楼市政策不断“吹暖风” 注重纠偏

          在稳定市场和夯实楼市的基础上，新一轮楼市政策的重点，是更有针对性和时效性地纠偏执行中的政策。比如，“棚改安置”选择货币化，是针对中西部棚改集中区域楼市库存量大的现实。京沪穗深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整，意在纠偏去年“9·30”新政以来，楼市政策“一刀切”的负面效应。

　　楼市“托底”政策近期接二连三。首先是8月26日贷款基准利率和存款准备金“双降”，力度上超过了过去交替进行的“降准”或“降息”。在股市“去杠杆”接近尾声，而经济略显疲态，特别全球市场动荡、经济疲软的情况下，此时“双降”在“托底”楼市上的考虑更多；其次是商务部等六部委8月27日发文，松绑楼市外资准入和管理政策，执行了近10年的楼市“限外令”全面退出。然后是住建部等三部委8月31日联合发文，公积金贷款购买第二套住房(首套公积金贷款还清的)首付比例从原来的三成降至两成。至此，公积金扶持政策在力度上已比肩应对金融危机的2008年至2009年间，而公积金利率也降至历史最低水平。最后，“棚改货币化安置”近期在各地全面铺开，而房企在资本市场多渠道融资获得证监会许可后全面“开闸”，房企资金来源止跌回升。

　　楼市政策不断“吹暖风”，意味者“3·30”新政以来的政策“空窗期”结束，新一轮楼市扶持政策或接踵而至。从去年“9·30”新政到今年“3·30”新政的9个月，可谓我国楼市政策发布最密集的时期，不论是房贷政策(房贷利率和首付成数)，还是税收政策，均达到了2008年至2009年期间的“宽松”水平。公积金政策松绑尤其频繁，从去年10月9日三部委发布148号文至今，中央政府层面三度发文，松绑公积金贷款政策。同时，在近一年时间内，有超过100个城市发布了各类公积金新政策。

　　自“3·30”新政起，政策层面进入了前期政策“观察期”和“消化期”。在市场层面，政策密集发布最直接的效果，就是各地楼市持续回暖。首先，全国商品房销售面积从年初下跌16.3%，迅速逆转为1至7月增长6.1%，回暖之快速为历史上少有；其次，重点城市成交量累计同比增幅超过50%，房价水平创历史新高；再次，百城房价和70个大中城市房价指数均显示，房价连续回升趋势明显。

　　但同时，频繁的楼市激励政策接连发布和实施，也出现了一些负面问题。一方面表现在重点城市楼市投资投机需求泛起。在楼市“风向标”和“领头羊”的深圳，部分热点片区投资需求比例达到20%以上；另一方面，在财富效应上楼市与股市对接，宽松政策下“脱实入虚”问题凸显，股市大起大落或冲击楼市；此外，房贷和房地产税收政策“一刀切”，分类指导和因城施策不到位，也使各地楼市冷热不均、供求错配、房热地冷、销售回升和库存攀升并存等问题严重。

　　从“3·30”新政到8月底之前，全国性的政策并未再出台，取而代之的是地方基于“消化库存”、“分类指导”的政策措施密集发布(主要以公积金政策为主)。但是，进入下半年后，楼市回暖的势头在明显减弱。首先是重点城市楼市成交回落。7、8月，CREIS监测的30个城市成交面积环比分别下降2.21%和6%。其中，一线城市分别下降1.91%和15%，重点城市供应也在8月下滑了7%；其次，库存在今年5月首次下降(比4月减少15万平方米)后，连续两个月回升，7月更增加了521万平方米；最后，资金面有趋紧预期。进入下半年，银行房贷额度开始紧张，首套房贷利率优惠也开始减少。再加上近期人民币贬值叠加资本外流预期，资金面紧张对楼市的影响开始显现，市场对“金九银十”的预期也变得谨慎起来。

　　同时，7月以来，“稳增长”局面也出现了一些细微的波折。因人民币贬值和资本外流形成相互强化的预期，国外市场对我国经济能否企稳存疑，8月PMI初值创2009年以来新低；包括油价在内的国际大宗商品价格再次暴跌，油价更刷新了2014年以来的新低，而国内猪肉价格在8月中下旬“触高回落”，“猪周期”撬动新一轮通胀机制并未形成，而PPI连续40个月下行，所有这些都将抑制通胀率，致使物价水平下行，通缩魅影如影随形。

　　因此，不管从纠偏楼市既有政策，还是从更好地支持经济“稳增长”，都需要告别地方主导的楼市，新一轮全国性的楼市政策呼之欲出。从稳定市场预期、夯实楼市回升局面的角度看，继续激励楼市需求释放均为题中之意。从这个角度看，不管是近期全面铺开的“棚改安置货币化”，还是松绑“限外令”，或降低公积金二套房贷首付比例，均指向于释放更多的市场需求。

　　更重要的是，在稳定市场和夯实楼市回暖的基础上，纠偏执行中的政策，更有针对性和时效性，也是新一轮楼市政策的重点。比如，“棚改安置”选择货币化，事实上是针对中西部棚改集中区域楼市库存量大的现实而做出的。再如，松绑“限外令”，事实上是为了解决非住宅物业待售库存太大的问题。1至7月的数据显示，住宅开发投资同比增长3.0%，增速比1至6月回升0.2个百分点，为2014年以来首次回升。

　　鉴于住宅投资占房地产开发投资比重超过三分之二，而房地产开发投资增速却继续回落，这意味着非住宅物业在“拖后腿”，而松绑“限外令”则有利于有针对性地消化这部分库存。而8月31日发布的公积金“新政”更具有纠偏既有政策、因城施策的意义。这次公积金新政提出，京沪穗深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整，如此差别化公积金政策还是第一次，而如此规定，也意在纠偏去年“9·30”新政以来，楼市政策“一刀切”的负面效应。