上市房企转型深耕房地产主业

　　2015年已经过半，楼市也在跌宕起伏中展现出了众生百态，从互联网+，到+保险、+金融、+医疗，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。但是我们发现，部分主流房企仍然是基于创造价值这一出发点，进行多路径转型，“去地产化”并非唯一出路。本期《房产周刊》以“转型创造价值”为主题，探讨各主流房企转型、试错的方向及可行性，以展现房企转型热背后的冷现实。

　　江苏一家原本每年利润只有一两百万的物业管理公司，近两年做起了代客养花生意，利润迅速扩大四五倍。通过这一不起眼的业务，该公司掌握了海量的客户数据，下一步准备利用这些数据，联络三甲医院发展社区医疗服务。他们还希望借助强大的苗圃培育能力进入更多小区，并在形成一定规模后，打造一个面向社区的电商平台。

　　这家物管企业的故事，是房企转型大潮中的一个缩影。截至目前，宣布转型的上市房企已超过50家。

　　在转型方式上，各家房企也是“脑洞大开”，瘦身、分拆、跨界各显神通。万达公布的数据显示，目前万达百货累计开店86家，而去年底则为99家，半年时间门店数减少了13家，但收入同比增长了17%；今年上半年，碧桂园、中海等房企先后宣布，计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产宣布将物业管理业务分拆上市；而外界更关心的是房企跨界转型，如恒大地产扩张矿泉水、粮油等领域，万达先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业，绿地集团则参股了上海市农商行、东方证券等。

　　体内转型深耕房地产主业

　　公众对房企转型的理解，通常只停留在他们向房地产以外的领域跨界。殊不知，房企的转型远非那么简单。

　　克而瑞的研究报告称，房企的转型路径，有开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向。

　　面对越来越复杂的市场环境，不少房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发。上半年，碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作，被认为是强强合作的典型案例。

　　除了在项目开发上更多使用合作方式外，转向区域综合开发也是方向之一。区域综合开发，一般是指房企根据城市的总体建设规划，配建区域内的基础设施和公共设施项目，涉及到房屋、道路、管网建设等多个方面。向区域综合开发转型能够提升企业土地获取能力，并能够把握先机提前在区域布局。同时，因为区域综合开发涉及范围广，无疑为企业提供了新的利润增长空间，促进房企多元盈利。此外还能够加深与政府的合作，为企业后续发展提供积累。

　　绿地的地铁投资便是其中的典型。通过投资地铁，绿地可以借助轨道交通获得更多优质地块，并且参与到城市的基础设施建设领域。但是，这种方式对房企的资金实力要求比较高。类似地铁、高速公路等基础设施，需要房企在前期投入大量资金，且资金回收期较长。

　　此外，开发商还可通过由重资产转向轻资产等方式，实现开发模式的转型。

　　但相比开发模式的转型，房企在产品转型方面做得更多。比如，从大盘开发转向小型化。此前，以大盘开发而闻名的碧桂园，目前已开始转向小型化开发。碧桂园今年4月获得的上海市嘉定区徐行镇地块，土地总面积仅6.24万平方米。

　　克而瑞因此判断，碧桂园的产品正在向小型化转变。碧桂园方面也在今年6月的一次座谈上表示，一线城市的产品确实不会再像过去那样走大盘策略。

　　此外，户型的调整也是今年开发商转型的一个趋势。以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例，今年新入市的桃李春风、江南里、杨柳郡、留香园、桃源小镇五大项目中，杨柳郡主推40平方米、70平方米公寓，桃李春风则是仅83平方米的小户型。

　　在营销方面，开发商大量选择通过大数据采集，找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售。以中海地产的大数据营销体系为例，在深圳中海九号公馆及济南中海华山珑城项目的营销中，不论是拓客、蓄客、开盘都利用大数据进行客户鉴别，每个环节都有很高的客户转化率。

　　跨界转型叫好难叫座

　　相比开发商上述内生式的转型方式，业界更关注的是房企在地产业务之外，大量开展的其他业务，比如物业管理、社区O2O、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等，可谓层出不穷。

　　克而瑞研究认为，从行业转型方向看，这些业务多数是未来的发展趋势，或是企业结合自身优势拓展的外围产业，与主业其实是相辅相成的。

　　事实上，房地产行业的多年发展，已经衍生出了一条庞大的上下游产业链，但在很长一段时间里，开发商对这块蛋糕并不感兴趣。若非移动互联网技术的快速发展，社区O2O可能也不会迅速走红？

　　社区O2O爆发力大，但前期投入高，企业难以找到有效的盈利模式；至于家装行业，市场大，但利润低，而且和房地产周期息息相关；社区医疗也是投入大，而且品质医疗服务引进难；社区金融服务多为小额理财，规模大，但是难聚拢。

　　根据《每日经济新闻》记者调查，每家开发商都有自己的业务转型方向，但都表现得极为谨慎。现阶段，大部分都是将转型业务视为“试验田”，并未急于推进。一家房企的品牌经理告诉记者，目前企业在这方面的动作很大，有些项目看上去已有成果，但在对外介绍时却极为低调，因为感觉其中尚存在非常多的不确定性。

　　房企之所以对转型如此敬畏，和很多房企上一轮转型失败有关。2010~2013年，就有一部分企业尝试过转型，其中不少“主业+房地产”型企业如酒鬼酒、重庆路桥、国栋建设、广汇股份等逐步剥离了房地产业务。另有一部分“房地产+X”企业如华侨城、万通地产、世茂股份、冠城大通等，向地产产业链相关领域或金融、矿业等转型。

　　但转型结果并不乐观，旅游地产、养老地产至今仍处于探索阶段，具有较强盈利能力、可复制性强的代表性项目非常少；在对行业了解不够、缺乏专业管理团队、下游市场不景气、环保升级和对海外并购风险估计不足等前提下盲目转型，导致大部分涉矿房企的矿产业务至今也难以贡献利润；保障房业务虽然一定程度上对冲了政策风险，但回款压力一直难以回避；相对来说，转型金融业的企业通过股权投资，还是获得了不错的投资收益。