北京出让土地依然炙手可热 土地成交溢价率保持在高位

　　虽然地价一路走高，但房企的热情依然高涨。今年以来北京出让的土地依然炙手可热，但受供应量下降的影响，截至目前，北京共成交了34宗经营性用地，但地价依然保持在高位。根据北京最新公布的土地供应计划，今年的计划与去年相比，住宅用地供应计划减少了27%，包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。业内认为，从供应节奏看，一线城市的住宅用地都明显缩减，这加剧了房企对一线城市土地市场的争夺。

　　土地市场热度不减

　　5月5日，密云地块进入现场竞价环节，虽然地处远郊，但依然吸引了中铁建、保利、华远、首创、通润、天恒等8家房企的激烈争夺。最终，北京通润博园房地产开发有限公司拿下该地块，成交价格7.25亿元，溢价率35%。

　　该宗地之前成交的海淀地块竞争更为激烈。4月27日，海淀区中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1住宅混合公建用地出让，现场火爆，经过139轮厮杀，最终首创置业以56.4亿元的总价，配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价将该宗地块收入囊中。该地块规划建筑面积20.87万平方米，折合楼面价3.9万元/平方米，其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米，预计未来售价直冲10万元/平方米大关，这意味着京城10万元豪宅再添一生力军。

　　据了解，该宗地块地处海淀区永丰产业基地，海淀区近年来宅地出让凤毛麟角，2011-2014年仅成交了8宗宅地，土地供应的萎缩造成商品住宅供应量的下滑，直接造成海淀区商品住宅的供需失衡。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，随着楼市放松政策的不断祭出，开发商对于楼市未来预计普遍转好，并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加，房企重燃对土地市场的热情。特别是在三、四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下，房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市，造成北京竞地难度激增，地价高企。

　　溢价率高企

　　在房企的激烈角逐下，土地成交的溢价率也保持在高位。

　　根据中原地产统计，从4月单月看，一线城市合计成交住宅类土地9宗，平均楼面价达到了14012元的月度新高纪录，从溢价率看，因为北京设定了上限，导致停留在49.6%，实际平均溢价率超过60%，整体土地市场的升温非常明显。

　　易居房地产研究院发布的报告也显示，4月份，十大典型城市土地成交量出现六成左右下跌，成交总量处于底部区间，但成交均价已经出现上涨，预示土地市场即将迈入回暖上升通道。值得注意的是，一线城市土地市场成交均价的明显上涨，从一个侧面反映出开发企业“聚焦一线城市”的决心和动力。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，3·30政策对楼市的影响主要体现在一、二线城市，这种情况下，房企对一、二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位。房企竞争激烈。而且从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一、二线的土地供给却越来越少，这种情况下必然会影响未来土地市场的价格。

　　值得一提的是，一线城市的楼面价接近或者超过房价已经成为新常态。

　　“目前三、四线整体趋势已经明确，颓势难以扭转，预计后市一、二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一、二线城市，在推高地价的同时，也在明显制造一个未来豪宅林立的预期，竞争将越来越激烈。相比三、四线已经可以看到的风险，一、二线市场的风险要低很多。”张大伟说。

　　京土地供应“断顿”

　　虽然房企对土地保持着较高的热情，但在5月5日密云地块成交之后，北京土地市场的供应已经“断顿”，暂时没有任何地块等待出让。

　　亚豪机构的数据显示，2015年前4个月，北京土地市场新增宅地供应仅7宗，相比去年同期减少了10宗，宅地供应面积84.03万平方米，规划总建筑面积130.71万平方米，相比去年同期分别减少了64%、53%，供需的不对称也使得宅地的争抢火热。

　　5月6日，北京市国土局公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划，计划显示，首批供地总计61宗，土地面积约601公顷，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。

　　在总计61宗的供地中，商品住宅用地32宗，约424公顷；商服用地29宗，约177公顷，分别占计划供应量的56.5%、44.3%。同时，拟供应地块分布涉及除了东西城、石景山、延庆、怀柔之外的11个区县。其中朝阳区拟供应的住宅、商服用地面积最大，为133公顷，其次为房山80公顷，昌平62公顷。

　　计划指出，朝阳所供的住宅地块重要集中在东坝和孙河，包括东坝南区24号地、孙河组团地块的居住、养老、公建、中小学用地及配套等，常营剩余用地项目11.19公顷也在拟供地计划中。

　　据悉，去年，北京市的土地供地计划总量为5150公顷，其中住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。今年的计划与去年相比，住宅用地供应计划减少了27%，包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。

　　事实上，不仅北京将减少住宅土地供应，中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，年内住宅用地一线城市合计仅供应69宗土地，合计供应的住宅用地建筑面积则只有930万平米，仅相当于之前三年平均供应的28%，供应明显减少。