限价逐渐放开 房价再度被“炒作”

　　当前的市场特征是地价攀涨，房价被推高，高房价形成对有效需求的挤出。一批有效需求需要借助保障房市场来解决住房需求。

　　随着限价逐渐放开，房价再度被“炒作”。

　　先是4月28日，位于外滩董家渡的绿城黄浦湾新房源透露将于5月份推出楼房房源，其中，顶层报价每平米38万元，高区数十套景观房源的价格也超过30万元，面积在450-500平方米。

　　随后，深圳也被爆出，将首度出现单价20万元以上项目。北京也不甘示弱，位于西三环附近龙湖西宸原著拟于年中对外发售，平房价格12万/平方米起，别墅部分最高可达20万/平方米。近日有消息称，东四环附近的霄云路8号将销售空中四合院，报价或达30万元/平方米。

　　华润置地北京大区营销管理助理总经理秦江无奈地表示，现在豪宅项目面临的主要问题是被豪宅，属于刚性成本。开发商不得已要先把自己划分到豪宅阵营里让市场认可。

　　被豪宅化趋势明显

　　早在四年前，北京豪宅市场就曾出现预售许可证高达30万元/平方米的楼盘。

　　2011年5月25日，北京钓鱼台七号院有4栋楼取得预售许可证。其中，该楼盘3号楼为30万元/平方米，1号楼和4号楼为20万元/平方米，2号楼为18万元/平方米。由于受到舆论的强烈关注，该项目的天价盘悄悄从北京市住建委网站撤销。据该公司相关知情人士透露，当时的天价房源属于定制产品，至今未售。

　　与4年前不同的是，北京楼市结构发生重要变化，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。“近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预计，今年北京四环内的新房房价已普遍迈入“8万门槛”。

　　在这种情况下，北京单价超过8万元/平米以上的新盘会越来越多。而由于这些地块都在政府要求下配建一定公共建设，如公租房或自住型商品房、商场等，高端住宅项目的纯粹性会越来越低，这给房企打造高端项目设置了很大考验。

　　龙湖西宸原著便是其中代表。项目所在地块是2014年2月13日，龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价获得，折合楼面价68213元/平方米。如此之高的地价极大程度考验着开发商的产品设计和营销能力，龙湖将项目设计成小高层和别墅两种产品形态。北京龙湖营销总监李亮认为，从市场发展来看，2015年是高端市场分化的一年。高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

　　去化成交压力

　　表面上，一线城市部分顶豪项目的价格在迅速上涨，但对开发商来说，价格并不重要，实现成交才是根本。

　　据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有包括西宸原著、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。

　　豪宅项目扎堆入市，市场成交也日益活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。

　　“随着豪宅项目不断增多，2015年北京豪宅市场将会出现一定程度的竞争。对于顶级豪宅而言，地段和产品两个元素都不能少。”李昂透露，他们发现新的客户机遇是，由于不动产登记政策的推进，很多客户在整理自己名下的房产，有些房产最早购买的时候都是每平方米五六千元，现在涨到了五六万元，他们就会将几套房子卖掉，置换一个终极居所。

　　北京豪宅的实际成交价并没有那么夸张。北京住建委网站数据显示，截至5月10日，2015年北京市单价5万元以上的豪宅成交570套，成交面积10.78万平方米，成交均价为68139元/平方米，成交总金额73.45亿元。其中单价位于5万-6万元/平方米之间的豪宅成交占比46%，6万-7万元/平方米之间占比26%。成交均价超过10万元/平方米的项目仅有两个，分别是万柳书院和长安太和。其中万柳书院是最高成交价格，为130925元/平方米。

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，当前的市场特征是地价攀涨，房价被推高，高房价形成对有效需求的挤出。一批有效需求需要借助保障房市场来解决住房需求。

　　并非所有项目都在力争占领房价制高点。陈志表示，“在诸多北京四环沿线楼盘价格早已突破8万大关的背景下，首开保利熙悦诚郡项目所在的榴乡桥板块，房价还仍保持在4万~5万，其洼地价值不言而喻。”