北京楼市成交连续四周上涨 二手房价或先于新房市场反弹

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串举措被一些媒体解读为五部委联手“稳楼市”。新政一周以来，北京等地楼市成交呈现明显升温态势，在政策叠加效应刺激下，部分房源开始加速入市。

　　北京楼市成交连续四周上涨

　　上周是“3·30”新政颁布后的首周，北京商品住宅市场成交量出现小幅反弹。据亚豪机构统计数据显示，上周北京共成交商品住宅2359套，成交面积22.06万平方米，环比之前一周，成交套数、面积分别小幅上涨了22.5%和24.1%。至此，北京楼市成交已连续4周保持上涨势头。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏，虽然受网签、备案数据等滞后性原因的影响，上周成交数据并不能直接体现“3·30”政策对楼市的提升效果，但楼市销量连续4周保持上涨体现出购房者看涨后市的信心在上扬。

　　随着政策红利的兑现，预计未来几周北京商品住宅成交量仍将保持阶梯状放大的趋势。

　　尽管网签数据具有滞后性，但楼市新政所起到的效应已经在一线中介机构签约数据中体现了出来。以中原地产为例，根据对方提供的数据，楼市新政后7天其总销售新建住宅6561套，销售二手房5190套，按照每天8小时计算，平均每分钟成交3.5套。按照佣金计算，2.47亿元的佣金收入达到历史单周最高，其对应的签约值达到了150亿-160亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，3月30日，住房政策迎来重大利好，信贷政策进一步放松，同时住房营业税征收年限调整，政策力度堪比2008年末的一轮救市，当时直接引发了类似2009年市场的井喷局面。信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续势必迎来新一轮明显上扬行情。

　　春节过后，新房市场逐周呈现上升势头，二手房市场表现同样较好，近两周成交量稳定在高位水平。张大伟预计，政策放松的刺激效应将进一步发酵，并伴随开发商推盘节奏的加快，一起带动市场积极升温。面对政策的进一步强力刺激，后续市场走势有望持续走高。

　　二手房价或先于新房市场反弹

　　据分析，上周北京市场的成交上扬主要是受到改善型需求的拉动。据亚豪机构统计数据显示，上周北京成交均价在20000-30000元/平方米之间的改善型住宅在市场总销量中的占比高达43.2%，环比此前一周，改善型住宅的市场成交占比上涨了11个百分点。

　　与此同时，上周二手房成交量连续回升势头被打破。统计显示，上周北京共签约3691套二手房，环比之前一周小幅下降2.7个百分点。对此，郭毅分析，随着二套购房的首付比例由6成降至3成或4成，使得改善型购房客群的首付门槛迅速降低，这令一些原本需要“卖旧”才能“买新”的改善型客户无需卖掉旧房，手中持有的资金也足以支付新房的首付款。特别是随着政策的不断放松，这类购房者出于看涨后市的预期，更不会急于卖掉手中的旧房套现，而是选择贷款买新房，同时调高旧房报价，持有旧房等待升值，因此在短期内造成了二手房交易量的小幅下滑。预计随着政策效应的不断显现，北京二手房价格将会先于新房市场反弹。

　　张大伟认为，继去年“930新政”大幅放松首套房贷政策，并对首套房标准明显放宽之后，此次再度放松二套房贷政策和信贷政策对住房市场尤其是改善性住房需求的支撑力度不断加大。

　　张大伟表示，如果说信贷政策尚且受制于商业银行的最终落地执行，而营业税政策的调整放松效应则更为直接。这将对刺激市场成交量，尤其二手房市场的复苏带来显著利好效果。

　　中原地产所监测的21个城市数据显示，最近两周的成交量并列位于今年第二高位，仅次于今年第5周的成交量。根据中原地产的新增盘房源量及新增客源量的近期走势来看，春节后均逐周环比增加，显示市场活跃度持续攀升。此次政策的出台，势必引发市场的进一步反弹。