“鹰眼”康红恩：我有我路向

　　是怎样一种坚韧和修行，让康红恩完成从大学老师到房地产首席投资官的华丽转身？也有人说，做投资的人，都需要有一双“鹰眼”。在“2015中国房地产品牌价值测评成果发布会”上，记者见到了康红恩，并带着好奇走近了他。

　　融侨集团副总裁、首席投资官康红恩

　　融侨集团副总裁、首席投资官康红恩，著名房地产投资人，大学期间修的却是纺织化学专业。而且，在从事房地产之前，康红恩曾经当过6年的大学老师。

　　期间，他做过辅导员、团委干部、党总支副书记、精神文明建设办公室副主任。康红恩直言，学校工作的历练锻炼了他的领导力。

　　2001年，他作为干部之一选派参加东方绿洲筹建。也是从那时候开始，康红恩开始接触房地产。

　　后来，康红恩辞去了公职，从离开了学校，他的首站来到了德隆集团，二十几岁的康红恩，一切从头再来。之所以能拥有现在的成绩，因为康红恩爱学习、爱读书，看到一本好书，康红恩经常会兴奋的难以入睡。

　　“海派”康红恩为何远赴融侨？

　　2014年，康红恩加盟融侨，他没有带任何团队，单身一人空降到福州。去融侨，康红恩觉得是一种缘分，正是这个看不见、摸不着的东西让康红恩决心加盟融侨。

　　在康红恩眼中，融侨是一家很重视品质的企业，这里所说的品质并不单单指的产品品质，其中包括对客户的服务，而更多的是一种情怀。

　　融侨是一个带有海外“血液”的企业，他的董事会家族都是“海归”，他们一直接受的是海外教育，他们的契约精神很强，这也铸就了融侨的诚信。

　　而且融侨是一个稳健发展、以人为本的企业，这也非常符合康红恩的价值观，他对企业的高周转持有非常理性的态度，他从来不反对效率的提高，但是不赞成为了快而快，甚至为了速度去拼命。

　　在加盟融侨之前，有很多企业找过康红恩，但是作为“海派”房企的代表之一，他并不想离开上海。如今，康红恩到福州的确令行业惊讶，可以说康红恩是上海房企高级经理人去往福州的为数不多的一位。

　　离开上海，康红恩有他自己的考虑。不惑之年的康红恩认为，如果40岁的时候不走出上海，那么这辈子很可能就不会离开上海了。这恰恰应了那句网络名言，“世界那么大，我想去看看。”

　　之所以选择福建，是因为作为一位资深的职业经理人，康红恩和全国各地的企业、老板共事过，唯独没有接触过福建企业，他乐于挑战自己，于是毅然选择了福建，选择了融侨。

　　当“激进”碰撞“稳健”康红恩如何应对？

　　加盟融侨，也有人提出过质疑。康红恩善于并且敢于挑战，性格相对激进，而融侨则更强调稳健，所以看起来康红恩融入融侨会非常困难。

　　然而，事实并非如此。康红恩尊重融侨的文化价值观，尊重融侨的现状和历史。他在努力做到求同存异，康红恩善于解决问题，所以从一开始他就没有把这个放在心上。他认为，职业经理人最应该做的是清零，放空自己，努力适应和融合。

　　融侨的文化温文尔雅，但是，融侨的决策者和管理层深刻认识到未来发展的重要性和紧迫感，所以康红恩会尽自己最大努力去提升融侨的战略发展速度。

　　投资涉及房地产企业的所有相关条线，在房地产进入下半场的背景下，投资决策的不确定性和难度正在加大，为了有效决策，他提出，每一个项目的投资应该经得起历史的检验，所以他用简单的方法处理复杂的问题，所有的决策过程都会保证绝对公开透明，康红恩要做的就是做出专业的判断，用专业的报告做专业的分析，用专业的策划、专业的方案，专业的操作等，让项目决策始终保持高质量的运行。

　　康红恩认为，不要过分夸大职业经理人个人的作用，每一个企业的未来，不是由某一职业经理个人决定的。投资尤其如此。一个企业的未来，越来越重要的是体现出好的投资能力，有好的项目，就不断有好的，便宜的钱。但是投资不是投资团队的事情，投资能力是集团系统能力的最好体现，投资过程，价值的判断，资金的安排，投资决策以及最后投资结果的实现都是一个企业各种专业能力的体现，在这一点上，康红恩始终保持着清醒的认识。更重要的是，董事会的信任至关重要，高管和董事会之间最重要的是信任。康红恩认为，投资要够专业，对项目的判断，投资方案和过程的设计，投资产品的研发都要专业，而且所有过程公开透明，从而产生信任。

　　“工作中当然会碰到困难，遇到阻力，”面对记者的提问，康红恩很平静的说出自己的处理之道，“我有几个原则，一是客观地去面对，面对不同的意见，不同的声音，不同的想法，理性分析其中对自己有帮助的地方，让自己清醒，让自己更多的去考虑风险和机会；二是我喜欢提出正确的问题，但我更愿意花时间去创新的解决问题，每一个项目都可以提出很多问题，但最重要的是我们能不能找到或者创新的找到解决方案；三是时间是最宝贵的，要花在最重要的事情上，当你每年写总结的时候，能写进总结的事情一定是比较重要的事情，把时间花在这些最重要的事情上，不要让其他来消耗自己。”他在说这些话额时候，非常平和，我们明显感觉到他的阳光、积极和正能量。

　　康红恩提出，融侨要规模，康红恩说，坚持规模的适度发展，来保证稳健的增长，对于规模的追求，是我们每个房地产企业的一个基本的目标。

　　但是康红恩并没有摒弃融侨的思想和精髓，他会坚持适度的规模，但是不会为规模而论，这就是康红恩对融侨接下来发展节奏的理解。

　　“闽系”房企缘何崛起？

　　近些年，“闽系”房企迎来了集中爆发，从一二线城市，到三四线城市，到处都充斥着“闽系”房企的身影。

　　在康红恩看来，“闽系”房企的崛起看似偶然，实际是一个必然的趋势。在房地产发展的周期中，涌现了一批批带有地方色彩的企业，比如广州企业、上海企业、北京企业、重庆企业等，从时代的发展来讲，这是一个客观规律。

　　从地域来讲，福建开发商拥有很明显的特点，首先经营意识非常强，而且敢拼、会拼、爱拼，从这个角度来讲，“闽系”房企的崛起很正常。

　　敢拼，再加上这一波房地产市场的良好机遇，使“闽系”房企发生了很大的改变。

　　在康红恩眼中，今天的“闽系”房企已经不同了，阳光城、泰禾、正荣、融信、福晟等出身于福州的房地产企业都有了长足的发展，他们在资本运作、品牌运作、产品系列化等方面有很多值得融侨学习的地方。今年是融侨新25年的第一年，融侨将厚积薄发，实现稳步发展。

　　“闽系”房企的崛起，对融侨绝对是一件好事，良性竞争对企业发展来讲，绝对有很大的促进。

　　“闽系”房企和行业内的许多标杆企业相比，我们还是有比较大的差距，这一点我们需要有清醒的认识。一个是发展的时代已经完全不同，我们需要有在房地产下半场致胜未来的新战略，新商业模式。另外方面，差距就是动力。康红恩强调，我们加大了标杆企业的对标学习，比如国内我们对标万科、中海等，国际我们对标凯德，黑石、铁狮门等。通过对标学习，找到差距，更重要的是找到适合我们企业发展的方法。

　　正面战场和“游击战”如何取舍？

　　尽管“闽系”房企开始崛起，但是绝大多数都还属于成长型企业。不过，越是中小型房企，越要敢于挑战正面战场。

　　康红恩喜欢挑战，他骨子里总是能透露出一种狼性。

　　所以他认为，任何企业一旦失去正面战场，一定会迅速被边缘化。不要畏惧正面战场的竞争压力，只有竞争才会进步。

　　的确，如果没有正面战场，怎么会有实力？怎么会有品牌？实力是靠拼出来的、打出来的、做出来的，而不是喊出来的。

　　康红恩的性格就是如此，只要判定某个项目有价值，有机会，就一定要竭尽全力去争取，这个尽力包括你能看到其中的风险，看到其中的机会，能够创新的设计方案，交易谈判，能够高效的执行投资过程，尽力了就一定会有好的结果。如果尽力了，最后没有完成，那也没什么好后悔，这就是他理解的投资需要“鹰的眼睛、狗的鼻子”的精髓。

　　今年以来，合肥、南京已经成为融侨的主攻战场，融侨开始征战正面战场，开始争夺优质土地市场。

　　当然，有胆识并不是要蛮干，康红恩的战略意识，方向感很强，每一个城市的进入，每一个项目的获取，背后都有其内在逻辑，这逻辑是战略、企业的文化和价值观清晰和贯彻的结果。他绝不是一个激进者。他对行业的判断是：规模房企对于城市的判断日渐趋同，都在追逐一线城市以及部分二线城市，这样同质化的城市选择必然带来高价地的产生，所以现在和未来房地产人要能看得到未来，房地产项目要能看得到未来，这样的项目才有价值。在他看来，一个决策者首先要把握风险，之后就要果断出手。从去年开始，融侨不断在厦门、上海、福州、南京、天津等地拿地。

　　如今，一线城市中融侨只进入了上海，融侨在做准备进入其他三个一线城市。康红恩透露，他们很可能会采取战略合作的方式进入。康红恩说，这一年来，融侨的战略合作也下了很大功夫，取得了很大的进展，单打独斗的时代已经结束，企业要各自发挥自己的优势。他认为，越是成长型房企，越要重视资源整合，尤其是战略资源的合作。不过，合作看上去很美，在实操过程中会发生很多问题。

　　不过，在康红恩看来，这个社会没有简单的事情，但是我们可以把复杂的事情简单化。所以这时就需要一个能够解决问题的团队，要秉着坦诚互信的原则，互利共赢。

　　康红恩一直在提醒自己，一定要有方向感，没有方向感的话在如今的竞争市场中肯定会迷失自己。

　　如何实现3个“百亿”计划、金融平台7大方向？

　　康红恩提到，融侨要实现稳步加速发展，这就要求率先制定一条适合融侨的战略方针，盲目发展只会导致失败。

　　大企业战略是有惯性的，已经拥有成熟的战略体系，即使出现差错，也能及时挽救，将损失降到最低。而中小房企的试错成本是很高的，所以中小房企一定要想清楚战略，避免企业发展走弯路。

　　和大型房企相比，成长型企业显现出的更多是劣势，为了能从劣势中找到自己的优势，就必须制定适合自己的战略，而不是照搬那些品牌房企的战略。

　　融侨正是基于这样的考虑，今天的融侨已经进入12个城市，这些城市已经具备3个100亿的基础，福建省率先突破100亿，长三角做到100亿，中部区域100亿。

　　另外，融侨董事会还提出在金融和创新业务投资领域的7大发展方向：海外投资、文旅产业、教育、医疗健康、创新商旅文、房地产金融和股权投资、资本市场。在康红恩看来，金融和投资是未来房地产企业的核心，是引领房地产企业未来发展的重要动力。

　　康红恩认为，“三轮驱动”战略是融侨致胜未来的重要战略布局。首先，他看重管理资产的规模，在中国的城市布局上，主要是聚焦、优化和调整，同时会着眼于中国和印尼两个市场，以印尼的市场来嫁接中国的资源，共同去拓展和发展。

　　第二个会考虑把整个产业链往下走，要加强资产的管理和资产运营，走部分的香港开发商的模式，第一个我们要在核心的城市和地段投资开发持有核心的物业。

　　同时在资产运营方面更加关注高品质生活方式的运用，融侨认为最大的资产是业主、客户、消费者和合作伙伴，为他们服务而创造更大的价值。而且我们从资产运营最终升级到产业运营，这是第二个驱动，就是资产运营和资产管理。

　　第三，融侨还要往产业链的上游走，塑造投资和金融的核心能力，走美国开发商的发展模式。

　　投资和金融是房地产企业真正变轻的核心模式，整个行业往轻资产方向的趋势正在加快，但是房地产往轻资产方面转型正在经历一个阶段，投资和金融是非常重要的模式，第一点我们会创新房地产项目的投资方式，财务投资，合作开发，小股操盘的代建。

　　康红恩认为，要加大对于高品质生活方式产品的股权投资，对于那些有好的品牌，公司、内容，团队，我们都有可能来通过投资的方式使我们能够介入到这样一些产品开发当中，来改变重资产主题地产的开发模式。

　　康红恩闲下来会干些什么？

　　接下来，融侨将迎来新25年战略转型，首先他们会把第二总部设在上海，上海办公室9月份已经投入使用。“上海只是我们三个中心的其中一个，集团总部还在福州，我们会做强做大做深海西区域，尤其是福州，我们在福州拥有最大的优势，福州新区和自贸区的发展，都给我们提供了巨大的机遇，福州的五区八县我们都在考虑如何深入，就像福州的榕树一样，把根扎得更深，让其枝繁叶茂。”康红恩特别强调，“除此之外，我们还将印尼作为第三个中心，董事会成员在印尼具有独特的优势，我们要做中国和印尼友好的桥梁，更要做福建以及中国一带一路企业的实践者。”

　　进入上海，会让康红恩更加忙碌。较早之前，融侨在上海收购一个上海红坊的项目，并且和红坊团队成立了一个融侨文化商业有限公司，这个公司会把融侨的商业做起来，而且还能研发出融侨未来投资的新产品。

　　这一块将是融侨未来重要的投资方向，他们努力将盈利模式多元化，减少其他企业复制的机会。康红恩说，他会努力在明年给大家展示融侨最新的战略成果。

　　在投资之外，他还分管集团的资产管理，集团的酒店、商业和办公楼，他坦言，这一块他花的时间不够。他认为，每一块资产的运营，要非常细致，非常琐碎，要从日常经营中要效益，这是非常不容易的。他认为团队是最重要的，尤其是综合能力强的团队是至关重要的。他推动建立新的商管公司，成立酒店管理中心，他期望专业的人做专业的事。他推动团队下大力气解决每一个项目的定位问题。而且，康红恩认为，尽管资产管理如此具体，但是不能没有战略和方向。“我们今天做的商业、办公和酒店，是要站在这个城市未来10年回头看，我们呈现给这个城市什么样的作品。”他再次给我们强调“未来”。他淡淡的说道，明年我们新的商业产品线将初步研发完成，到时还请多提宝贵意见。

　　在采访的最后，记者问了康红恩一个工作之外的问题：如果能闲下来，你最想做的是什么？

　　令记者诧异的是，之前关于企业战略、投资、融资、开发等诸多专业性极强的问题，康红恩都对答如流，而这个关于生活和个人的问题，康红恩却一时没有答上来。

　　康红恩略显羞涩地说，目前真没有想过如果没有工作，自己最想做的是什么。他很平静告诉我们，总觉得时间不够用，经常问自己“时间都去哪儿了”，基本没有时间看他喜欢的电影、话剧、音乐会或者一段旅行等等。他有的时候也怀疑这是不是他要的生活，但随即他告诉自己，生活大抵就是如此。我们感到，他似乎永远有做不完的事情，因为他总是能看到平常事情中的机会。随后记者问他，是否会让人觉得计划性和目的性是不是很强，会不会有点功利性？他笑了，他说，恰恰相反，努力恰恰是因为我自己没有什么过人的禀赋，所以我只能拼尽全力，让勤来补拙。至于结果，我有一种朴素的哲学，那就是你尽全力了，结果自然会有，但是不是因为有什么结果而去努力，这两者有根本的不同。就像我每天见不同的人，开不同的会，做不同的事，我哪知道接下来会发生什么？就像你怎么知道5年后，10年后你会怎样？那是根本不可能知道的，但是你每天努力是你可以做到的。

　　他笑着说，我的时间是被日程表安排的。不过，有一段时间是他自己可以掌握的，那就是每天清晨，他每天清晨5点多起来跑步，除了极个别情况，他基本上都坚持做到了。

　　由于工作的关系，更重要的是，由于他自己对美，对艺术，对工作未来的探索和坚持，他总是喜欢到不同的城市去看不同的项目，不同的建筑，不同的商业，不同的酒店。看似眼花缭乱，但是万变不离其宗，他能放得很开，但是最后都收回到他喜欢的房地产、建筑和空间上。比如，他对中国茶文化的理解促成了他对于别墅茶空间的设计和推进，他对于中国园林画的理解推动了他对于中式豪宅和景观的理解。更有甚者，他提到，有次我去合肥，早上5点多起来跑步，看到很多穿着世界500强企业制服的人在等班车，马上就想到，十几年前，上海也曾经有很多这样的景象，可以说合肥很好承接了长三角的产业转移。就从这个平常的现象，他敏锐的感觉到这个城市的潜力和价值。

　　这个采访已经深夜了，我们感受着他的滔滔不绝，但更感受着他的使命感以及对自己的清醒认识。他反复强调，要感恩生活，他认为职业经理人最重要的是平台，这个平台无论大小，而在乎做事。他提到，融侨集团是一个非常具有底蕴的企业，他和一般的房地产企业并不相同，“为居者着想，为后代留鉴”是我们每天都在坚持的理念。融侨更是一个注重长远的企业，今年是新25年的第一年，我们的董事会制定了长远的愿景和目标，并为此脚踏实地，稳健发展。这一切都给职业经理人提供了广阔的舞台。不过，说到时间，他还是着重强调，由于工作确实亏欠家里人太多，肯定会花一些时间陪家里人。

　　最后，康红恩说，也许他会尝试写几本书，写一写他自己的经历和行业内的所见所闻。或许会帮到现在的年轻人，或许会对一些企业有益。

　　他感慨地说，很多商学院的教育一直在用国外的案例。西方企业的发展对于现代管理理论的形成做出了很大的贡献，我们知道的杜邦模型，科学管理理论等。经过几十年的发展，国内商业界的发展特别值得思考，总结进而产生中国自己的管理理论尤其是中国的房地产业经过20多年的发展，更应该对中国现代管理理论的构建和推动发挥更大的作用。