株洲楼市库存压顶引发降价促销潮

　　利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但作为数量更多的三四城市,日子却不怎么好过,就像株洲。

　　作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一,株洲聚集了大批国有大中型企业,形成了轨道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集群,在中部六省非省会城市中综合实力第一。它还是南方最大的铁路枢纽,京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年来,这个典型的老工业城市中,新楼盘如雨后春笋般拔地而起,一个崭新的城市就在眼前。

　　但与此同时,这些新房也让当地政府和开发商们苦恼不已。5月下旬的一个寻常日子,《第一财经日报》记者在湖南省株洲市采访发现,由于供应过剩,开发商只能靠“零首付”、“一口价”、“买房送车”等各种促销“贴身肉搏”,甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后,均面临去化缓慢的问题,有些2011年开工的楼盘到目前还没卖完。

　　株洲市房管局的官方数据显示,截至4月底,株洲城区的新建商品住宅可售量为319万平方米,去化周期约14个月。但株洲资深房地产人士刘明对本报记者表示,加上未拿到预售证的在建楼盘,株洲城区的库存去化周期保守估计也会有18个月。

　　过量供应之外,株洲的楼市需求还被定向开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”,是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发,价格往往比市场价低两三成,成为拉低株洲房价的主要“罪魁祸首”。

　　库存压顶引发降价促销潮

　　沿着株洲大道一路向西,密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。

　　株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾区。株洲城区分为5个区,仅天元区的供应量就占了整个株洲城区供应量的一半以上。

　　供应庞大、同质化竞争严重,天元区的楼盘促销自然也是最为激烈的。

　　《第一财经日报》记者调查发现,天元区不少公交站台广告都来自楼盘,还有各类户外LED、楼宇广告,开发商们甚至将广告打到了饭店的餐桌上。

　　这些楼盘广告的相同之处在于:将代表价格的那串数字放到最显眼的位置,似乎很想告诉购房者“我最便宜”。比如封顶价3850元/平方米,秒杀价3380元/平方米,首付1万、3536元/平方米起等。

　　“大盘都集中在天元区,压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城,还是奥园广场,都有比较大的促销手段,价格会出现阶段性的15%降幅。例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米,拿出一部分房源促销,价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示。

　　而在去年,天元区甚至整个株洲城区,情况更为糟糕。

　　株洲市官方数据显示,2014年,株洲市商品房成交面积为278.6万平方米,同比下降12.3%,成交套数为2.5万套,同比下降10.7%。其中,商品住房成交252.5万平方米、2.3万套,同比分别下降17.3%、15.5%。

　　一面是成交的下滑,一面则是供应的井喷,导致库存高涨。刘锋华说,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万平方米,库存高达700万平方米。

　　若按照2014年的去化情况,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。

　　去化的艰难也直接表现在价格上。一位株洲市民告诉本报记者,他在2013年8月以5200元/平方米的价格买了位于天元区某楼盘新房,此后价格一路下跌,目前尾盘一口价只要4650元/平方米。

　　“2014年是株洲楼市最为艰难的一年。”在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉本报记者,很多开发商被迫搞“全民营销”,委托代理商到市场上进行拓客,甚至进县城“抢客”。

　　抢客的情况在今年依然可见。前不久,本报记者以购房者身份进入株洲当地某知名开发商的楼盘时,就被一位代理商中途拦截、邀请去附近另一楼盘看房。

　　佳兆业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化难题,近两年都未再拿新地块。

　　位于天元区的佳兆业金域天下占地55万平方米,于2011年开工建设,2012年首期开盘,到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在2012年开盘时均价4400元/平方米,3年过去了,价格未涨反跌,在2014年底2015年初时,均价跌至3500元/平方米。

　　距离佳兆业金域天下不远处的美的城建筑面积70万平方米,也是2011年开工建设,同样没有卖完。

　　销售疲弱则直接影响开发商的资金链。在株洲做代理的王辉告诉本报记者,他在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的佣金。

　　集资建房拉低房价

　　开发商使出浑身解数促销也是出于无奈,因为株洲城区的需求非常有限,尤其是在“团购房”严重分流内部需求的情况下。

　　株洲市统计局数据显示,截至2014年末,株洲市常住人口只有396.1万人。刘明说,株洲每年的新增常住人口只有几万人,外来需求并不多;本地家庭的房屋保有量较高,一般都有2～3套房,多的4～5套,潜力不大。

　　而颇有当地特色的“团购房”则让原本就不多的需求面临分流,市场价格也频遭挑战。

　　严格来说,株洲楼市并不是完全按照市场化规律运作的,大量团购房的存在让它成为了一个半封闭市场。

　　刘明介绍,团购房本质就是集资建房。一般而言,政府部门、国企、事业单位会先与开发商谈好价格与面积,然后向员工集资,再由开发商出面拿地,进行定向开发。株洲本土最大的开发商华晨地产最擅长做“团购房”。

　　这在株洲已是非常普遍的现象。据《株洲日报》4月初的报道,株洲有120余个项目、3万套房源涉及团购,这相当于株洲去年一整年商品住房成交套数的1.3倍。

　　团购房的价格则往往贴着成本走,比市场价低出一大截,最低的只要1000多元/平方米,最高的也不过4250元/平方米。相比之下,目前株洲楼市均价约4700元/平方米,最低的也要3000元/平方米,最高的近6000元/平方米。

　　一位国企职工就向《第一财经日报》记者抱怨道:“我们单位集资建房只要1000多元/平方米,好多人都买了180平的,可我只买到了一套140平的。”

　　团购房的低价冲击着整个株洲楼市。刘明透露,一旦几个本土大型开发商开启“团购”模式,其他中小开发商就只能跟着去约各个单位做“团购”,不然没有价格优势。一些公务员、国企职工甚至以几万到十几万的价格倒卖指标,即便这样,整体价格依然会比市场价要低。

　　在王辉看来,团购房是一种不规范的开发行为,它贴着成本的低价破坏了市场价格机制,造成株洲房价近几年都涨不起来。

　　刘明说,株洲房价在2011年左右就已经是4000多元/平方米,2012年经历过一次暴涨后,房价重新回落,到目前维持在4500元/平方米上下。

　　同时,团购房也加大了购房者的风险。由于团购房采取预付模式,且预付比例较高,一般在40%～50%左右,有的甚至是全额交款,没有资金实力的开发商,也可在拿地前轻松获得大笔集资款,门槛被大大降低。但在后续的开发过程中,一旦成本控制不好,就很容易出现资金链断裂、烂尾的问题。

　　株洲当地一家事业单位的员工张成就告诉本报记者,他的单位在5年前集资建房,交给一个小开发商,中途开发不下去,最后只好转手给华晨地产做,预计要到明年才能交房。

　　政府大尺度救市

　　株洲政府已经意识到楼市供需失衡的严重性,在3月底召开的房地产开发工作会议上,出台了一系列救市政策。

　　最引人注目的是收缩土地供应规模。株洲政府表示,今后三年,株洲市区每年新增商住用地总量不高于2000亩,其中云龙示范区不高于500亩;市区新城区单宗土地使用规模不低于100亩,市区中心城区住宅面积低于30亩的整块供地;市区开发面积小于5万平方米的住宅项目不予供地。

　　按照株洲住宅容积率不得高于2.5计算,未来3年内,株洲楼市每年的出货量会控制在330万方以内,与往年的去化量相当。

　　同时,株洲政府还从需求的释放上做文章:加大棚户改造,鼓励货币补偿安置。

　　据悉,株洲今年要实施拆除新建棚户区35个,拆除房屋面积92.3万平方米。特别是南岳岭、上月塘片区棚改项目,涉征房屋总面积42万余平方米,是株洲市迄今为止最大的棚改项目,涉及产权户数达到2500多户,12000余人。

　　对于这些集体土地征地拆迁和国有土地上房屋征收,株洲政府表示今后原则上不再新建安置房,采取购买商品住房的方式安置被征拆户。对在规定期限内购买商品住房的,给予每套几万元不等的购房补贴,刺激商品房消费。

　　“以前拆迁都是房屋安置,现在改为货币安置,今年将释放60万～80万平方米的需求,占株洲每年去化量的四分之一。这将在很大程度上提振株洲楼市。”刘明说。

　　而对于开发商忌惮的团购房,株洲政府也表示将加强和规范团购商品房管理,对全市团购商品房项目进行全面的清查,防范团购房行为带来的市场风险。

　　刘明告诉《第一财经日报》记者,目前政府已经明令禁止团购房,已经在做可以继续完成,但新的团购房项目无法进行,这相当于将政府、企事业单位的主力需求加以释放。

　　目前,株洲楼市开始有回暖的迹象。株洲市房管局数据显示,4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米,同比增长30.38%;均价4429元/平方米,环比上涨250元/平方米。

　　不过,在刘锋华看来,株洲楼市供过于求,今年还将以去库存为主。

　　“回暖之后,开发商会加快销售节奏,但谁都不敢先涨价,因为巨大的供应量摆在那里,开发商的开发节奏应该也不会太快。”对于株洲楼市的未来,刘明保持审慎乐观的态度。