佳兆业遭遇一连串债务危机 出现重大转机

　　由于“锁房”事件，佳兆业遭遇了一连串债务危机，如今出现重大转机。

　　昨日，佳兆业发布公告称，公司位于深圳的八个项目部分房源已经“解锁”，项目状态从房管局锁定变为司法查封，这意味着引发佳兆业此次危机的行政封锁正式退出。但受限于司法查封状态，这些项目仍无法正常销售。紧接着，佳兆业二股东生命人寿宣布拟向佳兆业提供13.77亿元的两年期贷款，以用于缴付公司去年拿下的深圳大鹏新区地块土地款。

　　但这并不意味着佳兆业完全从债务泥淖中获救。随着境内债权人纷纷提出资产保全申请，佳兆业的经营状态已全面停滞，公司只是赢得暂时喘息机会。由于债务重组谈判停滞不前，佳兆业债务危机结局仍扑朔迷离。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，由于境内债权人大多数是有抵押的债务，在目前房地产市场逐步回暖的情况下，通过将佳兆业的项目分拆出售，他们能大大降低损失的概率。但对于缺乏抵押物的境外债权人与股东而言，一旦破产清算，他们可能血本无归。

　　房源“解锁”又遭法院查封

　　公告显示，佳兆业位于深圳的四个处于预售阶段的项目部分房源于4月7日已经获得“解锁”，分别为佳兆业大鹏假日广场、悦峰花园、中央广场以及山海美域花园。此外，公司位于深圳的三项已落成物业项目所有未售单位，以及一项用作出租的物业也获解除锁定。

　　上述八个项目是从去年12月初起，被深圳市规土委的相应地方分支机关陆续锁定买卖协议备案、限制任何转让或抵押的登记以及限制业权。据公司估算这批被“锁定”房源总价值超过50亿元，导致佳兆业位于深圳区域的所有经营活动随即处于“休克”状态。此次项目获得解锁，意味着政府层面对项目的行政封锁解除。

　　然而，房源“解锁”并不意味着佳兆业的经营状况随即重回正轨。公告显示，在上述“解锁”的项目中，大量未售单位遭地方法院司法查封。截至4月7日，上述八个深圳项目合计受司法查封的物业面积约为14.52万平方米。

　　金融机构争相“踩踏”以求自保，是导致佳兆业全国项目陆续被债权人申请查封资产的主要原因。佳兆业透露，截至4月7日，公司债权人已经向相关法院提出共70份境内贷款下的资产保全申请，公司已接获相关法院对其增加至约148.27亿元境内贷款下的资产保全，共有28份民事裁定书与60份法院应诉通知书。

　　据《每日经济新闻》记者了解，深圳佳兆业接获6份应诉书，法院责令公司需要以被告身份出席4月16日以及5月5日的案件庭审。

　　由于流动性面临枯竭，如今佳兆业只能依赖外部融资维持现金流开支。昨日，佳兆业发布公告称，二股东生命人寿将向公司提供13.77亿元的贷款，用于支付公司与生命人寿在去年联合拿下的大鹏地块地价款，以避免因延期支付地价款而受罚。

　　海外债权人寄望新接盘者

　　尽管房源“解锁”是融创此前提出要约收购佳兆业的前提条件之一，但这并不意味着收购进程有望提速。由于房源“解锁”提升了债权人谈判的底气，在各方利益的纠缠下，佳兆业危机的结局更加扑朔迷离。

　　对于融创而言，拿下佳兆业的难度变得更大。黄立冲向记者表示，由于深圳楼市回暖明显，这意味着“解锁”后佳兆业在深圳的资产变得更加值钱，债权人也因此有更多的筹码谈判，融创很难找到合适的理由让债权人让步。尽管在首轮境外债务重组谈判失败后，佳兆业与债权人仍在沟通新的重组方案，但除非融创为达成交易作出大幅让步，否则交易完成的可能性并不大。

　　境外债权人则寄望于能有新的“白武士”接盘。一位佳兆业离岸债券投资者告诉《每日经济新闻》记者，随着行政封锁的解除，佳兆业在一线城市的资产吸引力明显提升，他们希望实力更强的大房企接盘，以提出更优的债务重组方案。

　　一位不愿具名的房企高管认为，由于佳兆业的现状已经较融创提出要约收购时更加恶劣，公司流动性接近枯竭，短期债务急剧上升，即便有新的“白武士”出现，提出的债务重组条件也许会更差，境外债权人有可能得不偿失。

　　其实，对于境内债权人而言，如果收购僵局迟迟没有进展，他们有可能提出清算的要求，让佳兆业最终走向破产。

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　　佳兆业债务危机大事记

　　2014年11月28日

　　佳兆业深圳4个项目超2000套房源被“锁定”。

　　12月4日

　　佳兆业宣布主要股东大正出售11.21%股权予生命人寿。

　　12月10日

　　佳兆业董事会主席郭英成辞职，第二大股东生命人寿代表接任。

　　12月31日

　　上海万科将接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款。

　　2015年1月1日

　　郭英成辞职触发提前还款条文，共涉及贷款本金4亿港元及利息。佳兆业未如约偿还。

　　1月6日

　　佳兆业龙岗区旧改项目合作伙伴要求终止合作协议，并退回已经支付的12亿元人民币。

　　1月8日

　　佳兆业无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息。

　　2月1日

　　融创收购佳兆业上海4个项目，代价总计近23.75亿元。

　　2月5日

　　融创购入佳兆业25.29亿股份，正式成为佳兆业第一大股东。