北京楼市高端市场回暖明显 价格有望持续上涨

　　在多重政策刺激下，北京楼市开始回暖，其中，高端市场的回暖尤其明显，而市场供应也呈现爆发态势。

　　根据亚豪机构数据统计显示，2015年5月，北京的公寓豪宅市场共实现成交240套，成交面积4.37万平方米，环比分别增长8%、30%。与此同时，5月北京公寓豪宅成交均价为65074元/平方米，环比上涨6%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，随着整体市场的不断回涨，公寓豪宅市场成交也持续稳步上涨，5月也是成交连续第三个月上涨，再加上5月别墅成交的大涨，高端市场整体已开始明显步入热销季。但公寓豪宅成交涨幅明显低于别墅市场，高姗认为，这主要是由于别墅产品中仍有部分远郊低单价、小户型的改善型入门级产品，而公寓豪宅则为纯高端，因此在此轮由改善型需求引发的回暖当中，别墅成交的上涨速度要高于公寓豪宅。但随着高端公寓豪宅项目的入市高峰到来，成交量也将进一步平稳上涨。

　　在连续3个月的零供应之后，5月，公寓豪宅市场结束了供应冷淡趋势。据亚豪机构数据统计显示，5月北京公寓豪宅市场共有4个项目集中入市，新增供应套数689套，预售许可面积17.88万平方米，这一供应量也创造了近6个月来的新高。

　　高姗分析认为，5月北京整体市场入市项目大增，公寓豪宅市场也实现零突破。成交回暖、回款加快以及资本市场流动性不断宽松，使得房企原本紧绷的资金链开始逐渐松弛下来，因此其关注的重点也逐渐由“回款快”向“利润高”转移，高端公寓豪宅类产品推盘开始恢复。而受到宽松政策环境与积极市场供应的双重刺激，预计6月北京公寓豪宅类产品成交将出现快速上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体预计北京在2015年待售的顶级豪宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5-8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。

　　另外，北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，自住房的供应开始挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。

　　张大伟认为，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，在这种情况下北京西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。过去的高端大部分是投资属性，但现在的高端大部分具备了第一居所的功能。

　　此外，政策对高端产品有利，未来北京限购虽然会延续，但对于改善性需求来说，二手房的升温包括未来对工作居住证等政策的调整，对于北京高端市场来说，政策利好会越来越增加，未来顶豪及超越顶豪的价格有望持续上涨。