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开发商玩众筹圈客 购房者有收益有保障愿尝试

2015-05-22 中国房地产投资网
 
中投顾问提示:众筹,在互联网时代诞生的全新的商业模式,仅仅几年时间就如雨后的春笋在各行各业野蛮生长起来。

  众筹,在互联网时代诞生的全新的商业模式,仅仅几年时间就如雨后的春笋在各行各业野蛮生长起来。早期的众筹主要集中在创业领域,而今,房地产业也玩起了众筹。本月起,佛山连续有两个项目启动了众筹。

  房地产众筹是否真的可以拉低房价?记者了解到,目前佛山的房地产商大多是借众筹概念圈客营销,其产品也偏重于投资理财功能,对整体房价的影响极小。

  佛山首现房地产众筹

  什么是众筹?在法律上就是一个合伙或者合作关系,由众多当事人参与出资来运营一个项目。如今,众筹的概念进入房地产领域,从本月起,佛山连续两个项目对外宣布要玩房地产众筹。

  5月1日,三水万达华府开放样板房,同时也首次试水房地产众筹。三水万达华府拿出两套房源进行众筹并拍卖,六折起拍。投资者1000元起投,付款后就参与了众筹拍卖的资格。众筹名额共900个。其中,500个名额可升级为VIP客户,但其资金门槛需达2万元,这部分VIP客户有资格购买到拍卖的房源。众筹人数满额后,开发商就进行众筹房源拍卖。假设这两套房拍卖的价格与众筹资金的差额有50万元,也就是说众筹收益为50万元的话,那么,参与众筹的900名客户可以获得50万元的20%收益即10万元,然后再900人分,每人获益将近111元,收益达11%。其中500名VIP客户可以分到80%的众筹收益,即40万元的总收益。众筹款也全额退回。

  紧接着,上林苑也启动了众筹活动。上林苑众筹的方式与三水万达华府略有不同。上林苑仅拿出了一套房源进行众筹拍卖,起拍价为五折。这套房源估价为60万元,那么,起拍价仅30万元。众筹用户5000元可以起投。假设该房源最后以50万元的价格成交,那么,众筹收益就有20万元,竞拍成功者可以获得这套众筹房源;其余人则可以均分这20万元的众筹收益。假设有200人参与众筹,每人收益可达1000元,收益率达20%。

  购房者:有收益有保障愿尝试

  对于佛山出现的众筹模式,由于门槛非常低,很多人都抱着可以玩玩的态度参与进来。据上林苑透露,目前该项目的众筹活动已经吸引了300多人参与,本周日将拍卖众筹房源。而三水万达广场也表示,众筹人数已经满额,本周六将进行众筹房源拍卖。

  而对于真正的意向买家来说,这种众筹的房价也具有较强的吸引力,“如果能八折或者九折就买到房,明显低于市场价,还是很有诱惑力的。”龙女士说。

  不过也有买家表示了疑虑:如果开发商真的有心让利,为什么不直接把房拿出来拍卖,而要众筹?罗先生认为,开发商是“醉翁之意不在酒”,真正的目的是提高楼盘的人气,起到圈客的作用。

  开发商为什么会采取众筹+拍卖销售形式?真的是让利,还是别有所图?记者注意到,两个项目一共仅三套众筹房源,即使以明显低于市场价的价格成交,也对整体楼价影响微乎其微。

  开发商做这类拍卖类型的众筹,其意图并非是要低价卖房,而是通过几套房源的让利,提高整个楼盘的人气,精准锁定潜在购房者。对于开发商而言,不到一个月时间,就能蓄客几百人甚至上千人。同时,开发商还要求每一个参与众筹的用户在众筹房源开拍时必须到场,并签字确认,这无疑有助于提高销售现场的人气。

  业内人士也认为,佛山的房地产众筹模式圈客意图明显,只是传统的蓄客方式的变革,其最终的目的还是卖楼。

  风险提示:众筹是新概念法律风险大

  参与众筹+拍卖,就真的是一本万利的投资好机会吗?广东宝慧律师事务所主任蔺存宝认为,这其中还是存在一定的法律风险。首先,某一套房的定价是由开发商单方定价的,如果在开发商虚假抬高定价的情况下,有可能会导致众筹房源的成交价格偏低。那么,众筹者就无法分到利润。其次,对于众筹项目提出的保本提法,也需要注意,尤其是当项目接近尾声时,尤其要警惕。蔺存宝指出,开发商通常是组建项目公司进行运营,产品卖完之后,项目公司几乎成了一个空壳公司,这个时候已经找不到人来偿还本金了。

  应该说,房地产商采取的这种众筹+拍卖模式,只是使用了众筹、拍卖的概念,其本质还是开发商的销售策略。蔺存宝表示,众筹本身就是一个全新的概念,相关法律和监管还相对空白。在房地产众筹方面,每个环节上都可能存在一定的法律风险,也不排除非法集资的可能性。

 
 
 
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