北京新盘供应屡屡打折供需单

　　楼市期中考结束，众房企楼盘也已收拾好心情，将迎接下半学期的挑战。数据显示，京城楼市供需失衡的矛盾正在逐渐放大，7月份，新增住宅供应和住宅实际成交之间出现了3000套左右的缺口。

　　不过这种局面在8月份可能会得到一定缓解，亚豪机构的市场研究报告预计，8月将有30个新盘项目入市，包括顺义、朝阳、海淀、通州、大兴等热点区域均有新盘分布。但由于住宅用地长期供应不足，导致短时间内，新盘住宅的供应量很难迅速走高。

　　另外，由于住宅价格的不断走高，上半年成交的单套住宅平均价格已经达到了333万元。过高的门槛将大量刚需拒之门外，也促使市场上出现了大量低总价的商住楼产品，作为住宅的替代品和缓冲品。但即便如此，业内人士仍预计，供需失衡将导致住宅下半年更加一房难求，价格也可能再次攀高。

　　“上期的房子很快都卖光了，新一期什么时候开盘，我们还没有接到通知。”类似这样的答复，最近在通州看房的刘女士听了很多次。自从通州副中心的概念再次被提出后，刘女士就惦记着把家里的小房子在通州换一套大的，但是看了几个项目，不是封盘不卖了，就是已经涨了不少。

　　看了一圈下来，刘女士最后又不得不去二手房市场淘房。“新房里满意的项目没有开盘，等着涨价，开盘的又都不太满意，可以挑选的太少了，翻来覆去都是几个老面孔。”刘女士告诉北京青年报记者，都说买新房就像打新股，新入市的项目定价一般比较低，增值空间更大，但她逛了很久，也没找到心仪的新盘项目。通州在售的合生滨江帝景、华业东方玫瑰等都是销售多年的老盘，价格在她眼里已经不低了。

　　今年以来新盘慢节奏入市，让许多像刘女士一样计划抢新盘的购房人找不到目标，不得不投入到二手房市场。根据亚豪机构统计，自5月份实现32个新盘入市以来，6月、7月的新盘数量仅有20多个，但同时成交量却不减反升，直接导致许多购房人在选房时很难找到心仪的纯新盘了，市场也出现了明显供不应求的情况。

　　根据链家市场研究部统计，7月份纯商品住宅成交量为6436套，而同期的期房供应量仅为3767套，需求和供应之间出现了单月近3000套的差距。

　　为何成交量步步走高，新房供应却断顿了？对此，亚豪机构副总经理高姗认为，这都是“土地惹的祸”。

　　高姗表示，项目的供应要倚赖于土地的供应，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，不含任何政策性住房配建的仅有4宗土地。大部分土地都需要配建自住房、公租房等，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现了自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商品住宅供应的严重不足。

　　链家市场研究部李巧玲也表示，预计后续，供需矛盾会更加突出，供需的不平衡除了直接影响到成交量外，还会倒逼价格上涨。再加上近期市场较热，项目去化快，房企的涨价预期将会越来越强。

　　30个项目8月欲入市蓄客周期明显缩短

　　不过，新房供应的断顿有望在8月份得到一定的缓解。根据亚豪机构统计数据显示，2015年8月，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、天恒·乐墅、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。

　　其中顺义区成为8月份新盘最集中的区域，共计有空港国际、首创·禧瑞墅、艾迪城等8个新盘。朝阳区和通州区的新盘数量紧随其后，都是4个新盘。其中朝阳区望京区域的臻园将推出最后一期的楼王产品，据项目负责人表示，虽然价格比上一期明显上调，但排号买房人仍超过了实际供应的房源数量，对销售情况十分有信心。

　　在当前越来越火热的市场氛围下，供需失衡导致买房人对于新盘极度渴望，新盘入市也不再像以往那样需要长时间的蓄客准备。据北青报记者了解，一些打算8月入市的纯新盘项目，甚至只用了一个月左右的蓄客时间。

　　“我们上周刚刚开放了样板间，虽然是别墅项目，但市场反应仍出乎我们的意料。”天恒乐活城置业市场部总监王然对北青报记者表示，样板间开放那天开始，他本人也下到了一线去接待看房人。仅在样板间开放当天，每名销售就接到了八九组看房人，积累的愿意交定金的意向客户就有150多组。短时间就完成了这么多的客户积累令王然自己也感到意外。“我们一期只打算推出256套房源，分别由4栋双拼和21栋叠拼组成。其中叠拼别墅4层，联排别墅3层，联排别墅面积约250平方米，叠拼中的上叠约180平方米，下叠约200平方米，这可都是大户型啊，没想到开放样板间蓄客就这么火爆。”

　　王然表示，不像去年买房那样提前半年开始积累客户，他通过这次调研，发现意向买房人除了房山本地以外，还有海淀、丰台、石景山三个大片区的外溢客户，因此他认为这次天恒乐墅的蓄客只需要一个月就够了，不出意料，8月底就会开盘。

　　业内人士也表示，近期楼市的成交火爆，让许多项目都加快了入市步伐，连别墅项目这种慢销售的产品都受到追捧，更多刚需盘只要放出开盘声音，就会排起长队。

　　楼市火爆解套老项目和烂尾楼

　　楼市的火爆，也让一些曾经艰难维持的项目顺利解套，尤其是一些烂尾多年的老盘，更是抓住当前的回暖，摇身一变，重新入市。

　　近期，在豪宅成交排行榜上，名为盛德紫阙的项目霸占了成交榜单的榜首。位于东城区北二环，售价6万多，在京城豪宅10万元项目遍地都是的背景下，性价比十分突出。自然成交连连。

　　但实际上这个看上去高端大气的豪宅项目，早在2003年就曾以杰宝公寓的名字入市，多年间，经历了资金不继、数次易主、烂尾十余年后，这一项目如今终于赶上楼市回暖，成功解套，获得销售许可证再度入市。

　　“现在我们推出5万抵20万优惠活动，全款9.8折，算下来均价6.5万元/平方米起，按1万-1.5万元/平方米的标准精装交房，现在已经售出100多套了，到下个月开发商还要提价。”在项目售楼处，一位销售人员不时提醒购房人下月调价的消息，暗示购房人趁早签约。

　　据了解，该项目的售价几乎等同于周边二手房的价格，虽然产权年限少了十几年，仍吸引了不少购房人。业内人士表示，楼市成交的火热和高端盘价格从10万元捅向了20万元甚至30万元，导致许多位置优越的烂尾房或者多年未售的老项目重新包装上市，这些楼盘普遍位置优越，周边环境成熟，虽然产权有所损耗，但价格远低于新拿地的豪宅楼盘，因此也受到了改善型购房人的欢迎，项目自身也成功解套。

　　住宅平均单套价格超300万元

　　低总价商住楼补充入市

　　统计数据显示，今年上半年，北京市商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比2014年上半年上涨13%，这个数据比今年年初业内预测的全年涨幅10%还要夸张。并且，亚豪机构的数据显示，上半年北京商品住宅共实现成交27403套，成交面积312.17万平方米，平均单套成交面积约为114平方米。如此算来，平均每套新房住宅的成交价格已经达到了333万元。不仅如此，高姗还认为，基于不断宽松的政策环境，市场需求继续呈现抬头之势，市场成交的回升和价格的上涨可能仍会持续。

　　从8月预计入市项目报价来看，降价盘已经绝迹，多数项目要么维持原价，要么小幅提升。例如领秀翡翠山、花雨汀等项目报价均与去年开盘价格持平，而例如朝北8080的报价则出现小幅上涨。高姗表示，基于目前市场当中供需失衡愈发严重的现状，预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

　　在住宅成交又刷新高的情况下，平均300多万元的总房款，超出了许多刚需购房者的承受范围。于是，刺激了更多商住类项目入市，这些项目相比住宅，单价总价都较低，更容易获得刚需购房人的认可。

　　仅在8月预计入市的30个项目当中，商住项目就高达13个。业内人士表示，在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一定程度，六环外都超过20000元/平方米的现实之下，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群。而在未来市场当中，由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅成为楼市的主导，具备居住功能的商住类项目预计将成为市场的有力补充，缓解住宅供需失衡的矛盾。