保利将在北京推出另一豪宅产品

　　尝过海德公园带来的豪宅“美味”后，保利又将在北京推出另一豪宅产品——保利东坝项目。

　　据4月8日最新消息，保利房地产开发有限公司称，其4月首周实现8亿元销售，其中豪宅项目海德公园实现了11套近3亿元的销售业绩。

　　事实上，自去年9月16日开盘，保利海德公馆项目一直成绩不俗。据亚豪机构统计，该项目已网签21.91亿元并销售263套的成绩，成为北京销售金额和销售套数双冠。

　　或许是尝到了豪宅带来的甜头，北京保利今年再祭出另一豪宅产品，即保利东坝项目。就在今年3月底的品牌会上，该公司高调打出“十盘联动”旗号，特别强调其东坝别墅项目。

　　据北京保利相关负责人透露，在首度试水豪宅市场并取得成功后，北京保利将提高豪宅的投资量，东坝地块预计今年下半年入市，单价最低将超10万一平。

　　不过市场同样关注的是，随着“豪宅年”的到来，保利这一次能否再次破局？

　　保利北京东坝项目

　　资料显示，保利东坝项目位于北京朝阳区东坝南区五环路七棵树以东、坝河以南，总用地面积是11.11万平方米，总建筑面积达12.9万平方米。

　　值得一提的是，该地块并不是纯商品房用地，尚需配建保障房和自住型商品房。回顾历史，2013年11月4日下午，保利-首开联合体力压万科、融创、中海等15家劲敌，以21亿元斩获该地块，溢价20%，折合楼面价22452元/平方米，同时配建不少于8500平方米的限价商品住房和50000平方米的自住型商品房。

　　按照北京保利2014年初给出的规划方案，东坝项目拟建设33栋住宅楼，其把自住型商品房和限价商品房都规划在了靠近东坝西环路的一号楼，剩余32栋楼均为10米高的三层住宅。

　　具体来看，北京保利将其余32栋楼打造为纯别墅社区，总套数共116套，主力产品为170-200平方米叠拼别墅和230-270平方米联排别墅。

　　目前，北京保利将东坝项目名称为“保利首开·丽湾嘉园”，正在加紧销售其自住型商品房和保障房部分。该公司预计，今年下半年入市推出东坝别墅项目，销售单价最低将超过10万元/平方米。

　　而在市场看来，豪宅和保障房、自住型商品房，二者能否共处一室？有业内便质疑，同一地块中既有自住房又有高端住宅，这样的区域规划称不上合理。

　　事实上，自北京推出自主型商品房政策后，目前其共推出55个自住型商品房项目，其中不乏想要通过提高商品房土地价值实现溢价的开发商。

　　保利这样想，恒大也如此。2013年底，最为最早推出的自住型商品房项目，恒大御景湾推出至今已一年有余。然而，定名为“恒大华府”的豪宅部分，至今未见入市消息。

　　此前传言，恒大华府要给出13万元/平方米的销售单价，这在一年前还备受外界议论。“如今看来，这个价格也不是不可能。”亚豪机构市场总监郭毅便对观点地产新媒体指出，这样的项目未来肯定会越来越多。

　　“大量的自住型商品房配建压缩了开发商的利润空间，开发商必定要增加高端产品，不过其在规划中将两类产品严格区别开来，也不会造成太大影响。”

　　东坝别墅与“豪宅年”

　　在品牌发布会上，北京保利宣布，今年共有两个顶豪项目在售和入市，即分别是海德公园项目和东坝项目。不过，外界质疑，保利东坝项目能否成为海德公园第二甚至超越后者？

　　丽兹别墅行研究院郑海燕指出，保利海德公园之所以能够实现热销，还在于其北京三环内的稀缺位置，以及准确的推盘节点。“海德公园项目位于北京三环内，其周边基本没有豪宅项目与之竞争，这就有有利其快速去化。”

　　资料显示，保利海德公园项目位处北京北三环蓟门桥，为内城别墅产品，住宅销售均价为9.2万/平方米，目前项目尚余10亿左右货值。与之相比，东坝项目则位于北京五环内，显然在区位上便稍逊一筹。

　　此外，恰当的推盘时机同样关键。实际上，不少业内将2015年界定为北京的“豪宅元年”。亚豪数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。

　　与之相呼应的是，豪宅正在大批量涌入北京市场。据统计，2015年，北京高端市场将迎来保利海德公园、保利首开东坝项目、融创农展馆项目、中赫？万柳书院、东山墅、远洋刘娘府项目、龙湖西局项目等近20个左右的豪宅项目入市，其中一半以上将是今年新增项目。

　　多为业内人士对观点地产新媒体如是表示，随着土地更稀缺地价更高，北京楼市“豪宅化”趋势将愈加明显。

　　就在4月7日，北京市国土局公布了今年国有建设用地供应计划，其中住宅用地比去年供地计划减少450公顷，减幅达27.3%。这是自2011年以来，北京宅地供应五连降了。

　　另有数据显示，2013年以来，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。与此同时，北京五环内商品房住宅更加稀缺，其存量仅有8万套左右，而四环的存量不足1万套。

　　“现在北京地价确实比较贵，所以开发商都会以豪宅为主。”鉴于此，郑海燕指出，未来北京高端市场户型等产品类型相似度比较高，整体竞争比较大。

　　对于保利东坝项目，张海燕表示，未来市场趋势比较好，还是比较看好，“但北京限购始终不放开，所有购房人群还是比较有限的，未来保利需要针对特定人群打差异化产品战。”