远洋地产布局资本市场

　　100亿元公司债发行方案获批，首期50亿元发行利率低至3.78%，这是远洋地产今年最值得骄傲的一笔融资。因为，这笔融资较之同期限银行贷款利率5.4%低了足足162个基点。

　　然而，融资成本创新低虽是远洋地产发债的亮点，但更重要的是，远洋地产将拿着100亿元的低成本公司债去做什么？

　　从发债公告上看，“偿还现有债务及补足一般营运资金”，这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。事实上，这也是众多房企发行公司债的主要用途。因为公司债利率水平较低，甚至低于长期银行借款，通过“借新债还旧债”的方式降低融资成本、调整债务结构，是房企大规模发行公司债背后的主要原因。

　　但从远洋地产目前的战略部署来看，助推转型计划加快完成，尤其地产金融作为转型业务板块之一，在大股东的资金支持下，抢占金融市场业务或许是其更大的“图谋”。

　　大股东认购为远洋融资背书

　　8月17日，远洋地产发布公告，正式推出100亿元国内公司债融资计划。8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的5年期公司债券，息率为3.78%；15亿元的7年期公司债券，息率为4.15%；另有总额15亿元的10年期公司债券，息率为5%。

　　由此可见，即使与龙湖地产7月下旬发行的5年期20亿元债券票面利率3.93%相比，远洋地产此番发债融资成本也更低，截至目前，其已经创下了房地产行业发行境内公司债利率水平的新低点。

　　不过，从评级机构中诚信证券给出AAA信用评级的报告可见，“极强的偿债能力、雄厚股东背景及其强力支持”是远洋低成本发行仍获大量认购的重要因素。

　　目前，中国人寿、南丰集团是远洋地产第一、二大股东，双方在2013年均通过定增方式增持远洋地产股票。而此番发债，具有金融基因的大股东中国人寿的信用为远洋提供了有力的背书。

　　据了解，本次国内发债，中国人寿的认购金额亦超过了10年期债券品种的20%。事实上，中国人寿成为远洋的大股东之后，在融资领域提供了多元化支持。远洋地产在2014、2015年连续发行的美元债，中国人寿直接认购金额就高达7亿美元。

　　而大股东下重注支持远洋地产的背后，实际上是深度合作。在成为远洋的大股东后，中国人寿随即与远洋地产签署了战略合作协议，将业务联系拓展至写字楼、养老等诸多领域，视其为唯一的不动产投资平台。

　　“从运营上来看，我们将和中国人寿、南丰集团共享销售网络和客户资源，共同保持在多个业务领域的合作。此外，我们还是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商。”远洋地产总裁管理中心总经理王洪辉介绍说。

　　此外，远洋地产相关人士透露，远洋今年进一步深化与两大股东中国人寿及南丰集团的合作，与中国人寿共同开发的北京CBD核心区Z13地块进展顺利，并与南丰集团合力开展香港将军澳日出康城第六期的地产项目。

　　布局资本市场

　　值得注意的是，据统计，今年以来，发行境内公司债规模达到100亿元的房企仅有恒大一家，远洋地产则是第二家。

　　截至2015年6月30日，远洋集团有息负债总额为人民币460亿元，其中，一年期以内占比下降至12%，融资成本下降至6.49%。另外，于2015年6月30日的现金资源约人民币174亿元，并拥有已获批尚未提用的额度约人民币687亿元。

　　按此计算，远洋地产一年内到期的短期负债约为56亿元，而其2015年的销售目标是420亿元，净借贷比率于2015年6月30日约63%。相对来说，远洋地产的负债水平较为稳健。那么，为何此番发债步子迈得极大，不惜提升负债比率，发债规模直至100亿元？

　　从发债公告上来看，“偿还现有债务及补足一般营运资金”，这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。

　　在此前发债路演时，远洋地产高层也强调，发债更多是为了优化债务结构，改善内外债的占比和期限结构。“发行公司债将有助于远洋地产充分发挥其上市地位，用新形式的融资工具增加筹集资金渠道，为扩大营运规模做好准备。”

　　《证券日报》记者也注意到，对于融资用途，一方面是标杆房企用于拿地，扩张规模，尤其在一、二线城市下重金布局的企业，资金需求规模更大，更需要为其未来扩张提前做资金储备；另一方面，战略转型前期需要大量资金的投入。

　　而对于正行走在第四步战略期的远洋地产来说，目前正在全面退守一、二线城市。从去年开始，远洋地产迅速对手中资源进行了一番腾挪，对抚顺、镇江、秦皇岛等三线城市600万平米土地进行剥离的同时，新增一、二线核心城市700万平方米土地储备，2015年，更是高调进入广州、南京、香港等热门城市。

　　截至2015年6月30日，远洋地产共获取9个项目，平均土地成本约每平方米人民币6900元，主要集中于一线城市和核心二线城市。按土地价值分，一、二线城市土储占比接近100%。

　　更重要的是，按照远洋地产的战略规划，其未来数年将寻求“弯道超车”，转型为囊括住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融在内的四元业务结构。

　　2015年以来，远洋开始深耕写字楼、商业零售、养老养生，并涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务，转型姿态备受关注。

　　这些动作，无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。而一份来自中国指数研究院的研究报告也指出，部分房企定增募集资金通过增资、股权收购、参股投资等方式，借机跨界转型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融业务是其重点布局的产业领域。

　　对此，有接近远洋地产人士向本报记者透露，远洋此番100亿元大规模发债的背后，将是打造以金融资本为后盾的投融资集团，积极布局和玩转资本金融市场，这是远洋地产真正的战略逻辑。