国内地产企业融资渠道悄然打开

　　对于房地产市场来说，今年利好消息不断。

　　近期，多地公积金迎来调整。另外，“限购令”取消、降息、房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，也加大了消费者的购房信心。对开发企业的利好不仅于此，国内的融资渠道也悄然打开。

　　就在近日，就有6家大型房企发布了融资公告，抛出自己的融资计划。

　　8月17日远洋地产发布公告，正式推出100亿元国内公司债融资计划。8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的5年期公司债券，息率为3.78%；15亿元的7年期公司债券，息率为4.15%；另有总额15亿元的10年期公司债券，息率为5%。

　　境内、国际评级均获“高分”

　　房地产是资金密集型行业，融资利率决定开发成本。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，以国内开发贷为例，加上各种管理费用，一些信誉好的上市公司，能拿到8%的利率就不错了。

　　这虽然是远洋地产首次发行国内人民币公司债，值得注意的是，而此次发债创下了地产行业国内公司债发行的利率新低。

　　通常利率水平低于4%就被归为低利率的行列。远洋地产此次发债，其中5年期债券票息仅为3.78%，较之此前的最低票息，再度拉低了近15个基点，较之同期限银行贷款利率5.4%低了足足162个基点。

　　远洋地产为何能拿到如此低成本的融资，一位业内人士一语指出，“因为具备较高的评级。”

　　据了解，境内评级机构中诚信证券，将发行人远洋地产的信用评级列为AAA，这已是企业境内评级的最高级别，基于本次债券的信用等级亦同为AAA评级。

　　除境内评级外，在国际评级方面远洋地产也颇受青睐。就在2014年7月中旬，惠誉、穆迪、标普三大国际权威评级机构分别发布了对远洋地产公司主体“BBB-”、“Baa3”、“BBB-”的投资级评级结果，并给予了“稳定”的未来展望。

　　虽然国内和国际对公司评级侧重点不一样，但目前在境外能达到“投资级”的中国地产企业也就在十来家，这让远洋地产一下子就晋升到前十之列，公司的融资成本，因为这个评级进入了行业的第一梯队。

　　据了解，2014年的7月和2015年的1月，远洋地产连续发了两期各12亿美元债券，累计有24亿美元。其中，2014年发行的这批创下当年中国地产行业美元债发行的最大规模，也是整个中国房地产行业历史上最大规模的美元债首次发行。“因为这个评级每年都会向全世界公布，让远洋地产的国际信誉和市场形象有了很大提升，对拓展我们境内外融资渠道也有很大帮助。”远洋地产相关负责人表示。

　　大股东强力支持

　　占尽地利，仍离不开天时和人和。

　　6月以来，A股市场持续跌停，大量资金从股市撤离，并迅速涌入债券市场，令资金量持续放大，也造成国内公司债利率的持续下行。

　　从时间节点上看，远洋地产此番发债的时机选择相当精准，顺应趋势迅速回归境内融资市场，还踩准了利率极低的境内发债窗口期。这也是此番公司债成功发行，且获得如此优惠利率的主因。

　　自上市以来，深谙资本市场和金融行业“游戏规则”的远洋地产，显然在关注点和玩法上更加娴熟和拿捏得当了。

　　另外，背倚大树也是成功的关键。

　　此番发债，评级机构中诚信证券给出的报告可见，远洋地产之所以获发行人和债券发行的AAA信用评级，源于“极强的偿债能力、雄厚股东背景及其强力支持、区域布局优化和资源补充、稳健的财务结构”。

　　其中对股东背景的叙述表明，在AAA评级的背后是具有金融基因的大股东中国人寿的信用提供了有力的背书。

　　目前，中国人寿、南丰集团是远洋地产第一、二大股东，双方在2013年均通过定增方式增持远洋地产股票。随后，中国人寿即与远洋地产签署战略合作协议，将业务联系拓展至写字楼、养老等诸多领域，视其为唯一的不动产投资平台。

　　在如此亲密的关系下，大股东不仅给远洋地产强力背书，更在融资领域提供支撑。远洋地产在2014、2015年连续发行的美元债，中国人寿直接认购金额就高达7亿美元。据了解，本次国内发债，中国人寿的认购金额亦超过了10年期债券品种的20%。

　　全年销售目标420亿元

　　从发债公告上看，“偿还现有债务及补足一般营运资金”，这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。

　　事实上，这也是众多房企发行公司债的主要用途。因为公司债利率水平较低，甚至低于长期银行借款，通过“借新债还旧债”的方式降低融资成本、调整债务结构，是房企大规模发行公司债背后的主要原因。

　　而就目前房地产市场而言，一二线变成房企争抢的“香饽饽”，而库存量大的三四线城市，更多被视为“票房毒药”。

　　从去年开始，远洋地产迅速对手中资源进行了一番腾挪。不仅新增一、二线核心城市700万平方米土地储备，还对抚顺、镇江、秦皇岛等三线城市600万平米土地进行剥离；2015年更是热点不断，高调进入广州、南京、香港这些热门城市。

　　京津冀一体化的利好，让这些地区的房地产市场更为活跃。远洋地产相关负责人表示，远洋的京津冀项目主要集中在北京和天津，25个项目中天津不到10个，北京占大部分，主要以住宅类产品为主。

　　今年的销售目标是420亿，1-7月份远洋地产完成了160个亿，已经完成全年目标38%，销售资源主要集中在下半年推出，下半年纯新盘开盘量较大，13个纯新盘开盘，一般新开盘项目销售会比较好，所以还是非常有信心能够完成今年全年销售目标。