政策力挽 下半年回暖趋势已定

　　2015年上半年，浙江地区各大城市的楼市均出现了明显的复苏态势，尤其类似杭州等城市的房价增幅更是位居70城前列。浙江房地产市场的周期性波动规律是什么？背后的市场逻辑是什么？当前浙江楼市复苏态势是否可持续？

　　克而瑞研究中心分析师谢杨春分析认为，如果说浙江市场在回暖、复苏，那么最具有代表性的城市就是杭州和宁波，尤其杭州，上半年商品住宅成交同比量价齐升。

　　但谢杨春又指出，上半年杭州主城区土地市场无论是出让面积还是出让金都相比去年有明显下滑，主要还是库存压力大所致，而且也缺乏一些位置较好的地块。地价肯定也会随着市场销售回暖而有所起伏，特别是溢价。

　　企业在市场回暖下，上半年消化了部分库存，下半年也需要拿地补仓布局，而政府要完成土地供应目标，下半年也会加大推地，可以趁着市场回暖把地卖出更高的价格。此外，上半年土地出让少，下半年肯定会加大力度，不然未来新增供应跟不上，也会导致无房可卖。

　　浙江地区复苏靠前

　　易居中国执行总裁丁祖昱此前指出，全国住宅投资增速开始提升，商品房销售继续回暖。2015年1-7月份，全国房地产开发投资52562亿元，同比增长4.3%；房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%。1-7月份商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%；销售额41171亿元，同比增长13.4%。

　　全国大多数城市省份都在复苏，至少从上半年来看，浙江楼市应该是在复苏道路上的靠前者，杭州、宁波表现最为明显的就是其成交量，同比涨幅均可观。

　　一份来自易居中国研究院的研报显示，2015年第二季度，随着杭州、宁波、温州、金华等城市房价的环比上涨，同比跌幅也在快速收窄。这是五年多来浙江房价走势首次强于70城，预计下半年该曲线将会由负转正。

　　以杭州为例，2015年杭州楼市的上半年可以说是经历了由低潮走向回暖的逆转。一季度供需双方观望情绪浓郁，楼市成交低迷；二季度开始，3·30新政、央行3次降息3次降准等一系列托市政策刺激了购房需求持续释放，甚至出现了一连串“日光”景象，全市住宅成交连续3个月破万套。

　　中国房地产指数系统对杭州的全样本调查数据显示，2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，杭州住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3、4、5月继续处于下降通道，6月止跌回升，均价上涨0.71%至15942元/平方米。2015年上半年杭州商品住宅共计成交46051套、516.23万平方米，同比涨幅均超100%，分别创2011年以来同期成交最高水平。

　　2015年上半年，楼市高库存压力令房企推盘显得小心翼翼，再加上成交的持续走高，杭州楼市的供需关系，已从2014年的供过于求，转变为上半年的供不应求，销供比达到1.09。截至2015年6月，杭州商品住宅库存面积也随之下降至96027套、1152.11万平方米，较2014年底分别下降0.84%、2.68%。

　　谢杨春指出，浙江省是进出口大省，从上半年进出口来看，出口压力比较大，这对浙江经济发展影响较大。虽然目前经济有企稳势头，但基础仍然薄弱，整体经济增速放慢，在进出口拉动力减弱的情况下，投资仍是最为重要的抓手，短期来看，房地产投资首当其冲，想要维稳经济发展，必须要稳住下滑的房地产开发投资。

　　回暖趋势已定

　　今年7月中旬，浙江发文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在此次新政中，不仅严控土地供应，引导用地需求，还鼓励住房消费，引导购房需求。谢杨春表示，目前温州楼市出现软着陆迹象，成交量上去了，但价格还没有上升。从通知来看，减库存是最重要目的，以期减少浙江楼市风险度。在年初中央出台了楼市放松政策后，地方并没有太大动作，此时启动新一轮针对楼市的支持政策，有望使楼市维持回暖态势，进而拉动经济增长。

　　面对浙江不断出台救市政策，谢杨春认为，只有一个目的——稳经济。经济企稳，改革、创新才有空间和时间，短期就只有通过拉动房地产。而一旦经济企稳，市场普遍认同这一节点在GDP增速达7%左右时，接下来的重点就是促改革。即一直在稳增长和促改革之间交替，房地产也会在这区间内持续波动。经济稳定后，未来就变为从出口、投资拉动到消费拉动经济增长。

　　此外，易居研究院研报选取了杭州、宁波和温州三个城市的新建商品住宅成交面积，进而分析2010年以来浙江楼市的交易情况。

　　浙江楼市成交呈现阶段性波动，可以分为五个阶段。

　　第一阶段在2010年。浙江房地产市场的成交量处于历史中位水平，反映了楼市交易总体活跃。第二阶段2011年。浙江房地产市场交易是2010-2015年的最低水平，反映了限购政策下浙江楼市步入萧条期。第三阶段2012-2013年。浙江房地产市场处于回暖态势，市场交易总体活跃。第四阶段2014年1月-2014年6月。市场成交很低迷，浙江部分城市的去库存压力在持续增加。第五阶段2014年7月-2015年6月。市场成交量总体处于高位水平，部分月份甚至创下历史新高，如2015年6月份。

　　此轮回暖趋势已定，但目前杭州的库存量去化周期依旧在13个月左右，后市压力依旧严峻，且上半年开发商普遍推房量小，下半年势必会加快推盘节奏，加大推房量，竞争压力不言而喻。

　　但是，企业的盈利空间主要还是受到2013年一些地王项目入市的影响。短期来看压力较大；长期来说，杭州、宁波等政策敏感型、高需求基础城市，未来市场向好，盈利空间依然存在。特别对于改善型需求，例如2015年上半年，杭州均价在3万元/平方米以上的高端住宅成交面积高达37.43万平方米，市场份额由2014年上半年的5.14%提升至7.25%。