广州一手楼消化库存需31个月 房协建议取消限外令

　　广州“穗六条”对外地户籍购房者的限制，在四个一线城市中仅次于北京，这“砍掉”了三成外地户籍购房量。今年第一季度广州一手住宅库存量在一线城市中居首，库存需要31个月才能消化完。昨日，广州市房协会发布《“穗六条”限购措施对广州楼市影响的分析报告》，建议有关方面对“穗六条”进行适当修改，取消或降低非户籍但在广州就业、投资人口的购房限制，逐步以税收政策取代现有的限购政策。

　　广州楼市现状

　　“限外”政策在一线城市中偏严厉

　　2013年，深圳、北京、上海和广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”。在限购措施中的“限外”方面，仅上海、广州提出延长纳税年限，北京和深圳维持不变。

　　广州市房协秘书长许国碧表示，与一线城市楼市限购新政对比，广州“限外”偏严厉。“穗六条”出台至今已经超过一年半，广州的房地产市场已从原来的供求基本平衡转向供大于求，偏严厉的限外措施成为影响广州房地产市场平稳健康发展的关键。

　　从供不应求转向供过于求

　　许国碧认为，“穗六条”的出台有特定的市场背景，符合当时的客观要求，但目前广州房地产市场供求关系已发生逆转，维持房地产市场平稳发展成为首要任务。

　　2014年以来，广州楼市发生了巨变：供求关系从原来的供不应求向供过于求转变。2014年，广州一手商品住宅供应1199.53万平方米，同比增长13.1%;成交量835.92万平方米，同比减少20.9%;库存面积1905.76万平方米，同比增长16.6%，存销比为27，意味着市场需要27个月才能消化完库存。

　　2015年第一季度，广州一手商品住宅供应171.94万平方米，同比减少5.5%;成交193.42万平方米，同比减少5.1%;库存面积1973万平方米，同比增长15%，存销比攀升至31。广州的去库存压力为一线城市之首，而深圳住宅去库存压力最轻，只需要8个月，其限购政策只要求外地户籍购房者提供1年纳税证明或社保缴交证明。

　　受访房企

　　非户籍购房客占比降三成

　　在撰写《报告》的过程中，市房协选取6家广州知名房地产企业的营销高管进行电话访问。这6家房企现有的楼盘销售面积占全市成交总面积的50%以上，故他们的反馈很有代表性。

　　访谈结果显示，受访房企普遍认为，限购措施违背了“楼市调控要回归市场”的本意，误伤了部分刚需和刚改购房需求;认为“限外”妨碍了广州-国家中心城市目标战略的实施，不利于吸引人才、资金进入广州;“限外”严重影响楼市“去库存”;一致认为，“限外”应该直接取消。

　　根据访谈调查结果可知：“穗六条”出台前，广州非户籍的购房客占成交客户比例为45%～70%;出台后，该比例锐减为15%～40%，即非户籍购房客占比大幅减少30%。成交客的减少意味着成交量的减少，对于广州目前高企的库存而言，30%的成交量按照2013年全年广州一手商品住宅的成交面积1057万平方米计算，约等于317万平方米。由此可见，限购政策已经严重影响楼市的可持续发展。

　　政策建议

　　取消或降低外地户籍购房限制

　　今年3月广州市统计局发布的《2014年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，广州2014年末常住人口达1308.05万人，其中户籍人口842.42万人，非户籍人口465.63万人，非户籍人口已占广州常住人口的36%。

　　限购措施抬高了他们在广州购房的门槛，可能迫使他们选择迁离广州。这将影响到广州的招商引资和人才留用。

　　因此，市房协建议有关方面对“穗六条”进行适当修改，首先取消或降低非户籍但在广州就业、投资人口的购房限制;其次逐步以税收政策取代现有的限购政策。这将有助于广州楼市甚至整个城市的持续健康发展。

　　许国碧表示，作为行业机构来说，广州房协主张差异化限购，南沙增城从化等新区可以适当放开限购，对于其中的“限外”则更应该适当调整。

　　声音

　　在目前背景下广州适当放开“限外”，预计只会带来量的增长，房价会保持稳定不会大涨。

　　广州市房地产专家韩世同

　　“限外”政策影响很大，目前想买这个小区房子的非户籍购房者，大概占客户群的五成。

　　广州白云堡豪苑销售人员

　　链接

　　佛山放开限购后成交量增两倍

　　2014年，佛山住建局发布一手商品住宅的成交量为1002万平方米，同比增长24.1%，同期广州成交量为836万平方米。这主要是受2013年底“穗六条”出台影响，不少购房者转到佛山去买房。2013年时，广州一手商品住宅成交量是1057万平方米。也就是说，有约两成客户分流到佛山楼市。

　　报告认为，佛山从去年8月的局部放开限购到今天的全面放开，楼市成交大幅增长，但成交均价依然保持平稳，实现了房地产交易量升价稳的稳定发展态势。最新公布的2015年5月份佛山住宅交易数据显示，佛山一手商品住宅当月成交套数为15336套，同比增长222%;成交面积为171.27万平方米，同比增长228%;成交均价为8450.55元/平方米，同比略降3.1%。