房地产市场加快步伐“回”到居住功能本质

　　在三月楼市政策组合拳的撞击之下，房地产市场正在加快步伐“回”到居住功能本质。而在成都这样一个宜居型城市，刚需型和改善型产品更具有其独特的爆发力。

　　4月，华西都市报将以“回顾”、“回归”、“回响”、“回馈”四组关键词，从一季度成都楼市特点、开发商的战略转型、购房者的需求调查等角度为您呈现4月成都楼市动态。

　　在全国房地产政策暖风频吹下，一季度的成都楼市并未如期“升温”，但“寒意”已有所减退，呈现出“初春”迹象。总的来看，一季度成都土地市场价格持续小幅上涨，一线品牌企业入市拿地，几场抢地行为异常火爆。一季度成都开盘个数只有57个，远远低于往年同期。此外，刚需产品依然大行其道，这也或将成为4月份甚至是2季度楼市最大的变数。

　　数据篇：

　　土地供应量下降成交量及楼面价小幅上涨

　　根据锐理数据统计，一季度，成都土地市场供应量下降，但成交量及楼面价小幅上涨，一线品牌企业——万达、保利、绿地、恒大、首创、中信等品牌房企积极拿地布局市场。一季度大成都共计供应土地73宗，合计4294.99亩；成交土地53宗，合计3352.52亩，卖地总额接近150亿。

　　从区域来看，近郊成为成都土地供销主要区域，主城区依然持续有地块供应。一季度供地主要分布在近郊，主城区供应924.03亩，远郊供应597.51亩；成交土地中，主城区供应652.49亩，远郊供应436.98亩。

　　从用地性质看，一季度大成都土地供应无纯住宅用地，而以住宅兼容商业为主，占总成交面积的67%；土地成交仍以住宅兼容商业为主；纯商业用地成交面积高于商业兼容住宅用地，占总成交量的31%。锐理数据认为，成都商业供地比重过高，是成都商业地产严重过剩的根源。

　　住宅市场：

　　供销价格下调刚需继续大行其道

　　一季度大成都商品住宅成交531万平，主城区住宅成交148万平，价格都出现不同程度的下滑。成都主城区供、销量均不达150万方，价格环比小幅下调。开盘个数也只有57个，远远低于往年同期。

　　锐理数据表示，1季度成都各区销售并不理想，存量压力较大，新开工量持续走低，开发商还是在以价换量，预计市场在最后一周利好政策刺激下，在4月开始逐步回暖。

　　此外，刚需产品依然在一季度的成都楼市大行其道。一季度刚需面积段占比达到76%，刚改占比持续下降，达21%，市场人士分析，在3.30新政后，刚改的下降局面或将得到扭转。

　　开发商篇：

　　一线品牌企业积极入市拿地

　　开发商在一季度已经蠢蠢欲动，甚至在3月末表现出异常的“躁动”。这集中体现在一线品牌企业积极入市拿地；以保利为首的大牌开发商一季度积极开启品牌活动，努力创收。

　　一季度的成都土地市场出现几场火爆局面。蓝润连续砸入20亿拿下市区内两宗高价地块，创造出成都近几年的单价新地王；恒大20亿直接拿下成华区川棉厂地块，表现出回归主城区的坚强决心；保利16亿拿下武侯、天府新区、新都3块共计182亩土地，今年货值储备已稳居第一位；绿地1.7亿布局双流东升，开始进军近郊市场；SHINYFERNLIMITED郫县挂牌拿地遇到“程咬金”，溢价率高达246.03%拿下去年已与政府谈好的奥特莱斯地块，多付出2亿多土地成本……

　　在土地市场之外，开发商也并未“坐以待毙”。特别值得一提的是，保利在一季度推出多项高水平、大规模的活动。

　　政策篇：

　　不要低估救市决心

　　锐理数据认为，二套房首付比例降低，此政策的针对性特别强，对首次改善型需求具有较大的支持作用，但刚改的占比并不大，所以并不能从整体层面改变改善型市场的状况。刚改及奢侈型改善并不在此次放松的范围内，这个政策对楼市的作用主要还是在信心的层面。

　　业内人士普遍认为，“中央放松，地方扶持”将是未来政策层面的主基调，并且后续还有利好政策相继出台。据悉，住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴。而在3·30新政出台后，温州4月2日出台“8条房地产新政”，剑指“促量稳价”。浙江省公积金也出台新规，自4月3日起，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元。

　　预测篇：

　　不可高估救市效果

　　虽然政策层面利好不断，但对于这些政策“暖风”产生的效果，业内人士却并不乐观。根据相关调查，仍有过半网友认为房价太高，暂时不会考虑购买；还有8.7%的网友认为钱投股市更靠谱，不买的主因仍是价格太高。中青舆情监测室显示，35.9%的网友认为新政策意在救市，28.4%的网友表示仍旧买不起房子。行业专家等分析人士对此持谨慎态度。“市场依然还是那个市场”、“释放信号意义大于实际”成为共识。

　　锐理数据预计二季度成都房产市场会出现小幅的回暖，刚需市场不会出现太大变化，改善型市场还是两极分化。整体而言，2015年成交量会有所上升，成交价格会止跌企稳，甚至出现小幅攀升，但幅度不大。