房企正面临着最艰难时刻

　　也许形势比人们想象得要严峻得多。接连的利好政策让沉寂多时的楼市重新亢奋起来，项目开始加速推盘、买房人逐渐结束观望，但对于市场上的另外一个主体房地产企业来说，正面临着最艰难的时刻。从未有过的巨量库存像一把悬顶之剑，让处于转型期的房企雪上加霜。各种自救之道正在展开，人事的震荡首当其冲。存活还是消亡，真正的考验才刚刚开始。

　　2014年年度业绩公布之后，F公司在北京区域开始了人事的重新调整。

　　张楚是F公司的一名普通员工，虽然没有被涉及，但公司此轮调整力度之大让他不无惶恐。“估计将近30%的员工将在近期陆续辞职，这要比2008年的时候还严重。”他说。

　　张楚告诉记者，公司的不少职能部门会被整体转移到外地，一些配合类的边缘性部门则被整体取消。这些部门里的员工并不会被辞退，将随着部门迁移被调至外地，或者被分派到北京的各个项目。张楚所在的部门人员也从原来的四人被缩减到两人。

　　“其实也就是变相的裁员”，张楚说，大家普遍是不愿意接受这种调动的，所以不愿接受调动的就只能选择辞职，这样一来，公司不但不用背上“裁员”的负累，而且还能省下一笔遣散费用。

　　据了解，张楚所在的这家公司并没有如期完成去年的销售任务，而今年，公司层面认为形势更不容乐观。

　　二三四线城市“受灾”更重。

　　羊年春节之后，刘成开始越来越焦虑。“估计从4月开始，公司就要展开大规模裁员了”，刘成告诉记者，裁员将涉及公司旗下的绝大多数项目，自己所在的部门恐怕也将被整体转移到别的城市，这对于已经在北京安家的刘成来说，未来随时都可能面临失业的风险。

　　刘成所在的Y公司是一家中型房地产企业，以开发和销售二三线城市住宅产品为主，近两年也曾涉足一些四线城市。据刘成介绍，滞销的庞大存货是公司此轮裁员的主要原因。为了在今年能够快速消化这些存货，公司已经启动“项目总经理负责制”，充分放权给各个项目，但前提是，项目总经理必须每个月与公司签订去化目标的军令状，有赏有罚。

　　“按照目前的存货和消化能力，这样的军令状恐怕很少有能完成的”，刘成说，而迫在眉睫的，将是各个项目即将面临的人事大震荡。

　　据记者了解，从2000年之后，刘成所在的Y公司主要以开发北京之外的住宅市场为主，到目前为止，公司已经在十多个城市开发了近30个项目。

　　不过，近几年来，在地方政府和各大开发商的合力推动下，这些城市的土地市场普遍呈现快速放量的状态，高地价和高房价像出笼的猛兽汹涌而出，而实际的需求却越来越无法支撑这样的供应，巨量库存日渐形成。

　　以该公司所在的长沙为例，过去两年里长沙共卖出近两万亩土地，总建筑面积超过3000万平方米。统计数据显示，2014年长沙库存量同比上涨40.5%，到今年2月，将近2000万平方米的库存量几乎相当于北京的两倍。

　　供大于求刚刚开始

　　刘成和张楚告诉记者，在此轮人事调整中，不少已经工作5年以上甚至将近10年的员工也不能幸免，在他们看来，这是很残酷的。

　　“事实上，企业并不愿意经历人事上的大幅调整和震荡，稳定是企业和员工共赢的局面”，北京某房企高管告诉记者，不过，在目前的形势下，震荡已经无法避免。

　　一方面是节省成本、减少开支，另一方面则是加速销售、提高回款率。对于大多数房企来说，这是今年的首要任务。在这背后，严重的供大于求，正成为让房企最为头疼的事情。

　　据国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创出历史新高。

　　据兰德咨询统计，全国商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.2倍上升到2014年末的4.9倍，既高于2012年的4.36倍，也高于2008年时的3.88倍，创下历史新高。

　　兰德咨询预测，2015年全国商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平方米甚至超过7.5亿平方米，预计未来三年内或将突破10亿平方米。

　　巨额的投资正演变成巨量的新增供应，但所对应的新增需求却停滞不前，甚至在出现房地产之外的更多投资机会之后，需求市场一度呈现断崖式下滑。在这样的矛盾之下，三四线城市成了开发商手里的烫手山芋，于是才有了今年年初全线回归一线城市的集体呐喊。

　　但一线城市同样难逃此劫。据易居统计，截至1月底，北上广商品房存量分别是1073万、1283万和967万平方米，同比分别增长了52.6%、29.6%和31%。

　　“几乎可以肯定地说，房地产市场供大于求的局面仅是刚刚开始”，兰德咨询总裁宋延庆表示，更让人不安的是，许多房企的库存质量非常差，随着新项目持续入市、产品不断的升级换代，预计许多房企的现有库存可能过半都很难卖出去，即便是降价。

　　转型期如何自救

　　“房地产开发投资增幅正在下降，今年住宅投资增速会急剧下降”。中国房地产业协会副会长、原华远地产董事长任志强近日在某论坛上如此表示。

　　事实上，房地产行业进入新常态已经难免，作为过去楼市高增长的主要动力，投资需求和人口红利等因素正在急剧下降。一方面，由于可选投资渠道增多，楼市资金大量转移，投资需求明显回落；另一方面，购房适龄人口峰值即将回落、劳动力人口总量已经出现回落。再加上去行政、重市场的调控思路，种种迹象显示，房地产市场正逐步告别住房商品化初期的高速发展阶段，即将面临行业整体的增长瓶颈，转型期的阵痛隐现。

　　那么，企业该如何自救？“黄金时代，万科做战略是解决从10到100的问题，而转型时期的万科，正在试图重新找1，找到1之后，再在1的基础上看看能不能复制到10甚至100”。万科集团总裁郁亮曾这样形容万科正在经历的转型，希望在拐点到来之前能够找到船票。

　　对于房地产企业来说，唯有变才意味着生存。据记者了解，一些房企已经开始主动寻求产品及产品线升级，还有的地方政府也在自上而下要求辖区内项目进行重新的产品设计和定位，以避免过度同质化。

　　也有一些房企纷纷提出转型来应对新形势。宋延庆向记者透露，在兰德咨询统计的近200家宣布转型的房地产企业中，多数是由于主业受滞而寻求的被动转型，但截至目前，转型的成效并不理想。在宋延庆看来，房企的转型一定是在不能影响主业前提下进行，否则一方面主业持续下滑，同时新的业务也没有发展起来。

　　而对于龙头房企来说，与金融的结合，将使这些企业的规模增长实现从量到质的转变。近日，碧桂园宣布中国平安附属公司以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股，认购完成后，中国平安成为碧桂园第二大股东。宋延庆认为，对于一些千亿房企来说，与金融机构联姻将改变在千亿之后可能面临的增长乏力，有助于为后续新业务板块寻找到新的力量。易居执行总裁丁祖昱也认为，金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，金融加房地产越来越大，才是最终的行业“最大”。