房地产开发商们陷入窘境 大量库存积压

　　尽管对于经济增长速度减缓的所谓“新常态”，中国的领导人们已经做好了充分的准备，并且不觉得有什么特别可怕，但是在内心深处，他们肯定希望已经成为经济中枢的房地产市场能够确保安全。

　　可是，认定房地产价格将保持疲软甚至下滑态势的预期也已经成为了新经济现实当中的一部分，房地产作为投资选项已经被中国人所唾弃。与此形成对比的是，最近的连续降息使得资金大量涌入了国内股票市场，IPO再现繁荣。

　　于是乎，房地产开发商们陷入了窘境，大量库存积压，难以售出，而债务负担却日趋沉重。政策制定者面对着严重的挑战，必须想办法确保中国不会遭遇新一轮价格下跌，陷入通货紧缩螺旋。

　　根据国家统计局最新发布的数据，2014年中，未售出房地产相当于售出者的51.5%，大大高于2011年的24.7%。JP摩根的数据则显示，今年前两个月当中，住宅销售数量较之去年同期下滑17.8%，销售额下滑16.7%，意味着供应过剩的局面还在进一步恶化之中。

　　惠誉则指出，尽管就地区差异而言，中国的一线城市和南方的情况会相对较为理想，但是整体说来，供应积压至少到2016年还都将是个令人头疼的问题。

　　考虑到房地产在中国整体经济当中至关重要的地位，投资者对于中国前景的判断很可能也必须重新评估。

　　对于国民经济增长，房地产部门的直接贡献就达到15%，如果再计入原材料和装修等各种相关需求，这一比例还将进一步增大。根据野村证券的估算，中国银行放款总量当中，大约有一半与房地产有关。还有一点值得担心的地方在于，中国地方政府高度依赖土地销售收入，这也就意味着，一旦房地产有恙，就将造成极大的痛苦。

　　于是我们也就不难明白，在中国经济当中，房地产其实是拥有“大而不倒”的地位，而政府会采取这样或者那样的方法来给予支持，也是必然的。

　　政府的行动已经开始了。本月初推出了新措施，放宽了购买第二套住宅的相关限制，一些房地产销售税的税率也被调降了。惠誉认为，这样的措施当然总归能够提供一点帮助，但是却无法从根本上解决两大问题，一是供应严重过剩，二是消费者不再那么担心价格上涨，于是便推迟购买。

　　与此同时，代售库存不断积压，让开发商的资产负债表受到越来越大的压力。

　　今年早些时候，深圳开发商佳兆业债券违约，目前看来，这应该只是一个孤立事件，但至少是一个值得注意的信号，提醒我们开发商的财务状况已经恶化到了怎样的地步。从去年6月到12月，该公司的债务水平增长到650亿元人民币以上，翻了一番还多。

　　根据《中国证券报》的数据，75家在中国大陆上市的房地产开发商，其总债务去年较前年增长了17.3%，达到了1万8500亿元，债务对资产净值的比例高达74.05%。

　　可以想见，银行将大力支持那些具有系统性重要意义的大开发商。可是，为数众多的规模更小，资金问题更严重，融资渠道更有限的小开发商，他们的前途就得打上一个巨大的问号了。

　　一个可能的选项是政府出面来为过剩的供应扫尾。JP摩根注意到，最近的政府工作报告当中提到，一部分现有库存或许可以转为公共租赁住宅，以满足廉租房的需求。一些媒体报道还提及了国家住宅银行的筹建，这一机构将可以运用3万7000亿元的住房公积金。

　　其他继续支持房地产部门的选项还包括货币政策的进一步宽松。汇丰银行表示，更低的利率和更低的准备金比率在接下来的季度当中不可避免将要出现。

　　尽管有上述所有这些选择，还是有很多观察家怀疑中国是否能够真正实现房地产泡沫的无痛放气。从美国到日本再到西班牙，无数的房地产泡沫经验都告诉人们，事情的结局往往是越想救市赔得越多。

　　更必须看到，政府想要保持货币政策的宽松，现在已经面临着越来越大的困难了。

　　法国兴业银行的研究报告指出，尽管进行了两次降息，但是政府放松流动性的努力依然收效有限，因为货币增长还在延续走低的势头，M0，即所谓流通中货币的增长，已经出现了值得警惕的崩溃局面。

　　他们强调，更重要的是一个根本性问题，即中国目前正面对着资本外流，过去几十年来推动其流动性繁荣的外汇储备增长势头已经不复存在。相反，为了维持与美元宽松挂钩的机制，他们还必须不断动用自己的储备，提取流动性。

　　这便是他们的困窘所在。尽管推出了各式各样的房地产支持政策，但是继续保持汇率挂钩，中国本质上就必须让已经债台高筑的房地产部门面对流动性收缩的打击。

　　要避免债务紧缩房地产螺旋的“新常态”，北京最终很可能不得不加入其他央行的行列，推行激进的量化宽松政策。可是，这样又等于牺牲人民币去挽救房地产。