8月上海低端租房市场分化明显 涨幅整体回落

　　上海房屋租赁指数办公室今天发布月度报告显示，2015年8月，上海房屋租赁指数为1756点，比上月上升14点，环比上涨0.81%，涨幅相比上月缩小0.41个百分点，涨幅在7月毕租高峰后开始回落。

　　8月，上海房屋租赁指数上涨势头减弱。上海房屋租赁指数办公室认为，之前买卖市场价格偏热，助推了房租上涨水平，得以连续两个月租赁价格涨幅向上。而后，租金整体涨幅出现回落，成交量随之小幅下滑，板块间走出分化行情。具体表现为：一、高中端市场租赁需求减少2成以上，房东涨租得不到需求支撑。而低端市场近郊以内区域需求旺盛，租金涨幅稍大；二、买卖市场火热导致租赁市场可租房源减少，加上前期旺季消耗大量适租房源，不少换租客暂时搁置计划；三、租金连续大涨，租客承受力减弱，出现“往小租，往远租”的特点。

　　高端市场震荡行情

　　报告显示，8月，高端市场租赁指数上涨0.68%，涨幅比上月缩小0.35个百分点。其中，一室上涨0.66%，二室上涨0.67%，三室上涨0.71%。

　　所监测的50个高端房源板块中，47个上涨，2个持平，1个下跌，显现震荡行情，市场分化。市中心一些涉外及CBD板块需求不退，涨幅较大，如长宁古北、徐汇万体馆、静安寺分别上涨1.18%、1.04%、0.92%。而非中心的一些板块涨幅接近持平甚至微跌，如普陀万里、浦东塘桥仅分别上涨0.12%、0.03%，闵行龙柏金汇下跌0.01%。抽样统计，在经过一轮释放后，这些板块内需求明显下降，部分板块求租客减少2-3成，租金上涨动力不足。

　　中端租赁舒适为先

　　报告显示，8月，中端市场租赁指数上涨0.84%，涨幅比上月缩小0.37个百分点。其中，二室上涨0.83%、三室上涨0.86%。

　　所监测的15个行政区全部上涨。市郊涨幅比传统市区涨幅大，如松江、青浦分别上涨1.14%、1.09%,市区的徐汇、长宁分别上涨0.99%、0.83%。8月，市郊次新房小区租金涨幅最为明显，租赁需求呈现年轻化、舒适化的特征，其中不乏一些刚工作的“90后”，租借房屋对于周边环境及社区品质更为看重。涨幅较大的板块如闵行春申、浦东花木、浦东张江分别上涨1.31%、1.25%、1.22%。抽样统计，这些板块中的二房及小三房，一经挂牌就能快速出租，租金涨幅明显扩大，精装全配两房租金基本在6千元左右。而一些老工房较多的板块，挂牌租金超过租客承受临界点难以成交，需求现外移的迹象，如虹口四川北路、徐汇淮海西路、黄浦南京东路仅分别上涨0.17%、0.12%、0.09%。

　　低端市场分化明显

　　报告显示，8月，低端市场租赁指数上涨0.85%，涨幅比上月缩小0.42个百分点。其中，一室上涨0.83%，二室上涨0.87%。

　　所监测的全部17个行政区县全部上涨，低端市场在毕租高潮过后，出现分化行情，其中市区涨幅较大的闸北、徐汇分别上涨1.06%、1%。市郊涨幅较大的松江、闵行分别上涨1.17%、1.10%。而一些远郊区县供大于求，涨幅不大，如崇明、金山仅分别上涨0.10%、0.09%。其中，市区及近郊轨交板块需求旺盛，涨幅较大，如浦东北蔡、徐家汇、虹口曲阳、宝山大华分别上涨1.38%、1.32%、1.22%、1.21%。低端租客面对租金压力，又要兼顾上下班通行成本，选择适中位置的板块租房，租金水平多在3000-4000元。而远郊板块如金山亭林、奉贤南桥、浦东曹路仅分别上涨0.11%、0.10%、0.03%。由于轨交未能覆盖，周边配套差，离中心CBD区单程2小时以上，造成这些板块仅有一些本地租赁需求，供大于求，租金涨幅微弱

　　上海房屋租赁指数办公室认为，8月租赁市场呈现出整体降温、局部走热的特征，一改以往旺季普涨现象，各板块间租金震荡明显。其中，高端涉外及CBD区、中端近郊次新房区、低端市区与近郊区，租金涨幅在需求推动下，维持较大幅度的涨幅。而其余板块，由于需求不足，租金自然平稳下落。面对即将到来的租赁淡季，如若二手房买卖市场“金九”显色，或对租赁市场挂牌量造成影响。因此，局部板块供应紧张、租金走势整体分化的现象还将延续。