深圳楼市投资客 低谷布局“抄底”价值已经翻倍

　　4月，在“3·30新政”刺激下深圳房价飙涨之时，林伟趁机将位于龙华区的3套住宅卖出，与他3~5年前买入时相比，这几套房产价值已经翻倍。

　　在深圳楼市这一波涨价潮中，林伟比一般人提前一年布局。大约一年前，在深圳楼市低谷阶段，林伟判断抄底时机已到，出手买入3套房，到现在的收益已颇为可观，其中已有价值翻倍的。

　　作为一名房地产投资客，林伟习惯“反市场操作”：在房价持续下跌、市场观望氛围浓厚时低价买入，待楼市反弹后择机高价卖出，这个过程一般持续3年左右。

　　在深圳，有一帮像林伟一样的房地产投资客，他们出现在大大小小的楼盘现场，对项目的户型、资源了如指掌，敏锐地捕捉着行业动向，伺机而动。

　　提前布局“抄底”

　　房地产市场永远不缺投资客，尤其是在深圳这样的一线城市。

　　在深圳近半年的疯狂楼市中，刚需成为主力军，投资客也隐现其间，但一些投资客早在一年前就已提前布局。

　　林伟便是一个典型。他在1999年买入第一套属于自己的房子，2003年开始全职炒房。因房地产区域性明显，他的炒房区域主要在深圳。

　　“这一波涨价潮很猛，我在去年已经布局。”林伟告诉《第一财经日报》记者，“去年第三季度，深圳市场普遍降价，出现了很多笋盘。有人担心会出现降价潮，但我当时判断价格已到底部，便买入了3套。”

　　他认为，市场要么过于悲观，跌得过多，要么过于乐观，涨得过多，中间的反差很大，只要抓住时机，就会有不错的收益。他去年买入的3套房中已经有翻倍的了。

　　当时的成交数据可以侧面佐证林伟的看法。去年前三季度，深圳的楼市都是一片萎靡，但到10月，由于“9·30新政”的出台，成交大幅回暖，一手住宅成交4783套，环比增长54%；11月，深圳的房价已经开始反弹，一手住宅成交均价为26536元/平方米，创下历史新高，环比上涨19.5%。此后，深圳的房价环比涨幅连续几个月领涨全国。

　　当然，“9·30新政”、一系列降准降息政策、“3·30新政”等利好政策是深圳楼市绝地反弹的重要推手。

　　林伟坦言，这些政策是无法预判的，没想到这一波涨价潮会如此“凶猛”，超出预期。

　　同样是投资客的陈彬也在去年“9·30政策”出台之前买入了一套房产。

　　陈彬在深圳房地产投资圈内小有名气，他以实业起家，2006年开始进入深圳投资房地产，买下的第一处房产就是深圳有名的豪宅香蜜湖一号，当年买入价为1.9万/平方米，如今已经超过了11万/平方米。

　　“我一直很看好深圳楼市，深圳是内生型城市，就像美国硅谷，具有强大的生产力，而一个城市的房价反映的就是当地的生产力。硅谷小镇阿瑟顿是全美房价最贵的区域，就是因硅谷的生产力所带动。”陈彬对《第一财经日报》记者说，近期深圳楼市的表现是“补涨”和价值回归，此前被低估了。

　　除了林伟、陈彬这样的全职房地产投资客外，一些业余的投资客选择在这波涨价大潮中入市。

　　章颖告诉本报记者，她4月份卖掉了部分股票用来付房子的首付，不过大部分资金还留在股市。

　　“股市这一轮涨了很多，套一部分现金出来买房更安心。”章颖说，她的一位朋友也从股市里撤出部分资金，买了两套房，一套准备自住，一套用来投资，过几年出手。

　　逆向炒房哲学

　　投资客都有自己的一套哲学和理念。

　　林伟最看重时机，用他自己的话说：“反市场操作，时机比地段还重要。”

　　用更为通俗的话来解释就是，大家都看好的东西，其价值已经在价格上反映出来，这个时候应该卖出；大家都不看好的东西，会出现价值洼地，此时应该买入。

　　在最近一年时间内，林伟已经完成了“买入”和“卖出”两个动作。

　　前文提到他在去年三季度时低价买入了3套房产，等到深圳楼市进入高潮时，他便把更早年布局的3套房产卖出。

　　“3·30新政”出台后，深圳楼市的反应最为激烈，尤其是二手房，很多业主坐地起价，反价二三十万的随处可见。

　　其中，龙华区的房价涨幅颇高。本报记者在深圳北附近走访时发现，有楼盘在“3·30新政”之后一下从3.3万/平方米涨到4万/平方米，也有楼盘从2.6万/平方米涨到3.2万/平方米。

　　而林伟早在3~5年前就已布局龙华区，买入了3套房产，购入的单价不足2万/平方米。

　　“我在4月份卖掉了龙华的3套房，单价3.5万~4万/平方米，几乎都翻倍了。”林伟对本报记者透露。

　　在被问及选房的标准时，林伟表示，标准是跟着市场变化，一般会综合考虑价格和地段，价格第一，地段第二；大多数时候是投资二手房，因为二手房的信息是不对称的，更容易找到笋盘；同时，持房时间在3年左右，目标是在3年左右翻倍。

　　与林伟不同的是，陈彬希望房价永远不要涨，他不希望进行频繁的买卖，更愿意通过租金的收入实现增值。

　　“就像巴菲特在股东大会上讲的，最好的企业是‘只买一次’以后再也不用投资的标的，房地产也一样。”陈彬解释，他投资房地产是看重今后的租金收入，每年可以实现稳定收益，待到一定阶段后便可通过租金收益买入新的房产，以如此“复利”的形式实现规模扩张。

　　陈彬告诉记者，他投资过大部分不动产类型，包括土地、厂房、商铺、写字楼、普宅、豪宅，但大部分都是靠租金收入。假如房价上涨过快，租金涨幅跟不上，便不利于自己扩张投资，因而不希望房价涨得太快。

　　豪宅是下一个投资领域？

　　深圳楼市疯涨，是否还有投资空间？

　　陈彬告诉《第一财经日报》记者，他向来看好深圳楼市，近三年来，他一直在卖掉非深圳的物业，把资金挪到深圳来投资。

　　他认为，豪宅将会是下一轮发力的重要板块。“在深圳实行限购的几年时间内，千万以上的豪宅受到了限制，至少2年多没怎么涨。因为限购政策下，每个家庭最多买两套，一些买得起豪宅的人名下已有两套房，除非注册公司或者用亲戚朋友的名义才能购买第三套住房，但要把千万价值的房产放在别人名下，大部分人是有顾虑的。”

　　林伟也表达了类似的观点：“这一轮涨的都是刚需盘，大户型、豪宅滞涨。我接下来也会把资金投向大户型，今年年初已经在盐田大梅沙买下一套大户型海景房。”

　　林伟分析，最近一轮楼市行情中，换房客比较多，很多人都是把手头的刚需盘卖出，然后再买入更大的户型，但因过户手续繁杂、时间较长，大户型的需求会在接下来一段时间内爆发。

　　“如果财力有限，也可以投资深圳的纯住宅，至少两房以上，一定要能够住家、安居乐业的，最好是关内的学区房。”陈彬说，深圳的住宅用地越来越少，去年政府仅供了一块住宅用地，接下来供地的重点是产业用地，产业用地又会带来更多就业机会和人口，多方面的因素导致深圳的住宅市场将会供不应求。

　　林伟则表示，当前深圳刚需盘存在一定泡沫，明后年可能会回调一点，尤其是南山、后海的一些非核心区域。反倒是罗湖、盐田的一些房子很便宜，存在投资机会。

　　总结来说，对于投资客而言，无论楼市行情好坏，总会有价值洼地和投资机会。