万科二季度扭转业绩颓势 加速业务转型

　　8月16日晚，万科发布了其2015年中期业绩。上半年公司累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。

　　今年一季度由于结算规模有限，万科的营业收入和净利润同比一度下降。这一情况在二季度得到扭转。上半年万科实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。

　　“短期来看，主要城市已经走出成交低谷，市场信心逐步回升，相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示，“长期来看，房地产行业已经进入白银时代，随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。”

　　在巩固传统业务优势的同时，上半年万科也在积极加大对消费地产、产业地产，以及地产延伸业务的探索，上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产进入开发运作阶段；同时，公司明确了万科物业的市场化发展方向，未来物业的发展将进入快车道。公司在教育、租赁公寓等方面的探索也陆续展开。

　　此外，8月14日晚间，北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区政府联合下发《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。《通知》内容称，通州区从8月15日起开始执行住房限购政策。

　　而今年3月底，万科、首开、千方集团联合体刚以20亿元的价格取得通州台湖亦庄新城地块。截至目前，万科在通州区台湖区域已取得5宗地，总计建筑面积约85.9万平方米，台湖区域俨然已成为万科所布局的重镇。

　　对此，接近万科的人士对《证券日报》记者表示，“通州执行限购后，确实会影响台湖区域住宅项目的销售，但万科在台湖获取的上述项目，绝大部分属于商住用地，其中便包括今年3月底刚刚获取的通州台湖亦庄新城地块。而在住宅项目受限购影响的情况下，通州的商住项目反而会迎来更多机会，因此通州的限购对于万科上述几个项目的影响并不大”。

　　谨慎拿地

　　上半年，万科实现销售金额1099.6亿元，继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售突破千亿元的企业。

　　万科董事会秘书谭华杰指出，上半年一个值得关注的现象是新房供需关系的变化，公司持续关注的14个主要城市，上半年成交持续回升，而新房供应开始趋缓，新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

　　“供需关系的变化将推动市场新房库存的去化，”郁亮表示，“下半年公司会继续贯彻积极销售的策略，抓住有利的市场时机，实现良好的销售增长。”

　　上半年万科新增26个开发项目，规划权益建筑面积507.5万平方米。截至6月底，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米。

　　“白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿的多并不一定是财富，”郁亮表示，“公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。”

　　2015年上半年，万科实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。

　　报告显示，上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。从利润率来看，上半年万科房地产业务的结算毛利率为21%，与去年全年基本持平。

　　谭华杰表示，近年来，地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定。他同时表示，合作比例上升符合万科的转型方向；下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。

　　截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元；公司净负债率仅为15.8%，继续保持在行业较低水平。

　　此外，上半年万科一方面强化现金流管控，另一方面也联合各类金融机构，积极进行金融创新。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs.

　　“类似于REITs这样的产品，有助于公司盘活存量资源，提高资金使用效率。”谭华杰表示，“未来公司转型的方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，而金融将在促成这一转型中起到关键性作用，‘金融化、重运营’是长期发展思路，公司会积极寻求和各类机构的合作机会，尝试和探索证券化产品。”

　　加速业务转型

　　在今年5月份的股东大会上，郁亮明确表示，“未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”

　　上半年万科在做好传统业务的同时，也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务、以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　为加快业务发展，上半年万科物业明确了市场化发展方向，未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时，万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力，万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

　　作为产业地产的组成部分，物流地产同样是万科重点布局的领域。上半年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。“公司将以‘三好住宅’和‘城市配套服务商’为业务蓝图，积极推动业务转型，”郁亮表示，“今年成立五个左右新的事业部，这一目标可以实现。”