大开发商也不知城市化为何物

　　 万万的强强联手，只是迷茫的标志，不是更强的象征。开发商的敌人不是竞争对手而是自己不懂城市化规律。

　　2015年5月中旬，中国大陆房地产业最“惊人”的消息，莫过于万达、万科两巨头将要强强联手，王健林和郁亮亲自出席新闻发布会。一方是横跨海内外的商业巨舰，一方是住宅市场的龙头，这两大巨头的联手，让一些人惊呼小公司还有什么活路！

　　在我看来，这分明是两大商业巨头在看不清前途的背景下抱团取暖！他们的目的就两个：一是方便更廉价更有优势地拿地；二是开发过程中合理分工，便于以更快速度销售和凝聚人气，抢占市场。

　　众所周知，万科擅长做住宅，而万达的商业在国内已没有对手，同时从拿地到交楼18个月的“万达速度”已经是难以复制的业内奇迹。但是，人们多有不知的是，这样的速度，还是远远跟不上房地产市场变化的速度！因为中国大陆的房地产开发市场，至今还没有真正跟着城市化的逻辑、没有跟着市场的逻辑走，而是跟着政府规划的逻辑走。而政府规划如果没有严格遵守城市化的逻辑、市场的逻辑，规划失败几乎就是一个铁板钉钉的事情，而这种情况，在接下来的日子里，几乎要占到所有项目的一半以上！

　　这种情况下，政府、开发商、购房者其实都是在抢概念，只有趁着政府规划的概念还没有冷却、还没有遭遇真正的市场检验，房子才能及时卖出去，否则就有可能砸在手里。因此，我个人的解读，两万的强强联手，只是迷茫的标志，不是更强的象征。中国国内即使最大的开发商，也很难影响政府规划。从城市化的战略方向，到土地供应，都是跟着政府规划走。反过来也说明，即使大开发商，也缺乏对城市化规律的研究，进而在规律面前一无所知，进而也就无法影响政府。可以这么说：中国最大的开发商似乎也不懂城市化为何物，既不懂在一线城市引入最优秀的商业运营商，也大量在城市边缘地带和中小城市复制城市联合体、大建住宅区。中国最有名的网络运营商似乎也不懂城市化，马云搞什么梦想小镇那也是不可复制的逆城市化。

　　以为强强联手就制造了房地产业内巨无霸，中小开发商再无活路的想法是想当然的，事实上中小开发商遇到的威胁并不是大开发商，而是和大开发商一样，完全不知道城市化的规律而胡乱跟着政府规划拿地！开发商的敌人不是竞争对手而是自己不懂城市化规律而仍然自以为是。2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，但在全国商品房市场的占有率也仅由2.09%提升至2.82%。而截至2014年12月31日，万达集团旗下的商业地产公司总收入达1078.71亿元，较2013年增长24.31%。这些体量，在全国巨大的房地产市场体量面前，不算什么。

　　如果两万联手就以为可以更快速度地在政府的规划概念冷却之前、在市场检验之前卖掉房子，从而获取竞争的时间优势，而不是沉下心来认真研究城市化规律，那么两万联手对他们而言未必是福音，反而有可能是陷阱。你可以跑得过同行，但永远跑不过规律和市场本身！

　　最后我们再来看一看大开发商沉沙折戟的真实例子，例子来自2015年5月13日财新网的报道《保利地产大连地王项目深陷泥潭 区域房价被腰斩》。报道说：大连市东港区，这个规划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，而保利地产花费以67亿元高价获取的“地王”项目，更是难以自拔。

　　促使东港楼市繁荣的因素，在于政府部门的一项规划。根据《大连港东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、陆家嘴之后的中国第三大金融中心。

　　东港楼市迅速随之崛起。并与国内很多城市新区一样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纷在东港启动项目开发。

　　从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回忆，东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。

　　在这种背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，按照7400元/平方米的楼面均价，那么加上建安和运营等成本，“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格，在今日的东港已“有价无市”。

　　有业内人士甚至指出，若东港楼市无法随此轮市场回暖有根本改善，那么算上拿地价格和开发运营等成本，将有百亿规模的资金被束缚在这一“地王”项目之上，并可能危及保利的资金链。

　　据我所知，万达万科在广州白云的商业基本不旺，在广州的南沙和罗岗项目销售更差。广州的传统商业依然在市中心。

　　政府规划和开发商拿地只能跟着城市化和市场规律走，才能成功。否则我们看到的情景只能是这样：眼看它起规划，眼看它起高楼，眼看它楼没塌，眼看它破产啦！