囤地抬价难管 周边房价涨百倍 房子还没住产权就缩水

　　囤地

　　开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地

　　据新华社电位于上海南京路的一个楼盘，近期报价一平方米8万元至10万元。然而，其所在地块却是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屡屡停工。这期间，周边房价从千元起步，相比上涨近百倍。

　　日前召开的国务院常务会议透露的不作为行为核查问责情况显示，截至8月底，各地今年已处置闲置土地31.25万亩。“新华视点”记者调查发现，一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为，一些省份清查出的闲置土地逾十万亩。楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后，是开发商暴利和高房价。

　　一平方米8万元至10万元，这是上海南京西路的协和城“2068号公馆”近期开盘后一度开出的均价。该项目于1992年首次拿地，仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示，开发商中国地产在2010年后曾三度推迟竣工时间。

　　能拖就拖成潜规则

　　现场销售人员告诉记者，“2068号公馆”今年刚有两栋住宅楼完工。已建成住宅楼中，还有部分“不知啥时开始卖”。即使按年报中最新的“预计2015年全部竣工”计算，从2006年有财务数据算起，协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。

　　据上海中原物业顾问研究员刘光富介绍，上海协和城项目首次拿地的1992年前后，周边区域的居民住宅报价还不到千元。按照开发商如今开出的最高价，单价涨了约100倍。

　　在北京，曾经的“地王”也存在“囤而缓建”的情况。2011年北京单价最高的“地王”地块——崇文门菜市场地块，拍卖时经历多家房企33轮竞价，按出让价，楼面地价达4.3万一平方米。到了2014年年末，该地块仍无已建成的地面建筑。记者从多家地产中介了解到，近4年来，该地块周边的商住楼租金就涨了近30％。

　　“仅在海南省，2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说。

　　“很多楼盘不是拿完地就开建，能拖就拖已是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等市场人士说。

　　房子还没住产权就缩水

　　囤地最终都要由消费者埋单：2008年1月，知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时，楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年，2013年9月首次开盘时，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。

　　同时，囤地还带来住宅产权缩水，侵害消费者权益。北京市住建委网站披露的数据显示，位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年,目前仍在开发销售。据销售人员透露，按2005年前就已拿地计算，京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年，“买房者还没住，产权就先缩水”。

　　业内人士表示，囤地还不止是开发商暴利的简单问题：假如一座城市一年计划供地10000亩，但有20％批而未用，供应的土地没有建成房子就可能带来住宅供应混乱，供需被人为扭曲，形成地价攀升、房价走高的循环。

　　囤地抬价

　　为何难管？

　　业内人士表示，国家及各省市几乎年年下发通知、文件，明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。然而，记者调查发现，部分开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。

　　上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人坦言，由于现有规定很笼统，开发方极易拖进度。“拿到1万平方米的地，几年只开发1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改规划故意超标，总需要时间修改。”还有部分企业干脆先开工建楼再改规划，对外宣称“回购烂尾楼项目”规避囤地之嫌。

　　一家主要在中部开发项目的上海房企负责人说，个别企业故意虚报预售价格，一旦申报价明显高于市场成交均价，被房管部门暂停预售程序，就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证，变相操纵审批程序拖延开发。

　　另一方面，一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。“国土资源部门现已查明，一些地方政府为了土地收入，拿‘政府原因’作为拖延开发的挡箭牌。”陈健春说。