上海起拍价40亿地块为何终止出让

　　这两天，上海的新闻特别多。上周五，韩书记的重要发言引发了业内广泛讨论。昨天，规土局公告宣布起拍价40亿的新江湾城D7地块中止出让，又让大家浮想联翩。

　　规土局公告的理由是地块的“开发建设条件需进一步完善”，因此才将地块拿下进行调整。不过，小伙伴们却大多不这么认为。

　　有的小伙伴认为中止是担心地块出现流标。按以往惯例，在提交保证金截止前的最后一天撤下地块，很多确实都是由于参加企业数量不足，为防止流拍，就用一些“冠冕堂皇”的原因作为撤下地块的借口。然而，该地块目前已有6家企业提交保证金申请竞买，显然这并不是撤下的原因。

　　更多的小伙伴则认为和韩书记的讲话有关。这次撤下的时间档口恰好是韩书记讲话后的第一工作日，就有很多人猜测，是否是害怕这块地拍出上海地王，“打”了韩书记想控制上海房价的“脸”。我认为这也不可能。这块地虽然稀缺，但还不至于会拍出上海的单价和总价地王：上海的单价地王为位于卢湾滨江的五里桥街道104街坊39/1宗地块，楼板价85513元/平方米；总价地王为位于董家渡的小东门街道616、735街坊，总价248.5亿元。

　　若是打破区域地王纪录并不存在多大问题，新江湾城之前出让地块的最高成交楼板价为32500元/平方米，总价为37.2亿元，条件与本次出让的地块相似，此次成交楼板价突破4万元并没有太大问题。但大宁之前也拍出过单价47609元/平方米的地王，因此这并不是什么让人“跌破眼镜”的价格，更不能证明这块不大不小、不高不低的土地要临时撤拍，是为了控制地价。

　　我倒认为，这次中止可能真是因为建设条件的调整。是否和韩书记讲话有关我不知晓，韩书记讲话中也提到了增加中小套型的供应，会不会在这块地中增加中小套型供应不得而知。但如果让我考虑设置出让条件的话，我会建议进一步提高容积率。这块区域本来就有稀缺性，尽管如此低的容积率还限高20米，是考虑北面湿地，但实际只需限制最北面的楼高即可，南部楼高没必要作出限制，尽量发挥这块地的最大效用。

　　因此，新江湾城地块的撤拍，大家没有必要想得太多。规土局公告中也写明了，是“中止”出让，而非“终止”，只是暂时停止的概念。相信在建设条件调整完毕后，很快就会再次挂牌。