招商地产子公司卖旧楼 不只是为了回笼资金

　　近日，招商地产全资子公司--深圳招商商置投资有限公司将一批旧楼挂牌拍卖，拍卖资产近9亿元，约占其总资产的十分之一。

　　将这批已享巨额土地红利的资产拍卖，除了是为了在年底回笼资金，其实还与招商地产在商业板块盘活沉淀资金、提高资金利用率、试水轻资产等一系列动作有关。

　　套现近9亿

　　招商商置此次拍卖的一系列资产均位于蛇口自贸区，这部分资产虽然分散，而且年代久远，但起拍总价高达8.76亿元。

　　招商商置是招商地产投资性物业的主要运营平台，大致而言，手中的业务可根据时间分为两部分：一部分是成立之初，老蛇口片区的传统租赁物业，业态落后；另一部分是近几年大力培养的高级酒店、城市综合体等业务。

　　2015年中报显示，招商商置总资产为91.51亿元，营业收入5.92亿元，净利润2.8亿元，此次待拍卖资产属于传统租赁业务，约占其总资产的十分之一。

　　这些资产包括位于海景广场、蛇口工业区金融中心、碧涛苑别墅、南海小筑、雍华府商场、花园城碧雅轩裙楼、蛇口花园城叠翠轩超市、金竹园商业楼等地的物业，涉及住宅、别墅、办公、商业四种业态。

　　据了解，大部分资产的起拍价比市场价稍低，起拍后或还有溢价空间。以金竹园两栋商业楼为例，每平米均价不到6万元，低于市场每平米6万——7万元的均价。

　　从招商地产多年财报数据可见，随着招商地产在蛇口对海上世界综合体等项目的培育，其旗下投资性物业的整体出租率呈上升态势。需要注意的是，不同业态间存在分化。2014年，商铺出租率高达88%，别墅出租率仅63%。

　　这次拍卖的物业多为深圳蛇口上世纪80、90年代的建筑，长期出租，不少物业的使用期限仅剩20多年，最短的甚至2017年即到期，届时又需补缴地价。

　　去年，招商地产曾表示没有东西一直保值，不会盲目持有投资性物业，会以合适的时机出售。

　　盘活沉淀资金

　　招商地产大部分自持物业成本低，按年均摊少，因而出租物业部分的毛利率一直稳定在40%左右，远高于受到决策及行业下行影响的地产开发业务。

　　不过，由于招商地产的大批投资性物业位于蛇口，多年来在土地增值的拉抬下，这部分物业均身价不菲。因而，租金之外，如何盘活成熟物业的沉淀资金，提高资金利用率，也摆在了招商地产运营者的案前。

　　其实，大重组之前，招商地产已试着盘活这部分占资甚大的出租物业。

　　2015年2月，招商商置将蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场等五处不动产的股权公开挂牌转让，收取33.86亿元股权转让款及计提的利息，并按照“融资性售后回购”进行会计核算，将股权转让价格确认为长期应付款。

　　当时，招商地产表示，操作目的即盘活沉淀资金，打造商业不动产管理品牌，为未来进一步的资本运作做好准备。

　　最近，在招商地产股东大会上，董事长孙承铭表示，重组后，招商局蛇口将加强城市运营方面的布局。

　　显然，招商商置选择在深圳楼市高位期，将这部分小且弱的投资性资产卖出套现。招商商置人士表示，拍卖主要是为了年底回笼资金，以配置不同资产。