豪宅市场抢客升级 成交创阶段性新低

　　在8月传统的市场淡季之后，9月首周市场仍未恢复成交热度。统计显示，9月首周北京共成交商品住宅1174套，成交面积13.36万平方米，环比分别下滑47%、45%，同时也创造了近18周来的成交新低。不过，淡市中仍不乏热销案例，以持续热销的泛海容郡为例，在2015年楼市的下半场开场伊始便展示出强者恒强之势。

　　成交创阶段性新低

　　豪宅市场也在上周创出成交量的阶段性新低。

　　据亚豪机构统计数据显示，9月首周北京住宅市场实际成交均价超过6万元的公寓豪宅共有16个项目实现成交，比之前一周减少了4个。16个项目共成交公寓豪宅产品34套，成交面积0.74万平方米，环比之前一周分别减少32%、24%，同时创15周来成交新低。

　　不过，伴随“金九银十”楼市传统旺季的到来，再配以8月底政府出台的降息和公积金首付比例降低等利好政策，都将刺激需求释放。业内人士预计，9月在市场需求较高的背景下，开发商为了冲业绩会较往月增加推盘量，且迎合市场旺盛需求，项目预售价格也会呈现上扬趋势。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，近期货币信贷政策的频频放松，成为激发顶豪客群释放购房需求的诱因之一，加之“限外令”的解禁，从外籍及港澳台客群的购房特点来说，更为核心区的顶豪项目带来一定利好。

　　从近期成交的公寓豪宅的特点来看，依然以位于四环以内成熟板块的项目为主，在当前五环外地王频出，孕育未来新一批10万+顶豪的时机，城市核心区这些在售豪宅的价值提升预期更加的明确和强烈，因而成为当前公寓豪宅市场的成交主体。而随着这些老牌豪宅的去化殆尽，北京豪宅市场将整体跃升至单价8万+的门槛。

　　豪宅最大的价值支撑就在于位置，地段理论在这显得尤为重要，业内人士指出，近年来北京核心区土地供应日益稀缺，地价飙升促使许多区域楼盘都已“被高端”，但无论就配套还是稀缺价值而言，这些五环外豪宅都远难望城市核心区项背。

　　以位于东四环朝阳公园板块的核心大盘泛海国际为例，不仅临近CBD、第三使馆区，坐拥燕莎、丽都商圈等城央繁华配套，且享有泛海幼儿园、府学胡同小学、华中师大一附中等一站式名校资源，醇熟的商业、教育配套远非五环外高端住宅项目可比。尤其多重丰富稀缺生态资源的比邻而居，让泛海国际不仅揽尽城央繁华，更兼得朝阳公园、红领巾公园等臻稀自然景观，288公顷绿地、68公顷水系环绕其左右，堪称“离尘不离城”的健康宜居首选。

　　差异化营销凸显

　　据不完全统计，至今年年中，香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖局地块、夏家胡同、万柳地块等地王项目陆续入市，预期售价都高于10万元/平方米，如果算上二手市场的豪宅市场项目，北京单价在10万元以上的豪宅项目至少在40个以上。

　　北京进入了商品房高端化的事实，中原地产研究部统计数据显示，过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺，从2013年4月到2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建只1350万平方米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

　　折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，其中大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　在众多住宅项目纷纷角逐豪宅市场时，在同品类中差异化营销，无疑将起到决定性作用。自开盘以来，泛海容郡不断传来好消息，其销售的高品质住宅，在众多利好信息推动下，以差异化营销独占市场鳌头，销售额连连攀升。

　　一位资深的投资人士表示，位于朝阳区核心区域的泛海容郡还具备以下特点：产品的品质追求、区域板块的绝版稀缺、高大上的商业、使馆区、五星级酒店超豪华配套，还有周边幼儿园、中小学名校林立，再有朝阳公园、红领巾公园全天候提供生态给养，这些对于追求高大上极致生活的层峰人士无疑都是一个毋庸置疑的引领。