碧桂园谋划推进轻资产布局

　　今年初就已发出轻资产转型信号的碧桂园如今迈出了实质性步伐。8月9日上午，碧桂园与中国平安、华谊兄弟、海昌集团、艺术北京、砂之船奥特莱斯等多家龙头企业在北京签署合作协议，启动跨界资源整合平台——“平安文旅荟”。《中国经营报》记者了解到，作为碧桂园参与的首个体验式商业项目，该项目将引入互联网权益众筹方式进行操作，成为碧桂园时下转型轻资产的又一尝试。

　　而从今年年初至今，碧桂园就在谋划推进轻资产布局，除了利用互联网改造自身传统的开发流程外，碧桂园还在不断盘活旗下的重资产项目。对于销售已经过千亿的碧桂园而言，轻资产会否是其再上一个台阶的信号？

　　“众筹式”体验商业

　　据该平台的发起方中国平安介绍，平安文旅荟项目是以平安集团综合金融服务体系为支撑，通过整合国内高端休闲、消费产业资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游项目。该项目将以“城市中心文旅综合体”和“城市周边文化旅游城”两种业态为主，构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式。

　　其中，在城市中心的文旅综合体定位为新型城市中心休闲生活空间，项目会以单体建筑的形式存在，在城市中心打造具有独特时尚、艺术品味的休闲空间，内置以休闲体验类为主的多种业态。

　　而位于城市周边的文化旅游城项目则将定位于都市人群的旅游度假空间。文化旅游城以相互有机联系的集群建筑形式存在，在城市周边新区打造集休闲、娱乐、旅游、度假功能于一体的区域旅游目的地。有望将影视明星的粉丝群、以儿童为中心的家庭客户、年轻白领等多种消费人群都“一网打尽”。

　　作为平台的参与者之一，碧桂园将是该文旅项目的主要实施者。“碧桂园看中的正是体验式的、立体化的商业模式”。碧桂园总裁莫斌认为，在当前城镇化的浪潮下，通过跨界合作，在城市中心城区和周边新城布局新兴体验式消费业态的市场相当广阔。

　　值得注意的是，该项目最终将通过引入互联网权益众筹的方式来操作：项目发起方将会把该项目包装成权益众筹项目，投放到平安银行的网络渠道进行销售，实现平安银行8000万客户和企业客户交叉共享，同时锁定资金与未来市场，形成文旅产品金融化、金融产品文旅化的格局。

　　对于项目具体实施方碧桂园而言，这种操作方式并不陌生。在今年4月份引入平安作为集团大股东之后，碧桂园已经与平安合作，在上海的嘉定项目进行了“开发众筹”试水：由碧桂园提供产品，平安旗下好房集团提供平台引入投资者进行资金募集，楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。

　　通过利用众筹开发，碧桂园不仅在上述项目中卸下了资金压力，在一定程度上实现了代建运营的角色转型，还提前锁定了项目意向客户，降低后续销售压力。

　　如今，平安文旅荟有望再一次复制上述模式。“该平台整合了国内顶尖的影视、旅游、休闲、房地产和消费资源，通过众筹模式解决资金问题后，该类商业项目能够实现在全国范围内的快速复制、这也与碧桂园轻资产转型的方向不谋而合。”接近碧桂园的知情人士透露，碧桂园正在以自身社区为平台，打造全生命产业链的资源整合平台。通过参与发起组建平安文旅荟，碧桂园能够将银行金融、电影娱乐、海洋公园、奥特莱斯、艺术展览等服务引入社区，加快其打造全生命产业链的资源整合平台的进程。

　　轻资产衔枚疾进

　　联手平安发起平安文旅荟不过是碧桂园轻资产转型道路上的实践之一。事实上，在今年碧桂园与中国平安建立战略合作关系之后，碧桂园的轻资产转型就已经在加速推进。除了通过互联网众筹方式改造原有的开发流程外，碧桂园还在寻求盘活旗下的部分重资产，比如酒店业务。

　　据碧桂园方面8月11日透露的最新消息，碧桂园正在谋划将旗下价值超过160亿元的酒店资产盘活，盘活的方式可能是打包成REITS上市。“碧桂园可以给投资机构保障每年的收益率，并在一定年限后进行回购。碧桂园是千亿级房企，投资者的风险可控，收益可观。”碧桂园总裁莫斌如此表示。

　　根据碧桂园年的年报披露，截至2014年12月31日，碧桂园旗下共拥有44家已开业酒店，其中40家为五星或五星级标准，4家为四星或四星标准1，客房总数12433间，并有14间酒店处于建设当中，当年碧桂园酒店业务实现收入约为人民币11.3亿元，同比增长约13.9%。

　　最早在今年2月份，碧桂园分拆旗下酒店资产上市的传闻就已传出，但这半年来一直未有明确的进展。当时，碧桂园首席财务官吴建斌公开称，公司有计划分拆酒店业务上市，但未研究选择在内地或香港上市。

　　彼时市场普遍认为，碧桂园酒店要实现上市会面临巨大挑战。挑战一方面来源于内地酒店业市场的激烈竞争，另一方面来源于碧桂园酒店的自身基因。作为碧桂园大盘项目的标准配套之一，碧桂园酒店在起步之初就是作为项目的配套存在，其主要目的是提振房产项目人气，提升项目的附加值，但从碧桂园大盘项目的普遍选址来看，其在地理位置上又不具有优势。

　　这成为碧桂园酒店的最大软肋。数据显示，近五年来碧桂园酒店的资产虽然在快速增长，但营收却一直处于增长缓慢的通道中。2010年至2014年，碧桂园的酒店资产从54亿元增长到了128亿元，但营收只从4.72亿元增长到11.3亿元，其资产回报率在行业中并没有明显的优势。

　　尽管从市值上来看，碧桂园酒店业务的市值在其集团总市值中的占比并不高，仅有5%左右，但对于近两年一直在追求优化财务报表、降低财务成本的碧桂园来说，盘活这部分资产仍然十分有必要。

　　从当前碧桂园披露的信息看来，碧桂园酒店的分拆上市计划有望在近期成行。“尽管估值可能比较低，但成功的把握会大一些。”熟悉碧桂园的分析师表示。

　　事实上，若能成功甩掉酒店资产这块包袱，碧桂园酒店的轻资产还有很多实现的路径。目前，碧桂园酒店已经组建了专业的品牌管理团队，独立给管理公司打造品牌，为未来碧桂园酒店输出管理和服务做准备。“我们的现在的策略与其做大，不如做优，策略是放缓开业的速度，在做优品牌的同时把品牌做大。”碧桂园凤凰国际酒店管理公司总经理戴玉如此表示。

　　在连续两年销售额都突破千亿元的大背景下，碧桂园在今年已经有意放缓发展的步伐，在调低销售目标的同时也调整了区域布局策略。这一系列调整的背后一方面是碧桂园的自我休整，另一方面也是碧桂园对未来发展策略的“校正”。如今，轻资产策略的推进能否帮助碧桂园在规模上再上一个台阶？