深圳楼市开始退烧

　　进入6月以后，连续高烧两个多月的深圳楼市开始退烧。

　　《华夏时报》记者获悉，因房价涨幅过快，银行贷款评估价甚至跟不上市场成交价。为了防范市场风险，银行已开始收紧贷款，目前深圳部分银行贷款利率已小幅上调。

　　“有些购房者贷款根本不是真实买卖，只是为了从银行套钱出来炒股，或者将房源过户到亲戚朋友名下再进行炒房。”招商银行深圳个贷经理黄先生告诉记者，这部分人的风险很高，银行对房价评估时会偏谨慎，不会根据成交价格放贷。

　　此外，在政府的强势介入下，开发商不敢再炒作“日光盘”，甚至不愿对外宣传销售业绩。据多个中介反映，目前业主毁约的现象也逐渐减少，房价开始走向平稳，成交量也在放缓。

　　评估价跟不上成交价

　　由于四五月份房价暴涨，部分银行评估价已跟不上市场成交价格。工商银行一位个贷经理告诉记者，目前虽然信贷政策没有明显收紧，利率仍可打9.3折，但审批速度都很慢，通常要一两个月时间，评估价一般也会低于市场成交价。

　　“由于成交量太大，很多担保公司的赎楼额度已用完，很多银行也没有赎楼额度，中行、工行、广发等银行需要提前一个月申请。”深圳某担保公司客户经理刘女士说。

　　“现在国有银行找的评估公司都很谨慎。由于房价涨得太快，招行已经发文不允许调高评估价。”刘女士告诉记者，目前很多银行评估价普遍低于市场成交价，也会增加购房者的首付负担，而部分银行的贷款利率也已从9.3折提高至9.5折。

　　市场的过度火爆引发了银行的警惕。上述招行个贷经理告诉记者，由于房价过快上涨，如果申请贷款的购房需求高出市场平均价太多，为了防范虚假交易，招行并不会按真实成交价格贷款。

　　这位招行个贷经理称，目前招行的赎楼额度也已用完，不再接受客户需要银行出资赎楼的业务，除非买卖双方都愿意等新增额度。此外，商业贷款和公积金贷款的组合贷也不再受理，纯商业贷款的审批放款时间也在拉长。

　　需求集中释放后，市场也开始降温。坂田中原地产负责人李斌告诉记者，购房者在三四五月份集中释放后，六月份明显减少，房价有走稳迹象。

　　在深圳市规土委的严查下，6月份开盘的多个楼盘已不再渲染“日光盘”，如万科云城只宣称开盘销售9成，起价7万元/平米的鸿荣源壹方中心玖誉开盘则尤其低调，完全不对媒体开放，开盘当天2小时售罄，开发商却不允许内部对外宣传。

　　同时，并非深圳所有新楼盘都如想象中火爆。

　　“我们公司在售的一个楼盘已销售了一年，大部分已售出，还留有小部分一直没签合同，等楼市好时再放盘出来，赚取差价。”深圳某地产商内部人士向记者透露，此前，很多较为偏远的楼盘都是靠炒作。

　　“这两个星期我们一套没卖出去，但销售价格也一直在涨，”上述地产商人士称，“因为市场都在涨，如果我们项目不涨，购房人反而会觉得楼盘有问题，而且公司也会错失提升盈利机会。”

　　在深圳资深地产人士尹香武看来，由于限购政策并未解除，这波成交行情过后，深圳楼市或将沉寂，下一波有资格的购房者积蓄资金需要时间，开发商不应盲目乐观。

　　据多个地产中介人士告诉记者，其实市场房源并不少，只是现在业主或捂盘不放，或报价太高，等到业主集中放盘时，市场可能又会迎来调整。

　　楼市高烧“并发症”

　　与此同时，伴随着深圳房价高烧，房主违约的“并发症”也愈演愈烈。目前组织商讨维权的购房者QQ群人数已超过三四百人。记者从群里获悉，购房者维权的主要原因都是因房价上涨而遭业主返价或违约。

　　以购房者费先生为例，今年1月份，费先生定下了宝安中粮锦云一套132.8平米的房源，含税费共388万元，当时交付房主定金10万元，另外在银行监管的首付款资金101万元。3月16日，银行贷款承诺函下发，但房主一直托词忙碌不肯过户。5月18日，费先生才发现房主已将房子过户给他人。

　　令费先生感到焦虑的是，一边是监管资金拿不回来，他没钱再买其他房源，另一边房价又在暴涨，几个月时间他已错失了购房良机，该小区相同房源目前市场价已涨至520万元。

　　“我只想尽快拿回监管资金先买房，真怕官司拖个一年半载，等赔偿金和监管资金拿到手已买不起房了。”费先生说，目前已在法院立案十多天，但法院类似案件太多，还在等待排期开庭。

　　深圳房地产专业律师张茂荣告诉记者，近一个多月来，他们所接的二手房纠纷业务已是去年一年的业务量，包括电话和到访咨询的接访人数已达上千人次。这次房主毁约的比例在深圳是史无前例的。

　　多位购房者告诉记者，诉讼并不是想拿到赔偿金，而是希望通过法律手段，让房主继续履行合同完成交易，因为违约金已无法抵消房价上涨幅度。

　　对此，深圳市规划国土委人士对记者表示，目前这种返价行为确实很多，但这纯粹是市场行为，政府没办法干涉，购房者只能通过协商，或走法律途径，要违约方承担法律责任。

　　按照合同规定，违约方需双倍返还定金或赔偿买方成交价20%的违约金，但据记者了解，目前法院对违约金调整有很大的自由裁量权，很难全额支持到成交价的20%。由于房价的涨幅远远超出法院判定的赔付款，因此房主不惜违背诚信返价。

　　“我们之前已有多起法院判决强制过户的案例，目前我们代理的两宗交易案件中，房屋被查封后，业主迫于法律的强制压力都已同意按原价继续交易并承担全部诉讼费用，目前正在做和解协议。”张茂荣说。