土地市场拐点来临 楼市已被“刚需”占据

　　土地市场拐点来临

　　2015年地方政府的“卖地”收入，很大概率会降至4万亿以下。

　　比房地产销售达到峰值慢了一点点，土地出让金收入在2014年达到了4.26万亿新高。

　　然而，今年1-4月的房企土地购置面积同比下降32.7%，房地产开发投资额增速仅为6.0%，均创下2009年6月以来的新低。同时，1-4月的房屋新开工面积同比下降17.3%，持续处于去年以来的负增长区间。

　　尽管销售在回暖，但土地市场的主力买家却还在悄悄离场。无论是开发商还是地方融资平台，购地意愿都不强。一季度活跃在土地市场的，正如万科总裁郁亮所言，是以中国平安为代表的一众金融机构的影子。

　　1998年至今，大规模的待售面积和待开发面积，是开发商们目前难以言说的沉重负担。“卖不出去房子的开发商最危险。”郁亮去年就提醒说，这一去库存的路程还很漫长。

　　为什么土地、房子卖不出去了呢？以土地出让金为切入，我们也试图梳理土地红利、人口红利与房地产市场之间的关联。

　　结论是很多需求消失了。当前楼市已被“刚需”占据，投资需求几乎完全被撇除。25-35岁人群成为购房主力，尤其是90后，成为中坚力量。但90后的数量，比80后已大幅减少；而00后，又比90后大幅减少。

　　这也就是说，一方面盖了太多房子，一方面需求又大幅减少，中国房地产市场不得不进入了一个下降通道，卖方市场被买方市场取代。

　　包括万科在内的公司、机构研究均指出，中国住宅开发市场已经增长乏力，还剩下十年左右的安全期。未雨绸缪，几乎所有人都将目光转向了存量市场，向运营、资产管理要利润了。

　　而这，对于中国众多的城市来说，也是一个历史性的拐点。

　　在国家层面，国土部在“2015年全国土地利用计划”中，首次提出要统筹存量与新增建设用地：新增用地量减，存量土地盘活。

　　“3·30”房地产新政已推行近两月，与正在回暖的房地产销售相比，中国的土地市场却并未迎来转机。在房地产市场的周期性拐点之后，中国各地政府的土地出让金收入，已经步入下行通道。

　　2015年1-4月，全国土地出让金收入大幅下降近4成，土地市场的主要买家开发商正在多个城市和地区离场，他们的焦点仅仅集中于一、二线及少数经济发达三、四线城市，且更加关注存量土地，行业大规模的合作、并购和重组正在酝酿。

　　2013年，全国新建商品房销售面积达到13亿平方米的峰值，随后在2014年出现了下降；一年后，全国土地出让金也达到4.26万亿的历史新高，但仅比2013年增加了0.26万亿，已是强弩之末。

　　多位房地产业、金融业及研究人士均对21世纪经济报道记者表示，2013年房地产销售已经到达一个阶段性的高峰，往后将是下行和波动的曲线；与之相对应的，是持续多年的“土地财政”和“土地红利”已不可持续。

　　成交量的拐点

　　财政数据显示，1至4月累计，地方本级政府性基金预算收入10444亿元，下降37%，同口径下降33.3%，主要是国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。

　　作为土地市场最主要的买家，开发商并没有恢复对买地的兴趣。国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

　　事实上，去年以来开发商买地就已大幅收缩。国家统计局数据显示，2014年全年开发企业土地购置面积3.34亿平方米，同比下降14.0%。

　　德意志银行中国区首席经济学家张智威称，除了房地产开发企业，地方政府融资平台过去数年成为土地市场上非常重要的买家。他通过分析4个省、53个市的17086笔土地交易数据发现，2014年，地方政府融资平台购买了江苏省出让土地总价的44%、浙江省的28%、湖北省的28%，以及云南省的28%。尤其在那些经济较不发达、人口出现净流出的城市，这种情况更为明显。

　　依照国土部口径，公开土地市场的全部买家所购买的土地，即土地招拍挂金额也已从2013年的4.04万亿元下降到2014年的3.18万亿元，降幅超过20%。

　　买家的离场或购买力的下降，让土地出让金增长动力不足。事实上，从2014年一季度以来，土地出让金收入便一直在下降。2014年一季度，土地出让金增长高达1.08万亿元，同比增长高达40.3%。但从二季度开始，土地出让金增速开始放缓。上半年增速回落至26.3%，1-9月回落至16.6%。而到了四季度，土地出让金下滑2448亿元，同比增速为-17.8%。

　　2015年，土地出让金出现实质性下降为大概率事件。根据3月17日财政部报告，在2015年政府性基金预算中，“地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。”

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松表示，土地出让金下降趋势目前来看没有明显的好转。截至目前，房地产开发投资、土地购置面积、房地产企业本轮到位资金，均没有出现明显的改善趋势。

　　张智威预计，随着地方融资平台的杠杆率和财务压力不断提高，在未来几年里土地出让金收入和财政收入的增长或将出现结构性放缓。

　　库存的压力

　　企业不愿意买地，首先是因为他们手里存货太多了。

　　根据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米。其中，住宅待售面积增加330万平方米。

　　民生证券宏观研究院执行院长管清友指出，除了高企的待售库存，巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。截至2015年4月，在建房屋施工面积59.9亿平米，待售住房与在建住房需54个月以上才能卖掉。

　　这还不算待开发面积。截至2014年年末，房企待开发面积为42136万平方米；把时间往前拉，自2012年以来，房地产开发企业的年土地购置面积，便持续小于待开发面积，说明企业手里积压的土地在持续增多，缺乏买地动力。

　　管清友认为，过去几年的投资，实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。

　　他指出，尽管今年以来地产政策频出，房地产销售也似有回暖，但可持续性尚待观察，高企的待售和在建面积意味着房企短期内还将继续去库存，投资反弹至少也得在今年四季度。

　　随着有效销售市场的收窄，低效或无效的土地储备越来越成为开发商的负担。“投资者为什么不给地产高估值，他们认为这是重资产不可持续，模式错了。”花样年总裁潘军对21世纪经济报道记者说，很多三四线城市的土地都应该进行减值拨备，估计这样减值的话很多公司可能净资产都没有了。

　　龙光地产执行董事、财务总监赖卓斌表示，现在房子不好卖了，开发商拿地确实非常谨慎，建安成本加上各种费用每平米就要一万左右，一块50万平米的地，就要沉淀50亿资金，这还没有算土地成本。这个没有哪家公司能够承受得起，即使是万科万达那样的大开发商。

　　压力之下，国土部也在控制土地出让总量。据国土部公开资料显示，2008年以来，全国建设用地供应保持高速增长态势，并在2013年达到73万公顷。但在总量控制下，2014年全年共供应建设用地61万公顷，为近三年同期最低水平，同比下降16.5%。

　　盘活存量

　　打开国家统计局的土地购置面积图，会发现这是一条陡降的曲线。

　　开发商们早已开始对地方土地出让说“不”。2015年伊始，包括碧桂园、恒大、万科、保利、富力等大型开发商均在业绩会表示，招拍挂市场谨慎拿地，重点考虑一、二线城市、二手存量及旧城改造项目。

　　即使是相对看好的一线城市，风险也在加大。万科董秘谭华杰指出，由于一手地价在2014年出现了暴涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

　　谭华杰说，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司，要承担相当大的经营风险。

　　“市场上一手地还是很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面在今年有所作为。相信未来收购、并购机会慢慢会多起来。”万科总裁郁亮的观点，代表了大多数大型开发商的想法。

　　5月14日，在住宅开发和商业开发两个领域均为王者的万科和万达罕见结盟。这在中国房地产历史上从未出现过。

　　万达董事长王健林说，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。

　　值得注意的是，王健林透露，双方将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。21世纪经济报道记者注意到，王健林在近期的一个演讲中曾提及，万达目前仍有约9000万左右的存量土地储备，其中7000万平米是销售类物业。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，尽管当前各地销售情况已有好转，但依然处于严峻的去库存阶段，房企投资、购地、新开工环节尚未做出积极调整，对下一阶段的部署趋于谨慎。万科万达的合作即是一个信号：大型房企为应对市场新常态而强强联手，预计行业整合将会加速且更加多元化。

　　在国家层面，国土部在“2015年全国土地利用计划”中，首次提出要统筹存量与新增建设用地：新增用地量减，存量土地盘活。

　　根据2014年出台的《节约集约用地的指标意见》，对近五年平均供地率小于60%的市、县，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停安排新增用地指标，促进建设用地以盘活存量为主。

　　国土资源部规划司司长董祚继介绍，城镇低效用地再开发等存量用地调整指标，拟被纳入国家计划，最终促进城镇建设用地特别是优化开发的“三大城市群”以盘活存量为主。