一季度苏州土地市场处“未开春”状态

　　政策暖风吹来，楼市“沃野”已是蠢蠢欲动，而与之休戚相关的土地市场自然也不会置身事外。

　　近日，苏州公布了2015年各区经营性用地拟出让计划。据统计，2015年苏州各区预计共出让土地204宗，面积约1080万平米，此次预出让面积是去年实际成交面积的两倍多。

　　然而，值得注意的是，今年一季度苏州土地市场却处于“未开春”的状态，仅成功出让2幅地块，出让土地总面积约10万余平方米，收金5亿元。

　　土地市场“空档”多时，204宗地却已是“箭在弦上”，浩浩荡荡的声势难免让外界心生疑虑。不过，苏州地产界知名业内人士郭鹏在接受观点地产新媒体采访时强调，“会给市场带来一定的压力，但不会像其他城市那样显著。”

　　其指出，目前苏州市场的一些主流开发企业手头上已没有太多存货，急需补仓。并且，在市场基本面向好的情况下，苏州楼市库存从存销比角度来讲，还处于比较理想的状态。

　　204宗地蓄势待发

　　从各区拟出让面积来看，吴中区拔得头筹，计划出让351.4万方，其次为姑苏区348.1万方，相城区和高新区各计划出让271.5万方、108.1万平方。

　　综合往年表现来看，吴中区显然是整个苏州土地市场发展不可忽视的一极，并且在未来的一段时间里其还将持续成为苏州土地市场供应的主力。

　　据统计，2015年吴中区总共预计出让104宗，面积约351.4万方，推地范围涵盖中心城区、度假区、开发区、太湖新城、木渎、甪直等各个区域。

　　其此次预出让面积较2014年吴中区实际成交地块出让面积高出了近209万方，较2014年苏州全年实际成交出让面积仅少161万方。

　　作为计划出让面积居于次高的姑苏区，今年拟出让54宗地，其中不乏备受关注的地块，如沧浪新城运河以南地块、原南门汽车站地块、干将路原三监地块、石路西扩地块等。

　　此外，相城区预计出让33宗地涵盖中心城区、开发区、高铁新城等各个区域，尤其是发展迅速的中心城区，目前已经云集了恒基、合景、雅戈尔、万科、绿地、日本积水及深圳天虹等知名地产开发商。显然，未来的土地市场，少不了一场“腥风血雨”的争夺。

　　虽然高新区仅有13宗地亮相，但主要集中在中心城区、浒通片区和湖滨片区三个板块，而随着区位条件的成熟，高新区的土地市场亦在逐步升温。

　　尽管一季度土地市场几近“断档”，但有业内人士预测，未来二季度苏州土地市场将迎来小高潮，在2015年房地产平稳健康发展的前提下，房企拿地积极性有望进一步回升。

　　郭鹏指出，大批量地块入市是政府和开发商都乐见其成的。“今年一季度苏州土地供应较少，积压了一段时间，类似于万科、中海这样的主流开发商目前手上的土地储备稀缺，后续开发的资本有限。”

　　与此同时，政府在做城市外延、新城开发以及“退二进三”的城市改造过程中，盘整出了一些土地。因而，政府也乐意在市场较好时亮出更多土地底牌。

　　苏州楼市侧影

　　一直以来，土地市场都是一面对楼市有着最为直观反应的“镜子”，而政府的推地节奏自然要跟着市场的脚步。

　　郭鹏对观点地产新媒体表示，苏州之所以大面积推地与其现时的市场基础较好不无关系。“对比周边无锡和常州，苏州市场基本面还是比较健康的。”

　　“苏州楼市的库存按存销比来讲的话，还是比较理想的，我们目前的存销比在8到10个月之间，进入到三四月以后，苏州已经进入到传统的销售旺季。”郭鹏补充道。

　　有数据统计，2015年第一季度，苏州全市住宅成交13632套，同比增加4.98%，成交面积160.26万平方米，与去年同期相比增加8.14%，而成交均价亦同比上涨1.21%至10996元/平方米。

　　不过，非住宅方面则略显逊色。据了解，一季度，苏州非住宅成交3874套同比减少10.41%，而成交面积则微涨0.03%至25.84万平方米。

　　市场的持续走好，无疑也给了开发商更多涨价的底气。据郭鹏介绍，苏州市场目前处于比较理想的状态，有些项目已经较一月份有了300至500元不等的价格上浮。

　　“中高端项目销量以及价格提尤为升值得关注，这部分货源在今年三、四月份的表现不错，价格提升幅度也比较高。”

　　不过，市场基本面转好的苏州楼市头上依然悬着“库存”的一把刀。据悉，目前苏州市区商品房可售房源131661套。

　　因而，郭鹏也坦言，未来204宗地的入市会给市场带来一定的压力，但不会像其他城市那样显著。原因在于苏州新城开发带来的交通以及城市面貌的变化会让更多的新苏州人留下来。

　　“苏州本身跟深圳一样是个移民城市，外来人口相对比较集中，而且在这些外来人口中，中青年比例较多，首套置业对处于外环或者相对偏远的新城抗拒性就会较弱，而且外围房价较低高，这也使这些人有条件在苏州留下来，所以对未来这些要出让土地的区域来讲，还是有它的发展空间。”

　　但郭鹏也强调，一些“退二进三”以及核心区域的优质地块，由于土地成本比较高，面对的中高端以及改善客群，虽然说现在市场基本面都在释放一些利好，但是苏州这部分的客源基数还是相对偏弱，可选择的余地也比较多，这部分的土地供给在未来的开发会比较谨慎一点。