未来地产商都是投资商 吴绮敏三次转型

　　易居资本总经理吴绮敏认为，未来地产公司的走向一定是趋于投资性。

　　易居资本，是易居中国于2007年在美国纽交所上市后成立的一家房地产私募基金管理公司，一直专注于房地产项目、企业及产业链相关领域投资。其基石投资人不仅包含万科、恒大、万达、富力地产、绿城集团、华远地产、星河湾等全国房地产50强企业，还吸纳了SIG、磐石资本、涌金集团、新浪网、广田股份等国内著名企业。

　　吴绮敏，是易居资本总经理、合伙人。这位集智慧与美貌为一身的女总裁，用双子座独有的细腻管理，从2008年成立第一支美元基金开始，一直低调发展，截至目前累计管理14支基金，总规模超过200亿人民币，成为国内顶级私募基金之一。

　　“但我绝非一个女强人。”吴绮敏在接受《中国房地产金融》采访时强调，虽然工作经常被排的满满当当，但她显然更乐意“把投资当成是另一种生活”。

　　三次转型

　　既然选择了远方，便只顾风雨兼程。

　　从1992年同济大学毕业至今，吴绮敏在20多年的工作经历中，完成了从房地产行业到家居行业，再到金融行业的职业转型。

　　工民建专业的吴绮敏大学毕业后，先去了一家国有房地产公司任职七、八年，主要参与房地产项目的开发；之后到了家居企业百安居，负责选址店面和寻找项目，这一晃就是十年。

　　但是，在百安居做久了，吴绮敏渐渐地发现，一家外资企业在中国的投资领域受到很多政策性的限制，虽然有太多的投资机会，但却无法落实，这对于一个非常懂得房地产经营的专业人来说，眼看着很多投资赚钱的机会都一一错失，她觉得非常可惜，甚至有“有力无处使”的感觉。

　　此时，易居中国向她伸出了橄榄枝。在与董事局主席兼总裁周忻进行一番促膝深谈后，吴绮敏决定大胆尝试新的挑战——执掌当时易居中国的全新业务板块“基金管理”。

　　从明面看，从房企到百安居再到易居，似乎有“越界”之嫌。但吴绮敏认为，这其中的“地产”主线并未改变，脉络清晰可见。

　　“我一直在做跟地产有关的工作，90年代初刚毕业，就看好房地产行业，然后到百安居也是在做地产，实际上做的是全国的选址、谈项目、买地，经历中国核心城市过往20年成长变化，然后到易居资本我还是做与地产有关的投资。”吴绮敏表示，从进房地产企业开始，就不断的学习地产相关的知识，让她了解了开发商的操作流程；到百安居与国外公司的沟通让她对国际500强企业的经营理念有所理解；到今天，从地产走到地产投资、私募股权投资，这都是不断的工作积累结果。

　　从美元基金到人民币基金

　　吴绮敏执掌易居资本后，发行的第一支基金就是规模1亿美元的外币基金。

　　“2008年，我们开始做地产私募基金，国内很少见。当时我觉得境外的条件都比较成熟，我们募资也非常顺利，投向中国房地产，机构也很认可，所以第一支美元基金产生的很简单。”

　　吴绮敏告诉《中国房地产金融》，易居资本的第一支美元基金，是通过集团的优势和国际上的大私募基金进行项目合作。当时投资比较谨慎，每次投的金额并不大。但易居资本在合作时一定会一起做调研做策略，参与了很多重大决策。这样既保证了易居资本的投资，也让公司得到了成长。“同时我们也有特有的信息分享，所以他们也认可我们的价值。”

　　审慎的策略让易居资本“一炮而红”，首支美元基金中首个项目以当年创造年回报70%的成绩回馈了投资人。在收获掌声的同时，吴绮敏也敏锐的发觉到，因为是美元基金，外资在进入国内房地产市场时存在诸多限制，这也让易居资本在2008年金融危机来临时，错过了很多机会。

　　于是，吴绮敏带领她的基金团队开始募集人民币基金。2010年，易居资本成立了两支人民币平行基金，完成14个股权投资项目及8个房地产项目的投资；2011年，易居资本联合成立星浩资本，首次提出私募基金进行房地产开发的理念，开创房地产开发新模式。

　　随着易居资本在人民币基金领域的逐步发力，有越来越多的品牌企业开始认可易居资本。2012年，易居资本邀约中国前50强开发商，尝试房地产金融创新，成功设立了TOP50房地产基石基金。形成以万科、富力、旭辉等50强地产商为主的投资人团队。TOP50基石基金以联合拿地，基于“股+债”结构的创新模式，推动金融机构为开发商拿地项目进行模式创新。

　　2013年，易居资本入股第三方理财机构钜派投资。2014年，易居资本设立土地一二级联动开发基金，这也成为中国房地产PE史上的一次影响深远的重大事件。

　　地产金融刚启幕

　　“我大胆的预测，未来中国的地产企业都应该是投资型公司。”吴绮敏表示，中国房地产市场经过二十多年的发展，或许还有地产公司想要做“增量”，去占有一定规模的市场。但她认为，未来地产公司的走向一定是趋于投资性。

　　“投资公司可以多元化，或者是拥有各类公司的股权、收益，或者是像资产管理公司一样拥有很多物业去不断增值。总之，这是一个完全综合性的企业。”吴绮敏进一步表示道。

　　在中国房地产行业从“黄金十年”向“白银十年”过渡的阶段，吴绮敏认为，从地产金融的角度来说，在中国才刚刚开始。

　　“随着地产企业操盘能力的透明化跟企业的上市规范化以后，跟金融的结合程度会越来越高。”吴绮敏指出，此前双方的结合仅仅是一些固定债类的产品，而今后地产金融未来会走向投资行为，在此基础上，“风险共担，利益共享”成为双方合作的一个非常重要关键因素。

　　“地产企业在从重资产走向轻资产的转变过程当中，已经越来越多的运用到地产基金的形式。对于投资人来说，这就是一个比较大的机会点。”吴绮敏告诉《中国房地产金融》，在地产基金逐步“从债变股债然后变股”的过程中，投资人一定会去找能够盈利，并且规范运作的好项目，这时，专业的管理机构的优势就会凸显出来。

　　在地产PE端，吴绮敏今年更看重的是地产并购领域，易居资本今年也会着力去发地产并购基金。据她介绍，在今年易居资本的PE投资领域，会主打“生活服务O2O基金”。

　　“当很多基金忙着挖掘房地产项目投资机会的时候，易居资本却瞄准了产业链相关企业，并投资了Mamahome、网筑等企业。当时很多投资人不理解我们的投资理念，但随着这些基金的收益不断增长，投资人的态度由不解到认可、认可到信任，来了个180度的转弯。”吴绮敏表示，“因为这些对企业的价值确实有很大提升。”

　　据观察，易居资本投资的全筑股份今年3月20日上市，截至目前其账面价值已有超过10倍投资回报。