样板间里人头穿梭，连夜订房的场景再现，部分房企跃跃欲试随时准备调价。楼市俨然迎来了这春日里最渴望的春风，只是这和煦的春风能支撑楼市“弹”多久，业内多数保持谨慎乐观。正如万科总裁郁亮所言，新一轮政策不能改变楼市白银时代的趋势。在楼市新常态到来的背景下，或许，跑量还是应该放在涨价之前。

　　第1日3月30日“靴子”落地震荡楼市

　　在“传谣”和“辟谣”的反复中，“靴子”终于落地。

　　3月30日，五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整，楼市“组合拳”正式出台。

　　其中，央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确规定，将普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

　　当日即引发楼市震荡，部分项目当即表示涨价在即，房企更是连夜开会，中介加班催促成交，更有业主连夜签约。据悉，当晚，龙湖双珑原著马上组织培训销售人员，第一时间向客户介绍讲解项目。

　　第2日3月31日房企忙出招业主忙调价

　　新政落地次日，众多房企已经出台新战术。

　　万科旗下包括北京在内的多个分公司同时推出“未来24-48小时内‘不涨价、不打烊、等你来抢房’”活动。北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在京9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。

　　位于通州的合生滨江帝景在新政出台当晚成交12套，两天成交量相当于之前半个月的成交量。

　　金地旗下的多个项目则推出限时涨价策略，而首开·国风美仑、金茂悦等楼盘打出不涨价的宣言。

　　二手房方面，不少业主调高了挂牌价，据媒体报道，太阳宫某项目业主一夜提价35万元。该报道称，澜石小区有一套两居室出售，本来业主与客户已经谈好出售价格为745万，并且准备近日签合同，但业主在看到政策后立马将价格涨到780万。

　　第3日4月1日春风和煦31盘面市

　　新政的影响继续发酵，它的出台无疑给楼市注入了信心，北京4月份将有31盘入市。

　　根据亚豪机构统计数据显示，2015年4月，北京楼市预计将有31个项目面市，其中包括通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘，以及首开·熙悦尚郡、中建·国际港、五矿·铭品等21个老项目后期。

　　第4日4月2日地方政府出手房企自称要涨

　　在新政落地后的第四日，地方政府开始逐步落实。

　　4月2日，温州出台“8条房地产新政”，认真贯彻落实国务院及相关部委近期密集出台的有关文件要求，打出政策组合拳，剑指“促量稳价”目标。8条新政内容涉及土地供应、税收优惠、信贷支持等，其中“对首次购房进行补贴”的条款赫然在列。

　　同日，在“房地产新契机——‘主流媒体’精英对话楼市发展论坛”上，合生创展华北地区营销总监刘芸歧透露，合生旗下的悦上城和滨江帝景都是改善型产品，正好匹配这一波政策利好，“尤其是很多长时间看房却迟迟没有下定决心购房的客户，因此而连夜去买房。不是在看房就是在看房的路上，这是前几天的真实情况。我们出政策那天晚上一直卖到半夜2点多，第二天早上7点多，很多客户就来买房。”刘芸歧分析称，政策出来后，合生第一时间做了测算，购房者在新政下购买二套改善型产品的成本将下降4.6%。“这就是说购房成本比前一阵子便宜了，我们涨价5%基本等于没涨，如果滨江帝景再涨3-5个点是很轻松的。”

　　第5日4月3日房源增多改善入市

　　新政主要惠及的改善型人群表现积极，新房和二手房市场逐渐活跃起来。与此同时，新入市的二手房数量也明显增加。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖称，从我爱我家新增二手房挂牌量增幅高于同期客源量增幅的情况来看，“5改2”新政对于二手房市场来说，刺激免税房源入市交易的力度表现得十分明显。在免税房源供应增速加快的情况下，未来一段时间二手房市场交易量进一步增加可以预期，不过价格方面预计仍将表现得相对平稳。

　　第6日4月4日全家出动节假日看房

　　清明小长假是新政落地后的第一个节假日，购房人纷纷出动。

　　第7日4月5日新房和二手房“比翼双飞”

　　新政的作用“立竿见影”。

　　3·30新政后6天，北京市住宅新房、二手房网签数据同比均出现显著增长。

　　伟业我爱我家市场研究院据北京市住建委数据统计，3月30日楼市两大新政公布后，3月31日至4月5日六天时间内，北京市新建住宅网签2063套，环比增长19.04%，同比增长191.80%；在二手房网签量方面，这六天时间内，北京市网签2496套，环比回落14.14%，同比则增长39.13%。新政后楼市网签量同比均出现了较为明显的增长。

　　在市场实际成交情况方面，3·30新政后六天，伟业我爱我家合同签订量环比增长了16.46%，比去年同期增长了247.24%。

　　在市场动态方面，新政后6天内，我爱我家新增二手房挂牌量比新政前6天增加了19.87%，而新增客源量比新政前6天增长了16.89%。

　　第8日4月6日银行执行新政房贷市场升温

　　在市场热度逐步提升的同时，北京地区各大银行已陆续开始执行新政。

　　担保公司“伟嘉安捷”的数据显示，在新政落地后，建行和光大两家银行已率先按照二套房40%的标准执行，随之其他银行也在一周内陆续将二套房的首付从6成改为4成。一般来说，在途借款人的新政执行以批贷为节点，所以从新政出台一周的情况来看，新老借款人在咨询办理贷款方面表现得较为活跃。此外，首次入市的人群普遍关心利率情况，目前传闻7折利率只是噱头，首次买房人群在各大银行贷款的利率基本能享受到最低9折左右，针对资质优秀的客户能够打到88折的优惠。

　　据担保公司“伟嘉安捷”数据统计显示，3·30新政出台一周后，房贷市场咨询量比上周上涨25%左右。与此同时，成交量也出现明显上涨。

　　第9日4月7日房企和代理业绩飘红

　　被和煦的春风吹拂一周后，房企的业绩直线上升。

　　4月7日，北京保利发布新政落地后首周业绩单，以8亿元的业绩震惊业内。

　　其中，4月首周，保利海德公园实现了11套近3亿元的销售业绩，保利融创枫丹壹号创造了近2亿元的业绩，而保利首开春天系和保利罗兰香谷二期则热销超过3亿元。

　　值得一提的是，知名代理公司中原地产也取得了斐然的业绩，据透露，其7天总销售新建住宅6561套，销售二手房5190套，按照每天8小时计算，平均每分钟成交3.5套。按照佣金计算，2.47亿的佣金收入是历史单周最高，对应的签约值达到了150亿-160亿。

　　第10日4月8日新常态或已成形

　　虽然楼市回温明显，但业内认为，楼市已步入新常态。

　　西红门附近二手房门店的经纪人告诉记者，看房人不少，但房价暂时也上不去，因为购房者比较理性，不像以前，政策一点就着，现在大家都觉得房价也不会大涨了，比较沉得住气。

　　胡景晖表示，楼市以步入新常态，价格不会有太大的波动。降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多。首付比例降低了，按揭的压力就变大了。税本身的影响也是比较有限的，从去年9·30到后面的降息、降准等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策也就两三个月。会不断重复打回原形，再来一次，然后又打回原形，又再来一次。