住宅库存虽一年来首现减少 房企大佬仍为万亿库存犯愁

　　尽管楼市回暖迹象明显，国家统计局权威数据更称8月末全国住宅待售面积出现下滑，减少194万平方米，是房地产库存已经持续1年多明显增加后，首次出现明显减少。然而，在房企巨头们看来，这并未让他们松口气，仍然备受去库存的头等难题困扰。

　　住宅库存面积下降

　　9月13日，国家统计局发布前8月房地产数据显示，住宅销售额增长18.7%，而住宅待售面积出现下滑，减少194万平方米。这是房地产库存已经持续1年多明显增加后首次出现明显减少。尤其是9月“小长假”后，一手住宅成交已现低谷回升。

　　易居研究院14日发布的数据也显示，截至8月底，易居方面监测的35个城市一手住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌，并为54个月以来首次同比下跌。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，数据显示，三类城市的去库存速度都有所加快。一线城市8月份改善型需求积极释放，已经连续8个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二、三线城市的存销比走势也基本一致。

　　昨日易居发布专门针对一线城市的报告显示，8月份，一线城市一手住宅库存量为3460万平方米，环比降低1.9%，同比降低0.7%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市8月份一手住宅存销比为9.9个月，相比7月份的11.2个月的存销比下降，未来几月仍有望继续降低。

　　该报告特别提到，深圳存销比已低于6个月，创近五年新低。

　　羊城晚报记者昨日查阅阳光家缘数据，截至16日，市商品住宅可售套数为69650套，如果以近半年月均销售量计算，广州楼市库存消化约需10个月。

　　房企巨头库存压力山大

　　住宅库存面积1年来首次出现减少，而且9月“小长假”后，一手住宅成交已现低谷回升，似乎形势看好。不过，正如一业内人士形容眼下房企去库存“前景是光明的，消化仍需时日”。

　　在刚刚公布完毕的半年报中，不难看出地产大佬们的窘境：A股上市房企中，绿地控股、万科A、保利地产、招商地产这四家品牌房企以过千亿的库存成为焦点，四家房企库存总额高达1.8万亿元，在130多家房企共2.81万亿元库存中占据近半。

　　“尽管2014年底的多轮楼市调整政策已经初步见效，楼市的最大压力周期接近结束，市场走出低谷。但是去化仍需要一个过程。”一家大型上市房企华南区域总监表示。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企库存之高与销售难度加大有关，虽然全国一、二线市场回暖，但三、四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。

　　后市预判：一线楼市或再度升温

　　随着8月25日央行宣布降息，房贷利率降至历史最低，持续多年的“限外令”出现松动，以及9月份北京率先将公积金购二套房首付比例降至两成，一系列利好政策继续刺激需求释放，也为传统的“金九银十”到来再添动力，一线楼市或将再度升温。

　　记者从广州市场上了解到，虽然“金九”开头的小长假成交数据并不太理想，但随着推盘量增加，成交已逐渐恢复，部分楼盘甚至还出现了提价的现象。

　　上周末，番禺一新盘二度加推，价格比短短两周之前已经涨价2000-3000元/平方米，单价达到2.1万-2.4万元/平方米。面对这样的价格，买家接受程度并不低，现场数据显示，开盘1小时左右，去化便超7成。而位于进港大道的南沙一全新楼盘开盘，以不到万元的低价位推出近300套，一个上午，整体去化超过六成。

　　至于价格，位于广钢新城的新盘中海花湾壹号开盘均价3.1万/平方米仍被市民接受，日前，位于琶洲板块的江景高端项目富力壹号半岛开放亮相，传闻“吹风价”会达到4万/平方米。

　　业内分析认为，在政策环境宽松、利好不断的情况下，今年“金九银十”将会出现推货成交两旺的局面，楼价则将保持稳中略升。

　　中原研究部分析认为,在今年的“金九银十”期间,广州楼价的总体走势仍将保持稳定,大涨的可能性极小。该有的促销活动一个都不会少,但是预计促销性质会比去年同期更加隐蔽。