万达开始双模式转型：投身资产管理 商业地产换活法

　　商业地产看似风平浪静背后却是暗流涌动。今年寻求出售的商业项目不仅出现在二三线城市，北京、上海等商业繁华地带想要跳出“火海”的项目也不在少数。这股浪潮复兴并升级了百货时期的资产管理输出模式，被“套牢”的中小地产商寻求解脱，重资产压身的大型商业地产则要换个活法。

　　■运营商为主导，投资机构仅做财务投资

　　■投资机构主导，运营机构为受托管理人的基金模式

　　■以运营与投资为一体，运营机构兼投资管理，打通投资建设、运营管理与投资退出全产业链

　　资产管理模式复兴

　　商业地产从黄金时代走向白银时代，从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。尽管商业地产给城市带来繁荣，但就目前的形势而言，投资项目越来越多，建设成本越来越高，这让不少地产商尝试引入互联网概念，将资产管理、开发建设和运营管理导入合伙人体制，打造商业地产新链条为发展减负。

　　在万达近日的半年会上，董事长王健林公开向社会各界抛出轻资产项目投资合作意向。王健林提出，万达今后要以自己拿地建设和输出商业管理模式“两条腿”走路。在北京南三环，万达的轻资产模式将在这里启航。“北京市区拿地很难，但我们用另一种合作模式，别人出土地、出投资，收入我们和他三七分成，这种合作方式很好，合作项目是发展轻资产非常重要的另一条渠道，发展中心今后要着力推广这种模式。”

　　无独有偶，红星商业在5月的年会上也首次对外宣布，放弃过去激进的扩张策略，未来两年计划开出约10个项目。这些项目将不再采用全部自持开发，部分会资产管理服务的轻资产模式运营。事实上，华润、中粮、龙湖、恒大、万科以及众多大中型地产商都已在尝试输出管理模式。北京商报记者了解到，华润在泸州、深圳等地已在输出项目，中粮在北京曾受兆泰置地委托对朝阳门外悠唐广场进行托管，在天津也将探索项目输出管理。即将变身写字楼的原北苑华堂也已经由一家专业资产管理公司操盘。

　　考验团队合作

　　目前，商业地产探索的轻资产模式主要有三类：以基金为主导的商业地产开发与运营结合；通过引入基金成立合资公司，以分布49%和51%的持股比例合作；直接与委托项目接洽，通过输出运营团队和品牌合作。

　　在中购联产业资讯中心主任郭增利看来，相比于团队、品牌的输出管理，与基金合作的管理输出模式才是真正意义的商业地产资产管理模式。西单大悦城总经理沈新文表示，与基金合作，双方将产权与管理权分开。一般基金方不参与管理，这也避免了在运营中双方可能发生意见分歧出现问题。在沈新文看来，合作团队有两种体系和管理模式，如果团队之间缺失信任、缺少沟通或者磨合不佳，项目很难达到事半功倍的效果。

　　据了解，烟台大悦城是大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的产物，虽然前期合作花费了一年多时间，但正是有信任基础，烟台大悦城在这种模式下既控制了财务成本，基金公司还给予了一定激励政策给员工作为奖励。

　　北京商报记者了解到，输出管理收益来自租金收入抽成，双方会先设定一个目标，达到目标后抽成比例一般在5%-10%，超额部分将另外抽成。相比于重资产经营，在这种模式下仅有一些人员成本开支，最终获得的收益为纯利润。华润置地北京商业大区商业地产管理部副总经理、北京五彩城管理中心总经理曾灿霞认为，理论上来看，商业地产管理输出收益快，但最终能否赚到钱对团队是很大的考验，华润对项目的输出管理一直很谨慎。

　　在万达发布的筛选项目标准方面也可以看出，输出管理虽然可以为企业减负，但选择项目如果大意最终只能看上去很美。万达轻资产项目主要以地级市为主，其中人口是最重要的指标，要求市区人口40万人以上。万达方面强调，轻资产项目地上建筑面积在8万平方米以上、新建项目要求市区人口40万人以上，地块需位于城市中心区域。项目将不设百货业态，聚焦受电商冲击小的餐饮、儿童、影城、健身、休闲等体验式业态。

　　百货输出前车之鉴

　　其实，类轻资产的管理输出模式早已不是商业地产里的新鲜概念，在百货繁荣时期，这种模式早已盛行。从上世纪90年代起，赛特、翠微、燕莎团队都曾以输出管理模式进入外埠地区。资料显示，1996年，西单赛特团队通过输出管理模式进入广州、沈阳、济南、合肥等城市，管理数量达到15家。翠微也先后在山东、甘肃、江苏、河北等9家大中型零售企业进行输出管理。燕莎曾向内蒙古呼和浩特的维多利输出管理，也曾输出管理东北零售巨头卓展的商业项目。

　　不过，由于管理输出模式在合作团队、经营理念上的不稳定未能长久。赛特团队当初的愿景是想通过轻资产零资本投入的模式，在全国快速进行赛特门店复制，随后通过资本引入等方式实现真正意义上的全国性连锁。不过，由于种种原因，想法最终没有变成现实。

　　“我们遇到很多做矿的民企、做基础设施建设的国企，或者是当地开发区里的国企，不缺钱、不缺地，但是不懂怎么做商业，项目就僵在那儿，想让我们进去盘活。”红星商业总经理李嘉曾表示，目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目，储备项目超过20个。

　　不过，采用团队、品牌层面的输出管理实际有不小的挑战。北商研究院特邀专家、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，受委托团队帮助业主把运营团队、品牌招商等完成后，业主方一旦看到希望从不熟悉逐渐摸索了一些经验门道后，便有可能不再与之合作，自己操盘经营或者以高薪挖走委托方的运营团队。有时，业主与运营团队都很有想法，在合作链条中对预期有分歧最终谈不拢会分道扬镳。

　　不觊觎轻资产

　　有统计显示，全国综合体开发面积存量巨大，今年这一数字将达到3.6亿平方米，主要城市的综合体数量将突破1000个。2016年以后存量市场将突破4.3亿平方米。

　　如今商业地产面临的再也不是开发、建商场那么简单，消费需求发生变化，商业地产必然也要做出改变。商业地产在现阶段反映了繁华的本质，但下一阶段还追求“量增”显然不可取，需要讲究效率与服务。

　　郭增利认为，部分项目在规划上有先天缺陷，这会给管理团队带来比较大的压力。商业地产需要遵循市场规律，有些项目能够盘活不仅是团队问题，项目自身也有比较好的基金基础。无法顺利入市的项目更多是因为规划缺失后，太多恶性竞争的不确定导致。

　　万科集团高级副总裁丁长峰在中国商业地产联盟举办的2015商业地产发展论坛上曾表示，很多地产商尝试学习轻资产问题，但是在中国想打造一个全部价值链并做出好的规划实际非常难。东方园林产业集团总裁张诚认为，商业地产在资产运营中不要老是觊觎做轻资产的生意，也不一定非要挤在购物中心这种运行的商业地产层面。在张诚看来，这个领域很大、模式很多，如果发展不太顺或者是比较难做的，在模式和领域方面需要有些调整。