楼市“量增价稳”常态即将来临

　　新政效果正逐渐显现。

　　各方数据显示，不管是新房还是二手房，成交量数据都在显著增长。易居房地产研究院报告指出，3月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长71.2%，同比增长8.3%。3月30日央行、财政部等出台新政策后，次日即31日部分城市成交量更是有了明显上升。这使得市场成交出现了比较明显的环比上涨态势。在30个城市中，有28个城市的成交量出现环比增长态势。

　　不过，成交量增长并不代表房价大涨。业内人士普遍认为，楼市“量增价稳”的常态即将来临。

　　成交量大涨

　　随着“3·30”楼市新政落地实行，在政策叠加效应刺激下，部分购房需求加速入市。

　　据亚豪机构数据统计显示，清明小长假期间北京市商品住宅累计成交661套，成交总面积达6.3万平方米，与去年同期相比分别上涨222%、167%。与清明小长假期间楼市成交大幅上涨截然不同的是，清明期间北京楼市并无纯新盘入市，供应“小阳春”并未出现。

　　二手房成交量也在增长。据伟业我爱我家数据统计显示，在二手房网签量方面，4月前6天时间内，北京市网签2496套，环比回落14.14%，同比则增长39.13%。新政后楼市网签量同比均出现了较为明显的增长。

　　我爱我家数据还显示，在实际成交情况方面，“3.30”新政后6天，伟业我爱我家合同签订量环比增长16.46%，去年同期增长247.24%。二手房挂牌量比新政前6天增加了19.87%，新增客源量比新政前6天增长16.89%。

　　亚豪机构市场总监毅分析，随着二套购房的首付比例由6成降至3成或4成，使得改善型购房客群的首付门槛迅速降低，令一些原本需要“卖旧”才能“买新”的改善型客户无需卖掉旧房，手中持有的资金也足以支付新房的首付款。

　　据亚豪机构统计数据显示，上周北京成交均价在2万-3万元/平方米之间的改善型住宅，在市场总销量中的占比高达43.2%，环比此前一周占比上升11个百分点。

　　郭毅分析，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏，虽然受网签备案数据滞后性原因，上周成交数据并不能直接体现“3·30”政策对楼市的推升效果，政策利好落地还需要1-2周的时间，但楼市销量连续4周保持上涨，体现出购房者看涨后市的信心上扬。随着政策红利的兑现，预计未来几周北京商品住宅成交量仍将保持阶梯状放大的趋势。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，从去年四季度以来在各项利好的影响下，北京楼市目前基本走出了去年同期的成交低迷，市场整体平稳复苏。“3·.30”新政对楼市实际成交、客源量、房源量都带来了15%-20%左右的刺激增长。

　　易居研究员严跃进指出，3月末央行、财政部等部委的楼市政策调整，直接降低了刚需购房者和改善型购房者的按揭贷款门槛，使其购房积极性得以提高。另外，从各大机构的房价指标看，二季度有望走出连续多个月环比下跌的态势，进而出现止跌反弹态势。这将鞭策此类群体积极入市，推动成交量的上升。部分一二线城市二季度成交反弹的力度将更大。

　　价格趋稳？

　　成交量的增长是否意味着房价大涨？

　　根据链家地产市场研究部统计，4月第一周，北京市二手住宅成交均价为35353元/平方米，较上周上涨2%。新政后成交房源议价空间较上周下降0.4个百分点，库存房源中下调报价的房源比例大幅下降14.3个百分点。业主预期上升，议价难度明显加大。

　　链家地产市场研究部张旭认为，如果单从政策内容看，“3·30”新政仅对于购买第二套住房的购房者的支持力度较大；营业税五改二后，能够享受到政策优惠的房屋也只占存量的一小部分。总体来看，政策惠及面比较有限，但其引发的预期变化对市场的影响似乎比政策本身的影响更大。在成交量增加和市场预期向好的双重作用下，业主的心理预期也有所提高。近期业主降价意愿显著降低，部分业主有扛价、抬价倾向。与此同时，购房者对于价格的接受能力也有所提高，但总体较为理性。预计未来一段时间内，成交均价将继续呈现出稳中上涨的趋势。

　　胡景晖认为，从我爱我家新增二手房挂牌量增幅高于同期客源量增幅的情况来看，“5改2”新政对于刺激二手房免税房源入市交易的力度表现得十分明显。可以预期未来一段时间二手房交易量进一步增加，不过价格方面仍相对平稳。

　　亚豪机构提供的数据显示，清明节小长假期间，北京新房成交均价达25792元/平方米，同比上涨1%。二手房方面，据伟业我爱我家市场研究院统计，新政后6天，北京二手房市场成交均价为30574元/平方米，环比增长1.03%，同比回落2.26%。

　　胡景晖表示，从现阶段市场的实际动态来看，目前15%-20%左右的市场成交和供求升温，仍然低于很多人预期，这表明“3·30”新政后北京房价暴涨的条件并不具备。新政后6天二手房成交均价上涨幅度仅1%这一数据，是市场情况的直接反映。北京楼市量价温和复苏的情况将在未来一段时间内持续，量增价稳的“新常态”已经来临。