广州二手住宅“升温” 商铺回暖滞后

　　鱼蛋粉租铺7万元/月，运动用品店压租价30%。

　　广州二手住宅“升温”，商铺回暖滞后。近日中介研究报告显示广州商铺相比去年成交均出现回调。“即使是上下九、北京路的商铺，空置率也提高了。”一个专营商铺的销售人员告诉记者，这些传统商圈的商铺租赁议价空间增大了，业主不降价就难成交，主要原因是零售业的租金承受能力下降。不过，“鱼蛋粉”店、“生果店”成为新的租赁主力军，业内人士预计“五一”过后广州商业地产有可能加快回暖。

　　案例

　　1

　　运动用品店

　　压价30%续租

　　在上下九，一个本来租金可达到20多万元/月的商铺近日无奈以10多万元/月的价格续租给原来的客户。原来，这个100~200平方米的大面积商铺本来租给一个运动品牌商，但是租客续租时对原来的租价不满意，要求降价，业主按原价放盘几个月后仍租不出去，最后只能同意降价30%续租。

　　2

　　“鱼蛋粉”店

　　铺租每月7万元

　　刚刚签下东川路一间100多平方米商铺的“鱼蛋粉”店被业内人士称为“租铺很勇”。原来，这间商铺的租金高达7万元/月，而租客竟然“追着租”，令经手的中介销售人员大跌眼镜。据了解，“鱼蛋粉”店成为目前广州市区租铺承接力比较强的租客。

　　3

　　“生果档”

　　高租金进大社区

　　五羊新城、华景新城等大型社区成为“生果店”竞相进驻的对象，有些100平方米左右的水果店租价已达4万~5万元/月，而普通50平方米的铺租为200~300元/平方米/月。

　　中原地产商铺部区域营业经理洪韵告诉记者，成熟的连锁“生果店”因为考虑盈利，所以对租金比较“苛刻”，而刚刚成立的企业相对进取，租金承受能力更强。

　　数据：商铺成交价量双跌

　　据中原地产最新数据，一季度前两个月广州商铺市场成交不景气，回暖速度缓慢，3月下旬市场才开始复苏，第一季度市场成交量为近三年最低：广州市一手商铺市场新增供应1975套16.82万平方米，成交1477套11.07万平方米商铺，市场供销比收窄至1.52，但相比去年同期，市场供求量双双下跌，同比跌幅分别为26.3%、30.9%。

　　价格方面，自去年一季度开始，在市场库存消化速度转慢和成交外延性加强的影响下，广州商铺市场价格同比累计增幅开始收窄。2015年第一季度同比增幅呈负增长，跌幅为16%，市场均价为26486元/平方米。

　　“目前商铺市场‘走货’确实不如前几年。”洪韵发现，2011、2012年的商铺消化速度极快，而目前价格相当的商铺成交较难，所以无论是发展商还是业主的心态都受此影响而做出较大空间的让利，“当然从另一方面说，目前的商铺价格相对理性、回报率较高，比前几年更‘优质’。”

　　现象：二手商铺盘量增多

　　虽然住宅市场升温，商铺市场却没有“水涨船高”，有业内人士用“回暖难”形容目前的商铺市场。不过洪韵还是持比较乐观的态度：“相比年前，这两个月的商铺市场算是有点起色了，市场需求有所增加。”她认为原因是很多商家想赶在五一前后的节点开业。

　　据她观察，餐饮业目前的租金承受能力较高，而零售业的承受能力“大打折扣”。这也影响了向来主打零售的传统商圈上下九和北京路，这两个地方的租赁需要减少，租赁换手率和空置率增加，议价空间也随之增大。不过，早期投入这两个板块的业主相对成熟，而且入市成本不太高，至今已经获得较大的利润空间，不会急于放盘。

　　至于商铺的成交，洪韵提供的数据是一个部门一个月仅能成交一两宗，而目前有增加的迹象。除此之外，市场出现一手商铺转名的现象，即有买家大批量买入一手商铺散卖，获得一定的空间就出售，市场仍然有接盘者令业内人士认为商铺市场依然有机会：“预计五一之后商铺市场会加快回暖。”

　　不要轻易投资商场铺

　　目前，大部分一手商铺远离市中心，需要一段时间的“守候”，而不少成熟的二手商铺回报率稳定、周边配套完善。“如果投资者希望获得较大的盈利空间，当然首选一手商铺，价格相对实惠，但要看好周边的规划和前景。”洪韵说，如果资金量较大、风格较保守，就选择价格较高但稳定的二手商铺，“现在放盘量相比前三四年增加了，买家选择多了，所以也能淘到好货。”

　　另外她建议投资者投入商铺的资金量占资金的比例不能太大：“比如自己有2000万元资金，全投入到一间1500万元的商铺，当然太冒险。”不过她提醒投资者，有投资价值的商铺的资金门槛约为300万~500万元，最好选择社区铺、临街铺，不要轻易投资商场铺。