楼市政策一再宽松 金九银十迎来销售旺季

 不管是从政策上还是开发商推盘节奏上，房地产传统销售旺季“金九银十”都常被冠以较大的期待。

　　近期，楼市密集出台政策，包括央行降息、降准，月底住建部联合财政部、央行再次发布公积金二套房贷款首付比例从30%降至20%，都是针对全国房地产市场的宽松性调控手段。在央行多次降息之后，利率已经达到历史最低水平。

　　同时，持续多年的“限外令”出现松动，对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽，境外机构及个人购房限制取消。如果再加上公积金二套房2成首付政策落地，房价较低的三、四线城市需求预计会被带动一部分。

　　整体宽松政策出台的背景是，8月市场继续降温，重点城市中，供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”。

　　CRIC监测数据显示，供应方面，重点城市商品住宅供应表现继续不振，同、环比皆大幅下降。分城市能级来看，一线城市回落更为明显，其中北京、上海同、环比降幅都在20%以上；而深圳、广州虽环比有所上升，但从绝对量来看，仍处于相对低位。二、三线城市中近7成城市继续下降，但供应分化进一步加剧，宁波、南昌、无锡、长沙、南宁等城市供应量几乎降到年初水平，环比降幅都在40%以上；而合肥、武汉、杭州、沈阳、昆明等城市，供应量大幅增长，尤其是沈阳，7月供应量近160万平方米。

　　成交方面从环比来看，也在持续低迷。监测数据显示，重点城市商品住宅成交延续7月的下滑态势，且整体降幅有所扩大，但从绝对量来看仍高于今年平均水平。分城市能级来看，一线城市表现较差，北上广深不仅成交环比全线下跌，而且整体降幅超过20%。但北京、上海7月商品住宅成交面积仍在100万平方米以上，市场热度仍较高。而二、三线城市中近8成城市环比下降，长沙、沈阳、贵阳、昆明等城市下降幅度尤其明显，降幅都在30%以上，相反，合肥、武汉、厦门等个别城市，7月商品住宅成交量环比仍出现逆势增长。

　　CRIC研究中心分析认为，8月成交量的进一步走低主要有四个原因：第一，多数开发商正紧锣密鼓备战“金九”销售旺季，不少项目已进入蓄客阶段，营销优惠活动已提前预告，使得购房者对金九银十抱有更多期待，造成当前市场观望情绪较为浓厚致成交下滑；第二，在市场火热下，部分一线及二线城市信贷吃紧，二套房贷首付比例上调，如广州二套房首付比例升至7成，严重抑制了部分改善型需求的继续释放；第三，供应铺排推后，供应持续下滑，购房者选择面缩窄；最后，下半月的股市再次大幅震荡，也或多或少影响楼市购买力的释放。

　　链家网研究院李巧玲认为，在实体经济下行压力加大、股市下跌的情况下，央行连续降息、降准，加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测，并且这种类似手段今后仍有出台的可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个比较宽松的政策环境。

　　李巧玲认为，8月份，受限于供应不足，新房成交出现回落。成交水平虽低于6、7月份，但是仍大幅高于去年同期。实际来看，市场热度并未下降，项目去化依然较快，市场回升态势不变。预计随着“金九银十”的到来，以及近期推出各项政策对市场情绪的影响，市场或将迎来年内的供需高峰，房价也将呈现“稳中有升”态势。（来源：21世纪经济报道）

在稳定市场和夯实楼市的基础上，新一轮楼市政策的重点，是更有针对性和时效性地纠偏执行中的政策。比如，“棚改安置”选择货币化，是针对中西部棚改集中区域楼市库存量大的现实。京沪穗深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整，意在纠偏去年“9·30”新政以来，楼市政策“一刀切”的负面效应。

　　楼市“托底”政策近期接二连三。首先是8月26日贷款基准利率和存款准备金“双降”，力度上超过了过去交替进行的“降准”或“降息”。在股市“去杠杆”接近尾声，而经济略显疲态，特别全球市场动荡、经济疲软的情况下，此时“双降”在“托底”楼市上的考虑更多；其次是商务部等六部委8月27日发文，松绑楼市外资准入和管理政策，执行了近10年的楼市“限外令”全面退出。然后是住建部等三部委8月31日联合发文，公积金贷款购买第二套住房(首套公积金贷款还清的)首付比例从原来的三成降至两成。至此，公积金扶持政策在力度上已比肩应对金融危机的2008年至2009年间，而公积金利率也降至历史最低水平。最后，“棚改货币化安置”近期在各地全面铺开，而房企在资本市场多渠道融资获得证监会许可后全面“开闸”，房企资金来源止跌回升。

　　楼市政策不断“吹暖风”，意味者“3·30”新政以来的政策“空窗期”结束，新一轮楼市扶持政策或接踵而至。从去年“9·30”新政到今年“3·30”新政的9个月，可谓我国楼市政策发布最密集的时期，不论是房贷政策(房贷利率和首付成数)，还是税收政策，均达到了2008年至2009年期间的“宽松”水平。公积金政策松绑尤其频繁，从去年10月9日三部委发布148号文至今，中央政府层面三度发文，松绑公积金贷款政策。同时，在近一年时间内，有超过100个城市发布了各类公积金新政策。

　　自“3·30”新政起，政策层面进入了前期政策“观察期”和“消化期”。在市场层面，政策密集发布最直接的效果，就是各地楼市持续回暖。首先，全国商品房销售面积从年初下跌16.3%，迅速逆转为1至7月增长6.1%，回暖之快速为历史上少有；其次，重点城市成交量累计同比增幅超过50%，房价水平创历史新高；再次，百城房价和70个大中城市房价指数均显示，房价连续回升趋势明显。

　　但同时，频繁的楼市激励政策接连发布和实施，也出现了一些负面问题。一方面表现在重点城市楼市投资投机需求泛起。在楼市“风向标”和“领头羊”的深圳，部分热点片区投资需求比例达到20%以上；另一方面，在财富效应上楼市与股市对接，宽松政策下“脱实入虚”问题凸显，股市大起大落或冲击楼市；此外，房贷和房地产税收政策“一刀切”，分类指导和因城施策不到位，也使各地楼市冷热不均、供求错配、房热地冷、销售回升和库存攀升并存等问题严重。

　　从“3·30”新政到8月底之前，全国性的政策并未再出台，取而代之的是地方基于“消化库存”、“分类指导”的政策措施密集发布(主要以公积金政策为主)。但是，进入下半年后，楼市回暖的势头在明显减弱。首先是重点城市楼市成交回落。7、8月，CREIS监测的30个城市成交面积环比分别下降2.21%和6%。其中，一线城市分别下降1.91%和15%，重点城市供应也在8月下滑了7%；其次，库存在今年5月首次下降(比4月减少15万平方米)后，连续两个月回升，7月更增加了521万平方米；最后，资金面有趋紧预期。进入下半年，银行房贷额度开始紧张，首套房贷利率优惠也开始减少。再加上近期人民币贬值叠加资本外流预期，资金面紧张对楼市的影响开始显现，市场对“金九银十”的预期也变得谨慎起来。

　　同时，7月以来，“稳增长”局面也出现了一些细微的波折。因人民币贬值和资本外流形成相互强化的预期，国外市场对我国经济能否企稳存疑，8月PMI初值创2009年以来新低；包括油价在内的国际大宗商品价格再次暴跌，油价更刷新了2014年以来的新低，而国内猪肉价格在8月中下旬“触高回落”，“猪周期”撬动新一轮通胀机制并未形成，而PPI连续40个月下行，所有这些都将抑制通胀率，致使物价水平下行，通缩魅影如影随形。

　　因此，不管从纠偏楼市既有政策，还是从更好地支持经济“稳增长”，都需要告别地方主导的楼市，新一轮全国性的楼市政策呼之欲出。从稳定市场预期、夯实楼市回升局面的角度看，继续激励楼市需求释放均为题中之意。从这个角度看，不管是近期全面铺开的“棚改安置货币化”，还是松绑“限外令”，或降低公积金二套房贷首付比例，均指向于释放更多的市场需求。

　　更重要的是，在稳定市场和夯实楼市回暖的基础上，纠偏执行中的政策，更有针对性和时效性，也是新一轮楼市政策的重点。比如，“棚改安置”选择货币化，事实上是针对中西部棚改集中区域楼市库存量大的现实而做出的。再如，松绑“限外令”，事实上是为了解决非住宅物业待售库存太大的问题。1至7月的数据显示，住宅开发投资同比增长3.0%，增速比1至6月回升0.2个百分点，为2014年以来首次回升。

　　鉴于住宅投资占房地产开发投资比重超过三分之二，而房地产开发投资增速却继续回落，这意味着非住宅物业在“拖后腿”，而松绑“限外令”则有利于有针对性地消化这部分库存。而8月31日发布的公积金“新政”更具有纠偏既有政策、因城施策的意义。这次公积金新政提出，京沪穗深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整，如此差别化公积金政策还是第一次，而如此规定，也意在纠偏去年“9·30”新政以来，楼市政策“一刀切”的负面效应。（来源：上海证券报）

　27日6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已不受限制，这对于一二线城市，特别是中高端物业将有直接的利好影响。据中国经济网记者了解，今年土地供应量大幅减少，一线城土地均价涨幅高达23.6%，同时一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长，央行在此间有再次降准降息，公积金贷款利率降低。这些迹象表明，后期一线城市高端楼市或将会再度升温。

　　信号一：“限外令”松绑对楼市影响有限但直接利好高端市场

　　昨天，记者从商务部网站获悉，住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委近日下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。通知称，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。

　　业内人士称，目前海外投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情，只有上海和北京还能获得较多的关注度。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然“限外令”的放松会打开部分外资置业能量，但目前并不会对国内楼市产生过大影响。尽管上半年全国楼市整体升温，但并没有走出整体低迷的境况，此时投资很难获取高额的回报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。

　　显然中国楼市对外资的吸引力已不如当年，此次松绑不会对房价有明显拉升作用。但这对于一二线城市，购房者的信心，特别是中高端物业，或会有一定利好好影响。

　　信号二：土地供应减少一线地价上涨23.6% 房企上演抢地厮杀

　　据中原地产市场研究部最新数据显示，十大典型城市合计土地出让金为3953亿元，而在2014年同期，这一数值高达5802.6亿元，同比跌幅高达32%。土地出让金下跌并非地价下跌，而是因为土地供应量大幅减少。中原地产首席分析师张大伟向媒体表示，供应量降低是最主要原因。从十大城市的供应情况看，2015年年内，土地供应只有2680宗，而土地供应价格则明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。

　　房企因为面临土地供应减少的原因，拿地态势也相当积极，前7个月，在新增土地储备方面，10大房企新增土地储备面积1133.8万平方米，同比下降25%。而平均楼板价为3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面积变少，同时拿地价格出现上浮，增加了房企开发项目的成本，房企为了保住开发成本及利润空间，房价上涨也是自然。

　　信号三：投资购房者信心向好一线城市豪宅成交井喷

　　中国经济网记者近日曾报道，上半年伴随楼市整体回暖，北上广深一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长。其中上海总价1000万以上楼盘共成交2967套，销售额同比增长150%，为一线城市最高。目前，一线城市“地王”还在不断刷新入市，

　　据中指院统计，上半年上海总价1000万以上楼盘共成交2967套，超过2014年全年水平，销售额同比增长150%，为一线城市最高。北京和深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%和86%，而广州总价600万以上楼盘成交1328套，较去年同期增加175套，销售金额同比增长4%。从成交额占比情况来看，北京和上海高总价楼盘成交额同比增幅分别达到32%和27%；深圳和广州较去年上半年高总价楼盘金额占比分别为16%和17%。改善性需求的广泛入市为房地产市场的可持续发展增添了新动力。

　　信号四：央行再降息降准房贷史上最低

　　央行近日宣布，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整，创造了史上最低的房贷利率。尤其是公积金贷款利率，经过年内的三次降息已降至3.5%。除了利率达到史上最低外，无论是商贷还是公积金贷款，整体贷款环境也都进入了较宽松的阶段。

　　此轮央行降息降准后，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市，如库存去化周期在15个月以下的城市，接下来几个月或会出现涨价现象。

　　因此，此番基准利率降低对于一些想要买房的个人和家庭来讲，房贷压力变小了。有意向的购房者、投资者或将把握“空窗期”积极出手，趁短期市场还没有完全复苏好转的时段，并利用降准降息等政策给楼市带来的短期利好效应入市。（来源：中国经济网）