地方商品房库存高企 符合条件将可全部替代保障房

　　在商品房库存高企之下，城市棚改安置方式正在经历从之前的“补砖头”和“补人头”并重，转为逐渐以货币补偿安置为主。

　　根据前期积累，住建部所提倡的货币化安置途径已经确定，主要包括三种方式，第一种方式是政府搭建平台，居民与开发企业直接对接选房；第二种方式是政府从开发商那里购买合适的商品房作为安置住房。第三种是老百姓拿到钱自主选择。

　　21世纪经济报道记者梳理发现，截止到目前，多地政府出台力推棚改货币化的执行细则，通过税收优惠减免、货币补偿奖励等方式鼓励货币化安置，货币化安置比例已经不断提高。

　　在原住建部政策研究中心副主任王珏林看来，棚改安置房需求无疑属于刚需的一种。

　　在商品房库存高企的背景下，住建部正研究打通商品房和安置房的通道，把棚改安置房的经济动能转至商品房，以确保实现打造多元化的住宅供应体系，去库存和稳定楼市和促进经济增长等一石多鸟的作用。

　　打通商品房库存渠道

　　2014年底的一系列楼市托底政策效果正不断显现。

　　根据国家统计局数据，全国商品房销售面积增速在今年4月首次转正后，保持持续增长的势头。

　　不过，在王珏林看来，在高库存的背景下，下一步楼市回暖的命题如何持续，仍需考量。

　　根据国家统计局的数据，截至7月末国内商品房待售面积66259万平方米，同比上涨20%。

　　“虽然楼市趋稳，但高库存命题仍在。”在王珏林看来，抓住真实的住房需求，才是确保销售端的有力保证。这也和本轮以释放自住和改善性需求的政策初衷吻合。

　　棚改安置房的需求无疑属于刚需消费的一类，除了补“需求”，以棚改为核心的保障房建设，也是对冲房地产投资下行，稳定经济增长的重要举措。

　　根据住建部网站，截至8月底，全国棚改开工452万套。按照单套50平，每平米投资2000元来看，已经产生2.3亿平方米建筑面积的住宅需求，拉动了4520亿元的投资额。

　　或也因此，稳定房地产市场和确保保障性安居工程任务，作为住建部2015年的两大重点任务，终于找到一个支点，紧跟多年的棚改建设模式悄然生变，由实物建设为主转为货币化补偿方式为主。

　　商品房转保障房

　　21世纪经济报道记者自住建部获悉，在2014年棚改年度任务完成之际，住建部正在要求各省加快编制2015-2017年棚户区改造计划，且明后两年的棚改任务更强调货币化安置方式。

　　安徽住建厅一位人士告诉21世纪经济报道记者，在货币化安置比例要求上，住建部并未设上限，亦鼓励条件适合的地区货币化安置比例最高达到100%。该说法亦通过多地住建厅和住建部的渠道证实。

　　住建部住房保障司巡视员刘霞也公开介绍，如果房地产市场有足够的存量住房，可以满足棚户区居民的住房需求，与需求相匹配，就可以不新建安置房，直接通过货币化方式解决。

　　此前的3月，为进一步鼓励地方政府尽可能通过统一购买或组织棚户区居民自主购买存量房源等方式进行安置，国开行也将货币安置补偿比例提高到了100%，取消了之前40%的货币化安置补偿比例限制。

　　实际上，从今年上半年以来，住建部就通过各种方式大力推动棚改货币化安置工作。明确货币化安置途径只是一个方面，住建部仍在探索进一步打通商品房和保障房的通道的方式。

　　在王珏林看来，打通商品房和保障房通道的一个关键是，获悉当地存量性住房和所需的保障性安居工作数量，从而形成良性互动。

　　今年6月，四川眉山市发出通知，明确2015年棚改项目不再新建安置房，货币化安置比例将达到100%的总体目标。眉山6区县已全部停止今年新建安置房的计划，借助国开行贷款将全市7个棚改项目依法依程序调整转化为棚改货币化安置。

　　实行货币化安置，棚户区居民安置时间可由过去的3-4年缩减到半年以内，实现即买即入住。

　　在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，普查库存商品房总量，可以更有针对性的促进商品房存量转为棚改保障房，也可以确保地方政府稳楼市政策更具针对性。