房地产开发企业启动众创空间战略

　　自从前万科副总裁毛大庆离职创业之后,他所提出的WEWORK众创空间模式成为业内关注的焦点。众创空间,实则是创客空间、创业咖啡等所有为创新提供服务机构的统称。在政策鼓励和需求推动下,万科、SOHO、绿地、华夏幸福基业等房企均摩拳擦掌,试图争食众创空间蛋糕。但不得不正视的问题是,目前国内众多众创空间多是以租金收益为主,并没有明确的盈利模式。怎样的产品才能跑赢市场,仍是需要探索和思考的问题。

　　新兴模式引发关注

　　近期,众创空间在政府、市场花开两朵,热闹非凡。

　　自3月初,国务院办公厅下发指导意见,明确了支持众创空间发展,推进大众创新创业的政策措施之后,3月23日,北京市也举办了促进众创空间建设推进会,正式授牌创客空间、创客总部、京西创业公社、极地国际创新中心等11家众创空间,鼓励具备特色的众创空间发展。

　　前万科副总裁毛大庆、SOHO中国前副总裁王胜江等地产人也抓住了众创空间这一全新概念,适时推出全新产品博取眼球。据了解毛大庆团队打造的产品实则是中国版WEWORK项目,即先用折扣价格租下整层写字楼,然后分拆成单独的办公空间,形成低门槛的创业空间。

　　“除了政策驱动,创业需求的不断增长也是驱动创业空间发展的重要推力。”盈石集团研究中心总经理张平认为,一线城市第三产业占比的不断上升,实则改变着办公产品的形态。随着服务行业的迅速发展和扩张,他们更为重视办公场所的软性环境,而众创空间这一模式正好迎合了市场需求。

　　眼下,北京已经有不少众创空间在运营中,比如3w咖啡、创客空间等。据报道,北京的科技寺也是类似模式的一个创业者基地。科技寺开始运营于2013年9月,目前2000平方米的loft空间容纳着260多人。科技寺的负责人张佳在接受采访时表示,只需要交付工位费,科技寺里所有的资源都可以享用,他们会为创业者提供导师指导、法律支持、财务管理等,举办各种活动让所有的创业者宛如一家,为创业者的融资提供有利环境。

　　开发商抢食众创空间蛋糕

　　随着众创空间的兴起,开发商主导的众创空间也在显著增加。目前包括万科、SOHO、华夏幸福基业、瑞安、亿达等房地产开发企业均已启动众创空间战略。

　　但这一次,房企已经不再是单枪匹马,而是选择与多家企业、风投和天使基金等机构嫁接,扮演孵化与融资平台的角色。除了SOHO3Q、瑞安“创智天地”等项目引进天使投资外,万科云城项目还通过与长城会合作,引进机器人产业咖啡馆、孵化器、小额投资等创业资源等。

　　长期从事产业园区运营的华夏幸福基业则正在将原来的产业园区模式进行升级。公开资料显示,在去年一年间华夏幸福基业着重打造平台生态系统,充分引入中科金财等外部资源,为进驻企业提供金融服务;并通过与京东等电商的合作,打造园区智能物流,探索业务模式中更多的利润增长点。

　　“与提供办公空间和行政服务的商务中心模式不同,众创空间更为重视资源的整合,并提供一个平台化的创业生态圈。随着自主创业概念的提出,初创型公司对于办公产品的需求量也会日益增长,这对开发商来说是一个开辟全新业务的机会。但众创空间在国内还属于新产品,其在设计、运营方面也给开发商带来了诸多挑战。”张平表示。

　　■观察

　　众创空间盈利模式仍待探索

　　众创空间的前景虽然受到认可,但其盈利模式仍是困扰业内的“老大难”。

　　北京非凡博治投资管理有限公司副总裁邹吉峰表示,在北京、上海等一线城市,租金成本和运营成本高企,众创空间要满足创业者对低成本、便利化的需求实属不易。同时高成本和高服务之间的落差,也在很大程度上致使众创空间在现阶段难以摸索出成熟的盈利模式,目前房企在众创空间的业务也多止于摸索阶段。

　　目前看来,包括万科云城、SOHO3Q等在内的由开发商主导的众创空间也多是以租金作为重要收益来源。华夏幸福基业产业园区70%的收入也来自于物业销售,处于“以售养租”阶段。但在业内看来,初创型企业在选址时更注重产业集聚和低廉租金,这对于追求租金溢价的房企来说,无疑也是一种悖论。

　　“众创空间实际上是为创业者提供创业平台和服务内容两方面的服务,目前大多数的众创空间实则仍停留在提供平台的层面,租金收益是其主要的收益来源。从投资角度来看,这种重资产模式不是长久之计。”邹吉峰表示,同时过分追求规模效应,也难免会导致众创空间提供专有属性和定制型孵化服务的能力。

　　实际上,目前部分企业也在探寻新的盈利模式。从事产业园区开发的亿达中国在今年也将重点目标客户瞄准了科技创新型公司,在继续主推资源整合服务方式的同时,将免费提供创业场所。但亿达中国将拥有这些公司一定比例的股权,一旦这些公司经营快速发展,亿达中国将从中获益。

　　但也有业内人士表示,这种入股模式要求园区对创业公司的实力和前景具有十分客观的考量,风险性较高。

　　创客总部创始人陈荣根表示,创客总部的基础服务都外包,主要精力放在帮助创业者提升能力和发展业务。虽然现在也成了一个基金,开始陆续投资项目,但要赚钱也不容易,众多众创空间想要盈利需要一个漫长的过程。

　　■声音

　　在众创空间发展的过程当中空间永远是被整合的资源而不是从空间出发,从产业地产的角度来看,空间应去租或者卖给优质客户而不是次级客户,创业企业在初期阶段对很多供应商来讲确实是次级客户,但是对投资人来讲是优质客户,因为你可以分享未来成长的价值。应该帮助创业企业从创业的第一步到每一步,实现资源的整合和优化的配置,形成良好的业界生态圈,促进行业和社会的协调发展。

　　——太库孵化器CEO黄海燕

　　专注运营是核心。把微观细小的部分做到精细,保证客户良好的体验,同时,使上下游的资源得到共享,提高运营的核心竞争力。众创空间遵循18个摩尔定律期一定会出现一个泡沫期。但是泡沫期对于行业来说是一个必经的过程,在泡沫期的过程中,看到行业的本质,建立盈利的商业模型,行业才有未来。

　　——世鳌国际创始人刘天飚